[摘要] 据中原研究部监测，2015年下半年，外来房企全新项目将陆续登场。住宅方面，龙湖地产华美牛奶厂 项目，金融街融穗澜湾、融穗御府、融穗华府三个项目将于下半年集中入市。商业方面，招商地产位于万博商圈的招商城市主场，世茂、华润联合广州本地房企合景泰富打造的金融城 项目汇金 亦将于下半年推出。
早在去年，外来房企便频繁现身广州土地竞拍现场，进军广州房地产市场意向明显，分别有金融街、北大资源、深振业以及龙湖地产通过竞拍土地首进广州。而2015年上半年，广州市场不仅迎来了远洋、信达两大房企，还引来腾讯、阿里巴巴、复星、国美四大电商巨头，广州房地产市场竞争格局不再局限于传统房企，来自不同行业的公司也开始涉足。
随着这些外来者的进入，广州房地产竞争格局将如何演绎，未来又将为广州楼市带来什么变化?
【现时竞争格局】过江龙频繁抢食 本地虎淡定自若
土地市场：外来企业蜂拥进穗，土地竞拍半数落外
去年2月份广钢新城 次拍地俨然成为一个分水岭。此前一直以本地房企为主导的拍地现场，多次上演了本地虎与过江龙的实力大比拼。
2014年广钢新城两次拍地，以及华美牛奶厂的出让，过江龙均有丰富的斩获。2015年上半年，粤隆客车厂、广日电梯两热点地块分别由远洋、信达两个外来房企拿下；琶洲6月份出让的7宗地块全由外来电商巨头底价成交；深耕广州多年的万科则只进账一块宅地，而广州本地龙头房企越秀仅以老东家身份拿下今年上半年热门的广纸地块二；富力回归一二线城市，在萝岗拿下三块宅地。据中原研究部监测，2014年、以及2015年上半年广州土地市场出让的地块近半数由外来企业竞得，外来势力军在广州楼市的市场份额不断扩大。
图表1广州十区用地历年出让情况
新房市场：本地房企仍唱主角，去化为重无暇土市
相比土地市场的“外热内冷”，广州楼市成交则仍以本地房企唱主角。据中原研究部监测，2015年上半年房企销售业绩20中，前三席为扎根于广州多年的保利、越秀、合生创展，三大房企累计销售金额占全市的22.5%。而上榜的8家外来房企中，万科、万达分别位居四、五位，“两万”销售金额占比10.0%。
图表 2 2015年上半年房企广州销售金额
数据来源：中原研究部监测，新建商品住宅、商业、
广州作为四大一线城市，楼市价格涨幅平稳，市场需求旺盛，未来 空间 ，自是各大房企发展扩张的重要布局点。
面对外来房企的来势汹汹，广州本地房企表现淡定，实质迫于资金链压力。2015年上半年，国家早前多项宽松政策累计显效，广州楼市逐渐回暖，本地房企忙促销，去库存，以迅速回笼资金，对土地市场投入则更加理性谨慎。
【外来势力军】资金实力雄厚，行业涉猎面广
产业规划为主导，外来非房企居多
据中原研究部监测，2014年外来企业广州拿地宗数比达49.0%，2015年上半年为44.4%。其中外来非房企的拿地宗数比增长较为明显，由去年的3.9%扩大至今年上半年的25.9%，主要原因是 为落实琶洲电商总部的规划建设，牵头腾讯、阿里巴巴、复星、国美四大电商产业巨头拿地进入广州市场。
图表3 广州十区用地各类企业拿地情况（宗数比）
图表4 2014年前后进军广州楼市主要外来企业的特点
数据来源：中原研究部监测
未来广州楼市竞争格局的三大变化
而对比这些外来企业，以2014年为界，可看出未来广州楼市竞争格局的三大变化：
竞争主体转变：2014年以前，进军广州楼市的外来势力军以传统房企居多，且这些企业大都以布局为发展战略。2014年以后，广州楼市外来非房企不断增加，而这些企业普遍背景实力雄厚，侧重业务多元发展，同时随着经营模式的变革更新，预计将会为广州市场带来新的体验。
竞争产品转变：2014年以前，外来企业在广州开发建设的住宅多、商业少；且住宅以刚需产品为主，商用物业则以 需求为主。2014年以后，新势力更侧重和而不同，以品牌 为竞争核心。如别墅 龙湖地产，去年竞得华美牛奶厂两幅地块，今年下半年推出的产品亦将以别墅首发，不同于其它房企低价产品先行。而四大电商巨头未来将建设标志性高层建筑，发挥企业总部聚集效应，带动区域经济发展。
竞争方式转变：相比传统的开发销售模式，广州楼市步入快速开发、造势营销的新常态。随着外来房企的不断进入，广州房企竞争压力续增，项目首期平均开发周期普遍较以往的两年压缩到一年。另外据中原研究部监测，2015年五一期间，受330新政、420降准的利好刺激，广州楼市回暖速度加快，各大房企开始卖力造势，保利是个P、富力限时抢购、越秀18免，万科摇房节等促销活动抢占五一楼市各大头版，2015年五一期间推盘量较去年同期激增超9成。
【未来走势预测】外来房企项目扎推入市，市场份额将进一步扩大
外来 企业的进驻，可优化广州楼市以往“划地为王”的竞争格局，为广州楼市带来更多发展机遇，然而这亦意味着未来广州楼市竞争格局更加激烈。
据中原研究部监测，2015年下半年，外来房企全新项目将陆续登场。住宅方面，龙湖地产华美牛奶厂 项目，金融街融穗澜湾、融穗御府、融穗华府三个项目将于下半年集中入市。商业方面，招商地产位于万博商圈的招商城市主场，世茂、华润联合广州本地房企合景泰富打造的金融城 项目汇金 亦将于下半年推出。
2015年下半年国家经济预期趋好，虽预计广州仍将维持“限购”，但广州市场购买力充足，楼市去库存周期正逐渐缩减，预计下半年广州楼市将延续上半年增长态势。而2015年下半年，本地房企以旧盘推新为主，外来房企全新入市项目较多，且入市新盘多集中于 区，预计下半年外来房企市场份额将进一步扩大，销售业绩 或集体攀升。
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