[摘要] 以房养老政策终于在广州落地啦！据羊城晚报报道，记者昨日从推出这款产品的保险公司获悉，上月底，有两户广州籍老人签署了以房养老合约。至此，四大试点城市北京、武汉、上海和广州都找到了接受以房养老的客户，共有22户家庭获得承保。这些家庭包括孤寡、失独、无子女、空巢和有子女老人。
以房养老政策终于在广州落地啦！据羊城晚报报道，记者昨日从推出这款产品的保险公司获悉，上月底，有两户广州籍老人签署了以房养老合约。至此，四大试点城市北京、武汉、上海和广州都找到了接受以房养老的客户，共有22户家庭获得承保。这些家庭包括孤寡、失独、无子女、空巢和有子女老人。
500万房产月入1.5万
广州首批签署以房养老合约的潘女士、张先生去年看到相关新闻后，就主动联系了幸福人寿。在谈及为何选择这个产品时，张先生表示，女儿在国外，自己和太太的房子没有传承的需要，同时希望能住在自己的房子里，按月领取一笔养老金，补贴每年不少的自费用药费用，改善老年生活品质，同时有充足的资金在身体条件还不错的情况下外出旅游散心。
由于各地房价差异巨大，通过以房养老领取的养老金不是按房屋的面积和地段估算，而是根据老人与保险公司共同选择的国家认可的第三方评估机构评估的房产价值进行估算(养老金费率表已在保监会网站公布)。幸福人寿方面强调，这个产品的设计原则上是“保本微利”。以65周岁男性，房产有效保险价值500万为例，老人每月领取养老金为15155元，直至去世。如果存在退保利益和中途退保情况，同样条件下，这位老人每月可领取12340元养老金。来源羊城晚报)
据了解，6月12日，国内批用户已领取了“以房养老”养老金。
什么是以房养老
“以房养老”是指拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行或保险公司等金融机构，金融机构按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，将其房屋的价值分摊到老年人预期寿命年限中去，按年或按月支付现金给投保人直至其去世，相当于提前支用该房屋的销售款。投保人在获得现金的同时，继续获得房屋的居住权并负责维护。当投保人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，对其进行销售、出租或者拍卖，从而获得房产的部分。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房，所以也被称为“反向抵押贷款”。
以房养老作为新的一项缓解人口老龄化，为老人提供更好养老补助的优惠政策。它的实施引起了很多人的关注，这样的改革实际上挑战了很多中国人的传统思想。在中国人根深蒂固的想法中“但存方寸地，留于子孙耕”，很多老人都会选择在百年后将自己的一切都留给自己的孩子。而现如今的政府的“以房养老”政策却要让老人将房屋抵押出去，让自己辛苦一辈子也难以攒下一套房子让给别人。
楼市走势未知
在对未来房屋价值评估时，会根据人口老龄化程度、地段规划等设计一个风险系数，中国房价受政策因素影响很大，而在房屋价值评估时，政策因素是没有办法考虑的
一位人寿保险相关从业人员在接受记者采访时坦言，“老年人住房反向抵押养老保险”这一方式虽然可以破解“养老难题”，但也面临着不少矛盾。“首先就有一个房屋还是贬值的问题。如果房屋持续，投保人和其家属可能就会提出异议；如果房屋贬值了，保险机构也不愿承担房屋贬值所造成的损失。”
记者了解到，幸福人寿“幸福房来宝”的基本养老保险金额是基于所抵押房屋的评估价值，并在考虑抵押房屋的折扣、长期预期增值、预期的被保险人平均生存年限、利率、终身给付的成本等因素后确定，一经确定不能再做变更。“幸福房来宝”的保险条款显示，幸福人寿将和老人共同选择和委托一家具备国家一级资质的房地产评估机构进行房屋评估。
根据“幸福房来宝”的保险费率表计算，以70周岁的男性老年人，有效保险价值为500万元的房产为例，扣除延期年金保费(一年约3万元)和保单管理费，每月老人拿到手的养老金约为1.85万元左右。
“投保后老年人即可终身领取固定养老金，不受房价下跌的影响；公司在一定限度内承担投保人长寿带来的超额给付。”幸福人寿相关负责人表示，“幸福房来宝”的优势在于养老金额里已考虑房屋预期增值；保险公司抵押房屋所得在偿还养老保险、扣除利息等费用后仍有剩余，将返还给老人的继承人。
也就是说，如果愿意，房子还是自家的。
对于公众为关注的房价变动和房屋问题，“房来宝”产品条款明确指出，保险公司不参与房产增值，但承担房屋价格下跌风险和长寿给付风险。也就是说，投保后，老年人即可终身领取固定的养老金，不受房价下跌的影响。老人身故后，险企处置房产所得优先用于偿付养老保险费用，剩余部分返还给老人的继承者。此外，保险公司还在一定程度内承担投保人长寿带来的超额给付。
“以房养老”把保险和房地产结合在一起，如何进行有效的风险管控？对此，对外经济贸易大学副教授徐高林认为，风险的关键问题还是在于房产的估值问题。徐高林指出，房价一旦下跌，对保险公司和银行以及个人都是一个大问题，究竟谁来承担这样一个损失，银行、保险公司都不敢参与进来，还是需要制度设计的合理，让人们没有后顾之忧。此外，徐高林还提出了人们广为关注的“70年产权”问题，他说，将来产权到70年以后房屋如何处置将会是一个大问题。
显然，房价波动并不是惟一的风险因素。徐高林还提出两个问题，一个是完全独立产权和房产处置的问题，也就是继承人和保险公司之间未来会在房产价值上可能出现争议，对房产的处置达不成一致；二是房屋中途意外的风险，老年人的权益很难得到保障。
而“以房养老”是“倒按揭”，投保人将现有住房进行抵押，保险公司根据房屋评估价，以及投保人的预期寿命，来精算每年需要向投保人返还的保险金，保险公司终将享有房屋产权，未来房屋幅度大，保险公司受益多，但是，保险公司也将承担房价可能下跌的风险。
因此，对于房屋价值的评估则是“以房养老”遇到的道坎。如何才能提供具有公信力的评估价格，一位保险公司人士表示，每年或每月返还的养老金数额应是房屋评估价与未来生存年限的除数，未来房屋变卖后应略有盈余，这样保险公司可从中获得利差。但是，未来房价是升还是跌，就很难说得准。
这位保险公司人士还说，对于投保人来说，意味着将房子抵押给保险公司来变现，保险公司与投保人都在博弈，对于未来经济形势、房价变化判断的差异性很大，也许投保人认为房价会大幅，一旦价格定低了，有可能认为会吃亏。房屋估价过高，房价波动较大，这样，保险公司将承担较大风险。“这是十分考验保险公司的。”
一位评估业内人士指出，一般来说，在对未来房屋价值评估时，会根据人口老龄化程度、地段规划等设计一个风险系数，中国房价受政策因素影响很大，而在房屋价值评估时，政策因素是没有办法考虑的。（来源光明网）
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