[摘要] 2015年上半年，国家经济延续低迷，各项经济指标呈低走之势，这也对楼市产生直接的影响。相关部门对楼市也拿出不少刺激手段，如信贷、公积金政策等，在各种政策组合拳的影响下，楼市止跌企稳并逐渐呈现上扬态势。
经济的低迷走势，势必会给各行业的发展与扩张带来影响，同时投资者的期望与热情也放缓，这毫无疑问会造成供求的减弱。从上半年一手成交走势看，呈现跟随住宅市场回暖转向上扬之势，其中 占比稳步增长并达到近年来高峰。从 成交结构及区域存量情况看，若干热销项目难以支撑整体市场的回暖，同时部分区域 存量的持续累积至高位水平，结合目前经济走势及楼市环境看，下半年 市场乃至市场走势仍不太乐观。
【市况】写字楼渐趋低迷 现表面回暖
2015年上半年，国家经济延续低迷，各项经济指标呈低走之势，这也对楼市产生直接的影响。相关部门对楼市也拿出不少刺激手段，如信贷、公积金政策等，在各种政策组合拳的影响下，楼市止跌企稳并逐渐呈现上扬态势。
中原研究部监测数据显示， 2014年广州一手相较于一手住宅成交走势会稍晚1-2月的周期，进入2015年已呈基本同步趋势。尤其在2015年3月相关各种政策开始出台后，一手紧跟一手住宅成交走势，逐渐呈现企稳上扬态势。
2014年-2015年6月广州一手住宅、成交量走势
数据来源：阳光家缘，2015年6月为中原研究部监测数据。
2015年上半年一手整体回暖，但从成交属性看，写字楼占比下跌明显， 2015年上半年广州市场一手写字楼占比已跌至2013年来的新低12%，环比下跌近一半，写字楼需求渐趋萎靡。成交主力来自 贡献，可以看到2015年上半年广州 成交比例已高达接近90%，成交占比在逐渐增大，且已创2013年来半年大成交量。 的热销已成为市场回暖的主角，然而写字楼成交的低迷走势，让“”市场难言真的回暖。
2013年-2015年6月广州一手写字楼、 供求及占比走势
数据来源：中原研究部监测
对于写字楼市场成交低迷，中原研究部认为：从经济面看，2014年底延续至今的整体经济低迷走势影响，投资者对商业市场的投资热情受到冲击转向观望，加之2015年上半年各种刺激政策出台带来股市的一片红火，这也分流不少流动资金；从供应情况看，如较受追捧的珠江新城等片区的可售写字楼项目及货量逐渐减少，而有新增或可售项目区域在政策、区位、配套等方面对投资者吸引力有限，故不会给写字楼市场成交带来过大的正面波动。
【探析】外围区低价去量 明星盘占比走高
明显地， 已成为市场的支撑，同时可以看到， 市场的外围走向已十分明显。从2013年至2015年上半年，外围区域半年成交量均呈现不小的增长幅度，且每年上半年同比递增幅度都高于20%，并在2015上半年达到高峰的9871套。外围区域 大部分项目都是走低价去量策略，这也是 整体均价呈现低走的主要原因，并随着2015年上半年外围成交量达到高峰情况下，整体均价也下跌至2013年来14099元/㎡的低值。
2013年-2015年6月广州一手 中心外围区域成交走势
数据来源：中原研究部监测。注：外围区指外围四区、两市；中心区指中心六区。
中原研究部监测2014年至2015年6月广州一手 成交数据显示，2015年上半年整体成交继续走高，月均成交近870套约11.87万平方米，并在第二季度出现反弹和大幅度增长。但可以看到，明星楼盘的成交占比也呈现上升趋势，其中第二季度每月成交面积前5楼盘占全市成交面积的比例从47%增长至68%的高位水平，这表明支撑市场回暖的 也是更多的依赖若干明星项目热销贡献，换句话说， 整体市场也未真正走向回暖。
2014年-2015年6月广州一手 5楼盘成交及占比走势
数据来源：中原研究部监测
【走势】 热或难再续 存量高走不乐观
我们知道，是 项目的大卖点，低总价是大吸引点，项目所在区位、项目自身软硬件等的号召力等是优先选择要点，在中原研究部统计的2014年至2015年上半年月度成交热楼盘的成交情况及热销特点总结中，上述观点也能得到很好地验证。但是，因住宅市场限购政策而火热起来的类住宅性质 ，热度还能延续多久？
2014年-2015年6月广州一手 每月成交多宗数楼盘情况
数据来源：中原研究部监测
目前广州 在主要卖点、已有吸引等的可持续性有待观察，从上半年成交量较大项目看，自贸区挂牌、万达品牌、旅游资源等是主要热销原因；但可以看到，上半年成交量大的项目几近售完，而同区域或具备相同概念的 项目则去化平平， 市场尚未因部分项目热销而具备整体回暖的土壤。其他项目的去化情况受政策、规划及楼市走向影响较大，预计短期内整体 市场在明星盘热销下会维持平稳的概率较大，热度或难以持续。
浅析 走势影响
数据来源：中原研究部整理
更为重要的是，至2015年上半年，在 成交创新高的同时，上文也提到 市场的回暖主要为一些高量项目支撑，即整体去化情况仍不理想，存量已逐渐累积至较高水平。结合目前经济走势及楼市环境看，广州 市场尤其部分区域需面临解决存量问题。
2014年-2015年6月广州一手 各区累计存量走势
数据来源：中原研究部监测
数据来源：中原研究部监测
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