[摘要] 中原研究部监测，2015年十一黄金周假期（10.1-10.7日），广州楼市的总体情况是：供应比去年同期下降近四成；大部分楼盘的开盘现场，看房人气比去年同期下降三成；平均去化率42%，比去年国庆同期略好，但与今年5-9月相比，成交则下滑一成。
【摘要】中原研究部监测，2015年十一黄金周假期（10.1-10.7日），广州楼市的总体情况是：供应比去年同期下降近四成；大部分楼盘的开盘现场，看房人气比去年同期下降三成；平均去化率42%，比去年国庆同期略好，但与今年5-9月相比，成交则下滑一成。
一、楼市总结：供应降四成，成交少一成，看房多过买房
根据中原研究部监测，2015年十一黄金周假期（10.1-10.7日），广州十一区总共有12个楼盘开盘或推新，其中住宅盘9个， 盘3个。总推货量1181套，其中住宅865套，占比73%； 316套，占比27%。总体去化率42%。
从供应情况看，今年国庆假期（10.1-10.7日），全市十一区所推楼盘数量与去年十一类似，比今年五一下降四成。所推新房货量1181套，比去年十一下降37%，比今年五一下降43%。
从价格情况看，增城、从化由于撤市设区利好，价格出现明显涨幅。根据中原研究部实地调研，从化中心区的房价普遍上涨约10%的幅度，而增城荔城的房价普遍上涨，上涨幅度约1000元/平左右。例如位于增城教育城的中铁国际花园，国庆假期推出的12栋楼王单位，带装修均价13000元/平，较一个月之前推出的5栋单位，均价大幅上涨约2000元/平，上涨的主要原因是由于其楼王位置、景观等结构性因素决定。不过，根据中原研究部实地调研，客户对楼盘涨价的接受度并不强，低价的楼盘去化相对更好，涨价的楼盘去化相对缓慢。总体而言，除增城从化外的其它区域，大部分新推盘的价格基本平稳，就目前市场而言，发展商涨价动力仍然不足。
从成交情况看，今年国庆假期（10.1-10.7日），广州楼市总体去化率并不高，仅为42%，与今年4-9月平均50%以上的去化率相比，总体下滑一成。
从供应区域看，增城和从化供应量大，黄埔和南沙次之，在当前严峻的宏观形势面前，有底气在“人员大量外流的十一黄金周”开盘销售的区域，无一不是身负政策利好的区域，例如增城、从化、黄埔近期撤市设区，南沙则有自贸区利好。不过，从楼盘人气来讲，中心区则拔得头筹，远胜郊区，天河有龙湖地产首次亮相广州的高端别墅盘“龙湖首开·天辰原著”，吸引上千人到访体验；而荔湾的广钢新城，除中海花湾壹号继续吸引人气外，还有金融街地产的融穗华府、保利地产的葛洲坝保利曼城，争先在十一亮相。
从产品看，由于宏观政策继续支持改善置业，今年十一假期的楼市，与今年五一假期的楼市类似，主打90-110平的三房户型，占比近五成。不过，值得关注的是，今年国庆假期，有很多尚未开始销售的楼盘，对外展示了极具诚意的产品，例如番禺的保利红馆、南沙的广晟圣陶沙，均设计出50-60平的舒适二房，70-78平的舒适三房，而广钢新城的保利曼城，其主推三房也仅83平。这些高实用率的楼盘即将于十月底或十一月初全新上市，对刚需买家具有很强的吸引力。随着发展商户型设计能力的不断提升，预计未来三房户型（尤其是中心区）的面积，或将从90-110平进一步下调到80-100平。
二、各区表现：郊区供应大 中心区人气旺
根据中原研究部实地调研，2015年国庆假期（10.1-10.7日），广州各个区域的楼市景象各有不同。
【中心区】
国庆期间，市中心开盘项目反映一般。除海珠新城国际寓开盘外，其他区域均缺席国庆假期开盘。不过，中心区开放销售中心或者样板间的项目则颇受热捧：越秀北京路江畔雅苑、荔湾广钢新城项目、天河龙湖首开·天辰原著，均吸引了众多看客前往观摩。总体而言，中心区楼市在十一黄金周假期，看客多过买家，豪宅或者名门项目受大众支持，十一带着老婆孩子在市中心看名家样板间成为广州人的新时尚。
