[摘要] 得益于公积金贴息、多条 开建等利好，以及热点项目接连亮相，广州楼市人气已经持续回升。金九银十期间，1.1万套新货涌入市场，广钢新城、融穗澜湾、保利西悦湾等大盘抢眼登台，接受市场的考验，并有机会将广州中 楼市提升一个级数。在政策利好的推波助澜下，广州楼市金九银十的成色值得期待。
近期，国内外经济发展相对缓慢，为稳定经济，国家出台了一系列措施。楼市利好纷沓而至，前有降准降息，中有放开“限外购房”政策，后有831公积金贷款新政。松紧有度的政策导向、相对充裕的流动性令房地产业企稳并出现回升，金九银十的楼市表现可能比预期更火热。
就广州来说，得益于公积金贴息、多条 开建等利好，以及热点项目接连亮相，楼市人气已经持续回升。金九银十期间，1.1万套新货涌入市场，广钢新城、融穗澜湾、保利西悦湾等大盘抢眼登台，接受市场的考验，并有机会将广州中 楼市提升一个级数。在政策利好的推波助澜下，广州楼市金九银十的成色值得期待。
宏观：经济企稳仍需努力，楼市环境相对稳定
发改委近日撰文指出，今年以来， 经济增长速度缓慢，国内经济增速下行，国家先后出台一系列稳增长、调结构、促改革的政策，4月份以来经济运行积极因素增多，出现了企稳回升的势头。但经济回稳的基础并不牢固，仍需要继续坚持稳中求进的工作主基调,保持宏观经济政策的连续性和稳定性并适时适度调整。
数据也在支持这种观点。据国家统计局发布的信息，7月份居民消费价格指数（CPI）环比上涨0.3%，同比上涨1.6%；工业生产者出厂价格指数（PPI）环比下降0.7%，同比下降5.4%。外需低迷，出口下降，受 、房地产需求减弱影响，部分 品生产进一步下滑，这一切说明工业经济企稳的基础还不牢固。虽然经济结构调整取得积极进展，经济发展运行在合理区间，但稳定经济仍需更多努力。近，人民币实施贬值以刺激出口，信贷增加，7月末广义货币供应量M2增长13.3%，8月25日再次降准降息，都旨在提振经济。
在这个大背景下，为了保证国民经济的稳定，房地产业必须稳定发展，相关政策不会出现大波动，楼市的外部大环境处于相对稳定的状态，这对各地“去库存”重任无疑是好事，而流动性相对宽裕的信贷环境也有利于市场交投。官方数据显示，7月份，房地产交易持续回暖，商品房销售面积增幅提高到18.9%，并带动房地产开发景气指数回升和家具、建筑及装潢材料销售好转。这种趋势在金九银十将得到延续。
政策：各地收紧放松分化，广州紧中有松
具体来说，房地产政策的主要精神是因地施策，这在现实中得到了贯彻，比如北京通州、深圳等地收紧政策的同时，贵阳等地仍出台积极政策去库存，而新出台的831公积金新政也将一线城市作单独安排。这跟各地楼市分化发展的现状有关，一二线城市已经普遍企稳回升，三四线城市仍然以去库存为首要任务，因此各地的政策或收紧或放松，并不一刀切。
就广州来说，广州仍然执行“穗六条”，限贷限购，外地 购房所需社保年限达三年或以上，这是比较严格的；且广州并无实施“330政策”中“首套房未还清房贷再购房可四成首付”的宽松措施，主流银行的首套房贷利率折扣也保持在9折以上。从基本面上看，广州是楼市政策比较紧的一个城市。
在这种“紧”的状态里，也存在积极的因素。广州市推出公积金贴息贷款新政，试图扩大公积金贷款的受惠面，降低购房者的还贷压力，虽执行时间尚未终落实，但对市场信心刺激较大。还有831公积金新政：自9月1日起，拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，购买第二套房产，公积金低首付款比例降至20%。尽管广州很可能不执行该新政，但它仍然给市场带来了积极的信号，对买家有信心上的提振影响。
而随着城建系统机构职能调整尘埃落定，广州城市更新、改造有所提速，相关政策接连出台，为推进工作提供依据。同时，大批土地释放入市，尤其是供求矛盾较大的市区，迎来了充裕的土地供应，如海珠区纸厂 、琶洲电商集聚区、天河新塘村旧改重启、黄埔区启动推进多个旧村改造等等。这些工程不仅改变广州的面貌，也为市场提供更多、更 的置业选择。
此外，公共配套方面的完善也给予民众更多的置业选择。广州新的城市总体规划提出打造枢纽城市和公交都市的交通发展愿景，提出广州轨道交通线网规划23条城市轨道线路，总里程约1025公里；同时规划新型有轨电车线路45条，线路总长度约730公里。近段时间已经公布了16号线、22号线、新塘至广州北城轨、11号线、4号线南延段、7号线、13号线、21号线等多条 轨道交通的进展。 作为高效的大众交通工具，拓宽了人们置业的范围，增加了置业区域的选择，也带动了外围区域的楼市蓬勃发展。
