[摘要] 广州与深圳，在城市定位上同为一线城市，在地理位置上互为睦邻，彼此互相竞争又互相成长。2015年上半年，广州、深圳两地楼市，在同样降息降准330新政等外部政策刺激下，在同样自贸区落地挂牌利好下，在同样限购、二套房首付高达七成的限制下，两地楼市的量价成交表现均各自精彩纷呈，同时楼市供应需求深度指标又各自迥异。
广州与深圳，在城市定位上同为一线城市，在地理位置上互为睦邻，彼此互相竞争又互相成长。2015年上半年，广州、深圳两地楼市，在同样降息降准330新政等外部政策刺激下，在同样自贸区落地挂牌利好下，在同样限购、二套房首付高达七成的限制下，两地楼市的量价成交表现均各自精彩纷呈，同时楼市供应需求深度指标又各自迥异。广深两地楼市，均走市场化为主导的道路，但是在发展市场的具体措施上，又明显不同，有时甚至完全相反。短期来看，两地殊途同归，在2015年上半年均提交了一份高分的考卷，深圳表现更加抢眼；长期来看，就楼市发展 而言，中原研究部还是更加看好广州。
【现状】量价考核，深圳速度无人能及
根据中原研究部监测，上半年，无论一手新房市场，或是二手存量房市场，深圳都完胜广州。从表1、表2可以看出，虽然广州倚仗“地大物博”，在一手新房的宗数、面积等总量数据上胜出，但如果看单量指标，比如价格，或者是增长速度，无论一手新房或二手存量房，深圳都秒杀广州，同类增速指标可达广州的2-10倍。上半年深圳楼市发展速度，除了广州，即便同是一线城市的北京、上海，也无人能及。
表 1 2015年上半年广州、深圳一手新房网签量价对比
表 2 2015年上半年广州、深圳二手存量房网签量与指数价对比
数据来源：中原研究部监测
【深度】健康考核，广州楼市，慢一点更健康
今年上半年，尤其是二季度之后，在强政策刺激之下，以及央行频繁降息降准、货币政策持续宽松的支持下，北上广深四大一线城市的楼市开始急速回暖，深圳更是 。那么这种飞速增长的模式，到底是否健康？
根据中原研究部对比分析广州、深圳两地近半年来的开发 指标数据（详见表3），我们认为，上半年，虽然广州、深圳两地楼市都明显回暖，但各自内部情况又截然不同。
深圳楼市的飞快发展，一方面依赖于其供不应求的住房需求，具体表现在新房去化周期仅有7.7个月；另一方面，依赖于深圳 积极发挥“在经济增长中的关键作用”，1-5月全市房地产累计开发 同比增长25.2%，不仅远远高于1-5月份5.1%的水平，也高于过去5年深圳房地产开发 20%的平均增速。但是这种过快的开发 增长、过高的房价收入比值，可能会导致房地产泡沫风险增大；而这种过短的去化周期，直接反映了楼市供不应求的状态，此状态若长期持续下去，并不利于深圳楼市长期健康发展。
反观广州楼市，虽然发展速度慢一点、去化周期长一点，回暖幅度小一点，但其实更加健康。
表 3 2015年上半年广州、深圳楼市 发展指标对比
数据来源：中原研究部、广州深圳统计公报
【未来】 考核，硬件各有长短 长期 看好广州
广深两地楼市，在硬件上，诸如城市规划、功能定位、经济发展、产业结构等各方面，均各有所长，亦各有所短。以与楼市发展密切相关、对楼市发展 影响大的“土地 与人口红利”为例，根据中原研究部对广州、深圳两地人口红利的研究分析（详见表4）发现，两地人口红利的长板和短板刚好相反。
广州，因其有丰富的土地资源储备，2014年底全市（11区）人口密度仅1739人/平方公里，因此楼市未来发展 巨大，房地产价格 相对较大；此外，广州2014年底的人均可支配收入达42955元，比深圳还要高，在其它城市中也 靠前，人均购买力较强，能有利支撑楼市发展和楼价温和上涨。
但是，另一方面，广州的人口结构又较不合理，年龄结构已步入老龄化社会，户籍人口占 ，2014年底的非户籍人口占常住人口比例仅35.6%；非户籍人口比例偏低，将对广州未来的楼市需求构成不利，在70、80后这两代人 买房之后，目前，多数广州本地户籍家庭，或多或少持有1-3套住房，而他们的下一代，广州本地户籍的90、00后一代，未来购房需求和购房意愿，与现在相比或将大打折扣。因此，不管是现在还是未来，非户籍人口（外来人口）将会一直是广州楼市刚性需求的重要力量。
