[摘要] 【摘要】2015年9月即将过去，今年的九月楼市颇具特色，在上半个月，无论是官方网签数据或是各类机构发布的市场成交数据，均反映市场比较冷清。就在部分人士开始悲观，对今年的金九银十的成色产生质疑和动摇之际，广州楼市从9月18日开始，土地市场与房地产市场齐齐发力，越到月底，战况越是激烈。
【摘要】2015年9月即将过去，今年的九月楼市颇具特色，在上半个月，无论是官方网签数据或是各类机构发布的市场成交数据，均反映市场比较冷清。就在部分人士开始悲观，对今年的金九银十的成色产生质疑和动摇之际，广州楼市从9月18日开始，土地市场与房地产市场齐齐发力，越到月底，战况越是激烈。中原研究部仍坚持月初的预测和判断，今年的九到十月，是近两年来难得的购房好时机，楼市热度将会持续，金九银十成色有保证。
一、政策环境：2015年金九银十，还会有“930”助阵吗？
去年9月份，广州楼市整个月的表现是不温不火，发展商虽有节奏的推盘，但是无论是力度、供货量、成交量都鲜有“爆点”，直到9月30日后一天，中央祭出“930新政”大招，金九银十才被真正意义上点燃。2015年，楼市政策环境相比去年更宽松，那么今年的金九银十，还会有类似“930”这样的大招祭出吗？
中原研究部分析认为，当前楼市，能够跟去年930新政媲美的大招，可能仅剩下“放松限购、首套房商贷首付二成、二套房首付比例下调”等方面，能够供决策层选择的范围并不多，其中广州放松限购，这个可能性极其微小，中原研究部坚持认为，今年广州限购政策难有变动。而二套房首付比例下调，其实在“330新政”中已经松绑，只是广州、深圳暂未落地，中原研究部预测今年内落地的可能性也不大，不过，仍然可以期待略微下调，例如从七成下调至六成。
不过，首套房商贷首付二成，这个政策却值得期待。一方面，此举有先例，在2008年宏观经济困难，楼市成交放缓之际，中央曾将首套房首付下调至20%。如果2015年三季度宏观经济形势仍然严峻，GDP保7出现困难，再度启用“旧”的政策并不显突兀；另一方面，为鼓励居民自住购房需求，中央已于今年3月30日，将公积金贷款购买首套房的首付下调至20%，同时又于8月31日，将公积金贷款购买二套房的首付下调至20%。客观来讲，下调首付比例的通道已经打开，从“公积金贷”转向“商贷”只是一步之遥。而且，受制于公积金贷款的局限性，仅仅针对公积金下调首付比例，也难以实质性促进市场成交，因此，如果三季度房地产 开发增速继续下滑拖累宏观经济，我们认为下调商贷首付比例值得期待。
尽管供决策层选择的“楼市政策大招”并不多，但“小招”则频频可见，充分体现了中央“微观调控、相机调控”的思路。近期已出台的一些利好，例如挂广州公积金贴息贷款、发改委下调住房转让手续费、楼市限外令松绑、增城从化新黄埔挂牌后的一系列新规划出台发布等。除此之外，九月底乃至整个四季度，还值得期待的一些“小招”有：降准、降息（房贷利率进一步下调，利率折扣进一步加大）、降税（个人所得税、契税等）、降费（房地产交易行政事业费、发展商开发费用等）。
二、楼市监控：双节期间，预计新增供应5000套左右，好货频出，战况激烈
据中原研究部监测，今年中秋国庆双节期间（9.26-10.7日），广州新房市场预计新增供应5000套左右，预计入市楼盘30个左右，住宅 各有千秋，新黄埔南沙增城将是热点，荔湾广钢新城靓货吸睛。
从推货节奏看，在9月19日千人抢盘的热浪背景下，同时受9月23日广纸地块被二十余房企高调抢夺，创2015年宅地高地价的热烈气氛烘托下，中秋假期（9.26-9.27日）发展商推货热情高涨，预计将有12个盘上千套新货入市，其中 盘6个。而国庆假期（10.1-10.7日），预计供应套数会在中秋基础上稳步增长。
从推货策略来看，中秋假期的所推楼盘，大部分前期都经历一个月以上的蓄客期，实客量有保证，开发商前期准备充足，旨意开盘即大卖。而国庆假期所推楼盘，目的则各有不同。部分经历了较成熟的蓄客期，以开盘销售为主要目的；但也有相当部分，仅以加推少量货量形式，同时配合丰富多彩的活动和优惠，主要目的还是吸引客流、聚集人气，为后续产品蓄客做准备。
从推货产品看，中秋假期 产品占据大半个天下，而国庆假期则仍以住宅产品为主，尤其是95-115平的三房改善户型供应比例将会大。
从供应区域来看，外围区仍会是主力区域，尤其是南沙、番禺、增城三个区域，竞争将相对更加激烈。南沙双节假期的代表楼盘有霍英东旗下南沙湾石奥、南沙湾东苑、南沙首席极小户型广晟圣陶沙、时代地产南沙第三盘时代长岛，另外还有诸如进港大道沿线 南沙涉外公馆、盈江国际等。增城区双节假期的代表楼盘首推碧桂园新品“凤凰城星悦”；番禺区域的火力重点，主要分布在万博商圈和南站商圈。万博地标奥园国际中心预计会在双节假期入市，而南站则有首席住宅臻尚苑，另有 路福联合广场。新黄埔区的主攻火力预计会集中在萝岗，代表楼盘金融街融穗御府、绿地中央广场等。中心城区中，荔湾的广钢新城、海珠的广纸预计会隔江而战，金融街融穗华府、葛洲坝保利曼城、绿地越秀海玥（广纸）等大发展商倾力打造的高端靓货，预计吸睛效果一流。
总体而言，根据中原研究部监测，预计今年的双节假期（9.26-10.7日）期间，广州一手楼市的气氛会越来越火热。但是，受制于宏观经济的低迷，各发展商、各楼盘之间的竞争角逐，将会更加激烈。不过，金九银十总体成色仍是有保证的。
附表：近期部分新楼盘供应情况
数据来源：中原研究部实地调研
中原地产研究部
2015-9-25
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