尽管广州楼市政策未有大幅放宽，但 积极的动作对购房者来说是一个入市的信号。据中地行实地调查，即便在7-8月的传统淡季，全市各区楼市也有不同程度的回暖，部分市场关注度大的楼盘甚至出现千人看房的盛况，网签量同比去年也有四成左右的上涨。
近期楼市表现：淡季不淡，亮点频现
七八月是传统淡季，但近一两年这种特征已经不再显著。2015年的七八月同样淡季不淡，还颇有亮点。
从推货量来看，七月及八月前三周的新增预售分别为5681套、9845套，不可谓不高。尽管货量在持续补充，广州的楼市库存却在降低，根据中地行监控阳光家缘的数据，七月份全市未售套数在年内首次从12万余套降为11万余套，显示广州“去库存”的进展比较乐观，部分区域进入需要补充新货的供不应求阶段。八月下旬取得预售证的新货高达6588套，各房企备战金九的冲动可见一斑。
从成交量来看，七月及八月前三周的网签分别为7953套、6163套，相比五六月有所回落，但在股市下跌、暑假来临、天气酷热等因素作用下，尚算可以。七八月期间，楼盘小量加推，持续销售，虽然交投的量不大，整体回落，但集腋成裘，延续了楼市的温度。
从价格来看，近期的房价总体稳定，具体楼盘定价有所分化，局部地区略有上涨，亦有楼盘让利促销，但让利幅度较小，优惠措施以电商N万抵N万为主。广州市住建委公布的数据显示，7月份的房价年内首次超过16000元/㎡，随着交投活跃，价格上涨的冲动益发明显。
从人气来看，近段时间楼市热点楼盘频现，带旺了人气。市场关注度颇大的中海花湾壹号、融穗澜湾、保利西悦湾等楼盘相继在八月亮相，各盘开放当日皆有千人以上的到访量，不但展示了强烈的购房需求，也将因这种盛况而产生羊群效应，吸引更多的买家入市。但区域内的总体货量不小，开发商定价不宜太“任性”。
金九银十：1.1万套新货上市， 产品受考验
据中地行初步统计，金九银十期间广州全市约有54个住宅及 项目上市，其中全新项目约26个，旧盘加推项目约28个，新增供应约11365套，合约10.55万㎡。推新的项目个数与去年同期（55个）相比基本持平。
区域方面，楼市供应仍以郊区为主， 区供应量占全市供应的三成。为显眼的是荔湾楼市，金九银十期间该区域的供货量占 区供应的六成，广钢新城及保利西悦湾的大体量供应，将令广州西楼市在未来一段时间持续成为广州楼市的焦点。然而，越秀、天河、海珠供货依然较为紧缺，在金九银十期间有推新动作的总共不到10个楼盘。
具体来说， 五区约有7个全新盘、7个加推项目，新增货量约3203套。荔湾区新盘项目约有4个，加推项目1个，供货约1800套，占 五区整体货量56%，成为供货多的区域。而郊区方面，金九银十共有19个全新盘、21个加推项目上市，新增货量约8200套。其中传统供应大户番禺又再成为供货火爆的区域，预计约有8个全新盘，约3个项目加推，供货2260套，占全市21%。而黄埔、南沙亦预计分别各有7个项目入市。从化花都则分别有5个和4个项目上市。
产品方面，金九银十期间主要供应以住宅为主，约45个项目， 约8个，别墅约2个。洋房以80-150㎡二-四房为主，其中三房户型占比多，四房 增加比较明显，适应刚需一步到位、刚改增多的市场需求。值得关注的是，此前拍出的各个高地价项目也不乏刚需户型，比如融穗澜湾80平米做成三房单位，十分紧凑。
“这些 产品将在金九银十同台竞争，接受市场考验。”中地行研究 总经理吴荣超分析，“与佳兆业天御、恒大御府、华发四季等这一批 产品相比，近期入市的新 项目如中海花湾壹号、融穗澜湾等，在地段、入市时机上占 ，机会比较大。今年楼市回暖显著，新 项目如果能激发起中 客户的需求，将会引起羊群效应，拉升中 市场的价格，树立起新的价格标杆，令人们对中 市场的认知和期望提升一个级数。如果新 项目能够达成这个目标，将会对广州楼市产生深远的影响。”
对于金九银十整体楼市的走势，中地行事业一部总经理谢沁则并不 乐观：“所谓金九银十，这个概念在近几年已经淡化，预估今年也会相对平静，局部有热点。近期市场侧重点在广钢新城，黄埔区九-十月份也多了很多新货，加上南沙番禺，会产生区域性的热点。”
价格方面，预计整体以平稳为主，一部分有 的楼盘或会 ，荔湾、南沙区域均价可能有所拉升。成交量较高的区域可能出现在低调出货的增城、番禺区，黄埔、南沙也是去化较快的地区。
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