[摘要] 广州楼市一直循规蹈矩，既没有取消购限的可能，也没有完全落实“330新政”，但公积金政策是 落实到地的政策。本次公积金政策调整体现了申请条件放宽、首付比例全面降低的利好，可以看作调控政策逐步放宽的系列调整之一，与近期的政策背景和走向相适应，向市场传递积极影响，同时使更多人有贷款资格，提升购房积极性。
广州楼市一直循规蹈矩，既没有取消购限的可能，也没有完全落实“330新政”，但公积金政策是 落实到地的政策。本次公积金政策调整体现了申请条件放宽、首付比例全面降低的利好，可以看作调控政策逐步放宽的系列调整之一，与近期的政策背景和走向相适应，向市场传递积极影响，同时使更多人有贷款资格，提升购房积极性。
公积金因放款速度慢而被戏称为“公鸡金”，新政对市场没有立竿见影的提振作用，不是因为政策不好，而是因为公积金的使用难度太高——想要用，却用得上的买家并不多，因此受惠面不太明显。为此，广州公积金 拟推行贴息贷款，究竟是弥补公积金贷款缺口的妙招，还是杯水车薪之举？购房者、开发商乃至银行是否认同，或有更好的出路，如个人住房抵押贷款证券化？不过，公积金新政对楼市的心理影响将会在下半年缓慢发酵，楼市政策的不断放松给买家较强的心理预期，促进其加快入市。究竟公积金新政给楼市带来什么样的影响呢？中原研究部为您一一解析。
【背景】限制二贷引争议 新政调整超预期
2014年，广州公积金 曾酝酿推出“限贷一次，禁止二次贷款”措施，这个被冠以“严”的政策，按照当时的方案，对于已使用过住房公积金的贷款人，将不再给予贷款，并因此引发广泛争议。
然而，在楼市政策不断放宽的大潮流下，广州公积金新政终于落地实施，申请条件放宽且首付全面下调，调整力度超出市场预期。但值得注意的是，这也是继上海、深圳以及北京之后，后一个对住房公积金政策进行调整的一线城市。
图表 1 四大一线城市公积金政策对比
资料整理：中原研究部
【实况】新政实施受限 可贷额度不高
申请条件放宽 首付全面下调
公积金新政中，申请贷款条件放宽，无论是本市户籍还是外地户籍均采取统一标准, 连续缴存住房公积金6个月（含）以上；从首次置业到二次置业，公积金贷款比例可谓是全面下调，极大地降低了买家的入市门槛。自3•30新政颁布后，其中涉及的二套房 四成的规定，在广州目前尚未落地实施，而广州公积金 却成为率先执行此新政的机构。
图表 2 广州公积金新、旧政策对比
资料整理：中原研究部
执行低首付 受限可贷额度
公积金贷款利率相较较低，在一定程度上能减轻购房者的负担，一向是刚需人群的 ，低首付对以下两个群体效用较大，一是购买房屋总价较低的买家，二是购买首套房的刚需客，尤其是首次置业、资金实力不强的买家。由于受到高额度（一人50万，两人80万）的限制，因此购买房屋总价较低的客户才能更大程度地享受到新政的利好。目前 六区房屋的总价动辄数百万，如果选择纯公积金贷款，想要实现低首付比例购房可能性很低。
以一套150万元总价的房产计算,如果是首次置业,按照公积金新政,低可申请两成首付,但贷款总额为120万元,超过个人或者家庭贷款上限,那么将不予申请两成首付，即使申请高额度贷款，首付达到70万元，比例高达47%。如果是二次置业,在首套房贷尚未结清的情况下,如果申请四成首付,贷款总额为90万元,超过家庭80万元的上限,意味着申请不被允许。
中原成交数据显示，2015年上半年，总价低于100万元的二手住宅，仅占总体成交量的30%。普遍的房价都在100万以上，因此更多情况下，购房者需要选择组合贷款或者商业贷款，如需使用纯公积金贷款，只能选择购买小户型单位或者价格较为 的郊区住房。
图表3 2015年1-6月广州中原成交楼盘总价比例
额度算法调整 侧重帐户余额
另外,新政对贷款额度计算公式也作出了调整,由原本的账户余额×2+月缴存额×到退休年龄月数×4,改为:账户余额×8+月缴存额×到退休年龄月数。
举例：以月缴存额为500元,连续缴满4年,距离退休年龄为30年为例。原公式 =24000×2+500×30×12×4=768000元,可贷得个人高上限50万元。现有公式= 24000×8+500×30×12=372000元。公积金 对此表示,新的可贷额度计算公式实行贷款可贷额度与个人缴存额挂钩,更加侧重于缴存职工的账户余额,鼓励职工多缴多贷,避免投机性缴存行为。
如果贷款超出公积金上限额度,而不得不使用组合贷款,商业贷款一般要求首套房首付比例不低于30%，按照“就高不就低”的原则，申请组合贷款首套房首付是三成，二套房仍然是七成，因此公积金新政对大部分刚需买家来说利好依然有限。