【南沙区】
与五一相比，没有了大塞车的景象。大多数楼盘节前声张要开盘，但到了国庆，都转而低调不语，或隐秘开盘，或将开盘时间押后。而且，大部分的楼盘都是在仓促准备之下开放样板房、销售中心，里面很多硬件、资料、流程、口径都仍未准备好。
【黄埔区】
国庆期间，新黄埔区无大型开盘活动，十一当天仅3个住宅盘、2个 盘有加推动作，但普遍推货量较少，去化偏低。新黄埔区各楼盘销售热情不高，看客及买家都不多。总体而言，作为广州的刚需主力区，今年国庆新黄埔区被其它区域抢尽风头，区域推货和去化一般，无往年火爆热销场面。
【番禺区】
由于早在9月底，番禺区已有部分项目全新亮相或开盘销售，吸引和抢流了不少客户。国庆假期前3天，番禺开盘项目不多，更多的是开放销售中心或样板间，其中住宅商业项目相当，从监测数据看，开盘销售去化一般。
【增城区】
因受增城挂牌影响，且地铁的规划建设，增城荔城的房价普遍上涨，上涨幅度大概有1000元/平左右；而客户的选择是：楼盘价格低开卖即被抢光，价格高则观望者较多。根据中原研究部今年930央行下调“非限购”城市商贷首付比例，增城虽然目前仍然“非限购”，但预计难以实施。
【从化区】
从化撤市并区，区域价值全面提升。根据中原研究部在国庆假期的实地调研，从化的楼价较设区之前有一定的提升，单价升幅在10%内。
【花都区】
花都国庆假期的楼市也颇为平淡，由于近期经济环境低迷，实体生意难做，无论狮岭的皮具城还是在迎宾大道的珠宝城，私营老板的资金周转大多出现不同程度的问题，对花都，尤其是狮岭区域楼市有一定影响。此外，由于从化撤市并区，其优质的生态资源远胜花都，客观上分流了一部分花都客源。总体来看，近期的花都楼市，主要靠广州万达文化旅游城来支撑。
三、原因分析：930今非昔比 需求节前分流
根据中原研究部监测，2015年十一黄金周假期（10.1-10.7日），广州楼市的总体情况是：供应比去年同期下降近四成；大部分楼盘的开盘现场，看房人气比去年同期下降三成；平均去化率42%，比去年国庆同期略好，但与今年5-9月相比，成交则下滑一成。
根据中原研究部分析认为，主要原因在于，发展商担心“十一黄金周”期间人员因旅游或探亲而大量外流，因此赶在国庆假期之前提前抢跑入市，导致十一假期供应下滑。据中原研究部监测，在9月中下旬，尤其是中秋假期前后（9.25-26日），广州楼市突然爆发，供应猛增。整个9月，全市新推盘数量高达43个，环比8月增长近五成；而9月的全部供货量，高达8800套，环比8月增长了一倍；9月平均成交去化率53%，属中上水平。
此外，去年十一前夕，央行祭出“930”大招，松绑限贷，直接导致去年十一假期楼市气氛火爆。而今年，虽然早在节前，中原研究部就准确预测出央行会进一步下调商贷首付比例，但是，由于终的政策只针对“非限购”城市，广州无缘其中，因此利好落空，也是今年国庆楼市相较去年冷清的原因。
四、十月预判：中下旬会有大批货量入市 总体供应平稳
虽然十一假期发展商推盘数量减少，但其“蓄客”力度并未减弱，据中原研究部实地调研，不少楼盘会选择在国庆节后，例如十月中或十月底推新上市。此外，需要关注的是，根据阳光家缘数据显示，2015年9月（9.1-9.30日），广州十一区共发放76张住宅预售证，新增住宅房源17110套，环比8月上涨126%。而仅在9月28至9月30日的三天时间，就新批预售房源高达3680套，区域主要集中在南沙，因此，预计十一假期结束之后，10月中下旬，广州楼市仍会有大批新货供应，市场总体仍相对稳定。
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