[摘要] 今日(9月18日),广州公共资源交易中心挂出公告,海珠区石岗路分地块一AH050906地块报价已达到限制地价,竞买方式应转为竞配建拆迁安置房。
继越秀、绿地率先拿下广州批土地后,时隔月余,广纸于8月21日挂出第二批土地再招金主。相比起广纸批地的竞拍,本次的第二波地还未开拍,便已风起云涌。今日(9月18日),广州公共资源交易中心挂出公告,海珠区石岗路分地块一AH050906地块报价已达到限制地价,竞买方式应转为竞配建拆迁安置房。
也就是说AH50906地块报价已达到147068万元,折合楼面价为19575元/平。而广纸批挂出的5宗地全部为底价成交,楼面价也仅为16000元/平,本次的AH50906地块楼面价将至少高出批地3575元/平。
广纸第二批土地一览
根据目前的报价情况可知,参与广纸第二批地争夺战的有十大房企,牌号分别为,1、9、77、99、57、88、98、66、7、95。除了1号和9号,其他八位竞拍人参在两大地块中均有报价。
其中,AH050906的限制地价就是由神秘的7号报出,而7号在另一块AH050125地块同样报出了第二高价210000万元。看来这位神秘的7号已准备好大把资金,是否能与其他九大房企血拼到底,一切就等9月23日竞拍当天拭目以待。
广纸第二批地起拍楼面价降近2000元/平
广纸第二批挂出的2宗地总起拍价26亿,对比首批出让地块的超百亿地价,宗地面积也相较次小很多,并且,楼面价相对比起之前的1.6万/平,本次1.4万/平的起拍楼面价相差近2000元/平。
广州首批地块位于广纸片区的中心地段,与广钢新城相望,而本次所挂的地块则位于石岗路则,属于广纸片区规划范围内的边缘位置,相对而言,有一定的地段差异。不过,回首广纸首批地块出让情况,原以为会有一场大鳄争食的土拍,结果却以底价低调成交。纸厂当日没人争,全因原地主优势太大(可返还70%底价)以及地块门槛高。
本次挂出的AH050906、AH051025两地块,周边生活配套均十分成熟,百货超市、中小学等应有尽有,但并无高端配套。其中,地块AH050906距离超市、学校更近。包括广州市第九十八中学、海珠区培红小学。而AH051025地块距离配套较远,目前周边为工厂所在地,但更靠近珠江后航道。整个片区周边无新盘,二手房较为集中,有保利红棉花园、保利花园、绿地滨江汇,均价在1.7-2.2万元/㎡之间。
76年广纸“华丽转身”改造后住十万人
原先的海珠区工业大道中以西,是盛极一时的广州造纸厂,峰时,全场有约7000名员工,周边近百万平方米社区热闹非凡,人称“纸城”。
这个拥有76年历史的广纸厂已在2012年搬至南沙,2014年9月25日,广州市规委会审议通过了广纸片区规划深化及控规修编,被定位为“海珠西引擎,广佛活力港”的广纸片区将被打造成广州产业集聚区、广佛滨水休闲生活港湾、珠三角西岸配套服务组团之一。
据规划,广纸片区位于海珠区西部,东至工业大道、西临珠江、南到石岗路、北至鹤洞桥,面积2.45万平方公里,规划总建筑面积由现行控规的347.9万平方米调整为636.2万平方米,毛容积率由现行控规的1.5调整为2.6,规划居住人口约10.2万人。
资源:拥有一线南向江景
地块具有一线南向望江资源,的确是市区罕有的优质地块。广纸片区坐拥黄金水岸线滨江景观,与广钢新城隔江相望,未来将通过一江两岸一体发展,构建广钢-广纸城市轴线、珠江后航道新标地。规划图上可以看到,广钢新城的标志建筑为临江的180米,而广纸片区这边的标识塔楼为280米。从外围看,广纸地块西南处是俗称大铜钱的“广州圆”,也可以看到远处番禺三支香水道旁的楼顶。
交通:地铁11号线+广佛线+有轨电车
在广纸规划中,将通过新增快捷路二期、环岛路、南边路、南泰路跨线桥、石岗路跨线桥等多条道路和地铁11号环线、广佛线二期、海珠环岛有轨电车等3条轨道,增强片区的对外交通能力。这些路网建设多要在2016年前开工,快捷路二期要在2015年开工。其中地铁11号线在该片区中有南石路站和燕岗站,广佛线二期也沿着工业大道穿过地块东北部。
配套:规划246个服务配套设施 设置4大公园
在完善公建配套方面,本轮规划参照广州市公共服务设施标准配置,结合10.2万人口规模,按居住建筑面积的11%配置,共规划246个服务配套设施。其中重点规划了1所综合医院、1所养老院、4所小学、2所初中、1所九年一贯制学校,8所幼儿园、2个文化站、3处大型肉菜市场(超市),集中建设2处邻里中心,大大改善广纸片区配套服务水平。
此外,规划还提出将增加公园绿地,改善生活环境。规划共设置4个大型城市公园,包括现状庄头公园、滨江公园、广纸文化公园和体育公园,面积28公顷。其中广纸文化公园结合厂区工业构筑物突出“工业遗产”主题,滨江公园主要沿后航道和环岛路之间设置绿地,突出“休闲亲水”主题。
绿地、越秀拿下广纸此前两宗地块
早在2015年6月27日,广纸以115亿的底价成交地块一与地块二两宗土地。分别由绿地与越秀竞得。
广纸片区地块一:
成交价:26.34亿元
楼面价:16000元/平
竞得者:绿地(晖邦置业,之前绿地还披着晖邦置业的马甲参与过广日电梯厂、云埔工业区的拍地)
广纸片区地块二:
成交价:88.98亿
楼面价:16000元/平
竞得者:广州盈胜投资有限公司(越秀马甲,法人代表为越秀地产执行董事陈志鸿)、广州越秀仁达六号实业投资合伙企业(有限合伙)
广纸片区两宗地具体信息:
作为广州旧改明星项目,广纸片区地块一直颇受关注,此前出让遭遇冷板凳,虽有些意料之外,不过拥有60%地价返还优势的老东家越秀集团旗下越秀地产,拿下广纸却是预料之中的事。
至于传闻在东北市场销售大幅缩水的绿地,今年在广州土拍市场中却相当活跃。4月长岭居巨无霸地块有他身影在观战,6月初广日电梯厂地块中更与信达地产举牌较量,不过一直却无收获。以零举牌底价拿下广纸地块一,是宇宙一哥今年在广州拿下的宗地。
地块现状:此前出让的两地块被棣园村分隔,除地块二保留部分建筑作为不可移动文化遗产外,其余建筑均已拆除,土地基本平整。
地块资源:地块水景资源丰富。地块一西北面临河涌,东北面紧靠庄头公园;地块二则南面临江。沿江分布旧厂房,大部分已搬迁,仅余少部分如白云山光华制药、广州电力设备厂等仍在运营且短期内不会迁出。
周边竞品:片区内一手楼方面,除了烂尾盘活的中源御品外,暂无供应。周边二手房活跃,楼梯楼均价约1.7-2.0万元/㎡,小区电梯楼均价在2.2-2.6万元/㎡,部分拥有江景资源的如光大花园,售价则约3万元/㎡。
售价预测:中原研究部预测,预计项目2年后推出售价为3.3-4.3万元/㎡之间,部分拥一线江景的高层单位,价格或有机会贴近5万。而该项目的商业则成为房企增大利润空间的重要部分。
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