【分析】为何公积金新政对市场影响不明显
年初贷款额度宽裕 公积金比例仍不高
从中原成交的买家付款方式数据来看，2014全年，公积金贷款比例逐个季度下降，主要与资金池额度吃紧有关。2014年7月，每月实施“限额发贷”，而到第四季度，公积金 酝酿出台“禁贷二次”的严公积金政策，更是把众多申请公积金购房者拒之门外，引发争议。
广州副市长陈如桂在6月30日的新闻发布会上透露：广州已将公积金贷款存贷比由80%提高到85%，预计今年可拿出140亿元公积金用于市民的住房贷款，而今年1-6月，公积金贷款只用了50亿元左右。一般来说，年初、年中贷款额度相对较为宽裕，以中原成交为例，2015年上半年使用公积金贷款比例有逐个季度上升趋势，尤其是6月份新政过后，使用公积金贷款比例达14%，是近半年来的高峰值，但 值依然不算高。
图表 4 2014年至今中原成交买家付款方式比例
公积金不受欢迎 归结于放款过慢
据了解，目前公积金出同贷书仍需等待1.5个月。在广州在售的一手楼盘中，要么是明确拒绝公积金贷款，要么是“软性抵制公积金”，即商业贷款有更多的优惠，而公积金则无。同样，二手市场的业主，普遍抗拒使用公积金贷款付款的买家，主要仍是归结于公积金额度紧张，等候审批放款的时间过长。
还有一种情况就是，“330政策”中“营业税5改2”，利好于“卖一”换房型业主。这类业主更愿意接受一次性付款的买家（可以更快回款），对于一次性付款往往愿意给予一定的议价空间，而在无法选择的情况下，对于公积金付款的购房者则不予以让价。
新政传递信心 提升购房积极性
本次公积金政策调整体现了申请条件放宽、首付比例降低的利好，可以看作调控政策逐步放宽的系列调整之一，与近期的政策背景和走向相适应，向市场传递积极影响，同时使更多人有贷款资格，提升购房积极性，促进买家加快决策入市。
在“3•30新政”出台后，广州二手市场的成交基本以改善型买家为主，尤其是“卖一”的换房型成交更为突出。6月份之后，改善型买家逐渐“淡出”市场，而公积金新政的利好，令持观望态度的刚需买家有可能积极入市支撑市场成交。
公积金新政对广州楼市产生正面的影响， 是缴存时间的缩短，降低了非本地户籍人群的购房门槛，使更多人具有贷款资格。据中原研究部统计，330新政后，收客量达到半年来的高峰值；6月8日公积金新政实施，收客量环比5月上升明显，来看房的人有所增多，尤其是非本地户籍潜在买家看房明显增多。
【预测】公积金贴息或推行 贷款更易成本减轻
广州公积金 提出《关于申请试行个人住房公积金贴息贷款业务的请示》，拟征求公众意见后推行。如审议通过，在落实好实施细则走完流程后，有望在下半年正式推出，更好地帮助贷款人一圆“购房梦”。
所谓的住房公积金贴息贷款，是指商业银行向购房者提供贷款，由公积金 补贴商业贷款和公积金贷款之间的利息差。补贴方式如何发放？根据公积金贴息贷款方案的基本思路，目前有两种可能，一种是贷款人先贷后补，贷款人先按商业贷款来供房，再用贴息反补的方式；另一种是直接贴息给银行，贷款人就按公积金贷款来供房。从操作上来说，后者因为可以让贷款人直接受益，更受欢迎，而具体如何实施还要看终出台的方案。
除了贴息政策，广州市住房公积金 还首度提出，将试点开展个人住房抵押贷款证券化业务(简称为MBS)，以进一步扩充住房公积金的资金池。MBS的运作原理是：金融机构将已发放出去的房贷资产打包，以债券形式在银行间或通过券商进行买卖交易，变现的资金用来进一步增大房贷资金池，以解决近年来困扰市场的房贷额度紧张难题。
公积金贴息的推行是个利好，但实施效果仍待检验。对银行来说，增加了稳定的 贷款和 客户源；对公积金 来说，减轻了资金压力和贷款风险；对购房者来说，能顺利获得贷款又减少利息支出，可谓是多赢。而更为重要的是，从去年开始的公积金逐月限额发放的紧张局面将得到极大的舒缓，公积金通过贴息业务，实际上是“四两拨千斤”，放大了资金池，对购房需求的刺激作用明显。
从广州公积金贷款申请条件放宽、首付比例全面下降到推出公积金贴息贷款业务，对房地产市场的支持力度不断加强，这对于广州楼市而言，无疑是强心剂。公积金贴息贷款既可缓解公积金贷款的排队现象，也不会增加购房者的利息支出，有利于开发商或业主更快回收款项，政策若落实将强化公积金对刚需购买人群的支持，在一定程度上增强购房者的入市信心，不论是改善或是刚需，因此，对市场交投量或有明显的提升作用。
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