所幸，广州 已经意识到人口红利的问题，并从2014年开始，逐渐调整人口政策，比如逐步放开二胎生育限制、加大外地人才引进力度、放宽入户准入条件、加快推进城镇化，促进农村人口向城镇人口逐步过度等，通过各种政策调整、鼓励或限制，来延长人口红利期。
与广州相比，深圳人口红利的长板和短板刚好相反。深圳2014底拥有非户籍人口752.42万，是广州的1.6倍，占全深圳总人口的比例高达69.2%，这部分人群，为深圳楼市贡献了旺盛的需求；此外，也正是得益于深圳源源不断的吸收外来人口，使深圳一直保持为年轻的城市，人口平均年龄33.6岁，而这一年龄阶段的人口，既是社会财富的主要创造者，也是主力核心的购房人群。
但是，另一方面，受制于深圳土地资源的有限，其人口密度高达5323人/平方公里，人口密度过高，反映楼市将长期处于供不应求状态，而房价将持续高位，人居生态（比如心理压力、居住密度等）有恶化风险。
为了克服人口密度的短板，深圳 从2010年开始，就将城市更新改造列为重点工作，尽管如此，受制于土地 有限的硬伤，未来的深圳，将比广州更快一步进入以存量房为主导的房地产市场。但是，另一方面，与广州拥有大量可流转的房改房、能够及时补充存量房市场的“流动性”不同，深圳建成区内是大量只能租不能卖的不可流转的城中村，给深圳存量房市场的发展造成较严重阻碍。
通过广深楼市硬件对比，我们认为，短期内，深圳楼市将继续处于供不应求状态，房价持续高位，房地产销售持续热销；但是长期来看，广州楼市，无论一手新房，或是二手存量房市场，未来的发展 都将优于深圳。
表 4 广州、深圳楼市土地 与人口红利指标对比
数据来源：中原研究部、广州深圳统计公报
【政策】相同的政策，不同的执行，对楼市的影响知多少？
今年上半年，与楼市相关的各种利好政策频频出台，除了 统一发布、统一执行的政策之外，很多地方 ，还会针对本地楼市额外单独出台救市政策。但广州、深圳，作为四大一线城市之一，在本地房地产市场的发展上，坚持淡化 调控，主要通过市场自身调节。因此，广州、深圳两地 ，除了统一执行 的降息、降准、限购、930、330、公积金政策之外，基本再无其它楼市调控政策。
而根据中原研究部梳理对比发现，除了降息、降准之外，其它政策在具体执行中，力度和标准则会有所差别。大的不同当属限购政策，广州的执行力度较严格，非本市户籍家庭必须连续缴纳3年以上个税或社保方可购房，而深圳则比较宽松，时间上大幅减少至仅需1年。根据中原研究部分析，与广州相比，深圳 宽松的限购政策，加上相对容易的入户门栏，是造就深圳楼市强劲需求的主要动力，深圳对限购政策的故意放松，是深圳楼市突飞 的关键原因之一。
资料整理：中原研究部
【自贸区】广深都有自贸区，谁的楼市受益大？
今年上半年，广州楼市有一个重磅利好，即南沙自贸区正式落地并挂牌，直接推动南沙本地楼市迅速回暖，并拉动广州全市成交量大幅提升；与此同时，深圳楼市也有一个重磅利好，即在同一时间落地并挂牌的前海自贸区，直接推动南山区楼市突飞猛进，并拉动深圳全市房地产量价 。广州、深圳在同一时间，都有自贸区落地，都能促使楼市直接受益，那哪家的楼市受益大呢？
中原研究部选择南沙自贸区的主辐射区域——广州南沙区，和前海自贸区的主辐射区域——深圳南山区进行半年度楼市关键指标对比分析，得出结论如下：
2015年上半年，在同一时间自贸区落地挂牌、同样享受降息降准330新政等外部利好的前提下，南沙自贸区和前海自贸区对 楼市的发展均具有明显的促进作用，但相比之下，前海自贸区对所辐射 的楼市贡献力度更大。在成交方面，两个自贸区的贡献作用基本相当，均能明显促进 住宅成交量的大幅增长；但是在供应量和楼价方面，前海自贸区的贡献度则明显高于南沙自贸区。
但是在2015年下半年，由于前期自贸区刺激，导致深圳南山区楼市供求比为1：0.77，出现供过于求迹象，因此预计下半年该 楼价可能会有小幅回落；而广州南沙区的楼市供求比仅为1：1.09，略微供不应求，因此预计下半年南沙楼市仍会向好发展，楼价可能有微小幅度上涨。
表 6 南沙、前海自贸区主辐射区2015年上半年一手住宅楼市量价情况对比
数据来源：中原研究部、深圳房地产信息网
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