[摘要] 据合富辉煌市场研究中心监测，2015年十一黄金月广州原十区商品住宅新推货量为约7500套，即使加上新塘后新推货量亦仅约9100套，为近年水平。
1、 市场存量大，再加上假期重叠，黄金月推出新货为近年
据合富辉煌市场研究中心监测，2015年十一黄金月广州原十区商品住宅新推货量为约7500套，即使加上新塘后新推货量亦仅约9100套，为近年水平。受2015年中秋与国庆假期临近影响，很多市民选择出外旅行，因此十一7日黄金周前后广州楼市推货量相较以往同期大幅减少，9.28-10.7期间原十区+新塘商品住宅推货仅1056套，甚至低于9月周的水平。
黄金月新货虽然创新低，但市场并不缺货，因为当前存量尤其是外围区域依旧巨大，这也是开发商推新货不多的原因之一。尤以花都存量压力为突出，但当前消化速度，存量需要约27个月才能消化完毕。
2、 “金九”遇冷，彩虹吹冷黄金周
9月十区住宅成交量仅67万㎡，十区二市成交92万㎡，环比均小幅上升10%。其中荔湾区住宅成交4.7万㎡，环比大升87%，受中海花湾一号集中成交带动。萝岗区受绿地城集中签约带动，环比上升49%。
从实际成交来看，2015黄金月（9.1-10.7）62个有新推货量的项目中，25%项目开盘去化率都不足三成，仅有15%项目开盘消化超过100套。可见整体市场销售情况平平。
3、 “后十一”广州楼市预测
a) 市区：广钢同质竞争加剧，高地价下，部分优质项目可能追价不追量
节前市区再出高价地块，广纸成交两地块再次分别达到了23186/26217元/㎡的惊人高价，直逼周边二手价。2014年以来市区持续成交高地价地块，楼面地价相比周边楼价约50%-100%。造成这一现象的原因归根到底就是市区货量稀缺的现状。当前市区140㎡以下中小户型按当前消化速度仅可消化6-8个月，货量不足的状况可见一斑。
2014年至今市区持续成交高地价地块
正是在这种供应不足，地价屡创高位的状况下，预计后十一即将推出的市区项目中，不少地段优质的楼盘价格将会上扬。后十一市区不少项目有140㎡以下产品供应，从部分项目的报价看，预计调高售价，这必然导致成交量明显放缓，去化周期大幅延长。
“后十一”部分项目供应情况
除了以上楼盘外，“后十一”市区的供应热点仍旧是广钢板块，而且且竞争状况与当前相比势必进一步加剧。5大项目潜在供应量超过2000套。
b) 东部片区：新兴板块的崛起分食市场份额，后市关注热点多来于此
随着长岭居生态居住板块、知识城以及教育城规划的推出，同时地铁13、21号线及14号支线的建设和引导，这三大板块越来越进入东部置业客户的视线，东部置业往北的发展日益明显和加重。再加上他们作为东部价格优势，而且原来传统产业区，居住氛围和品质更好，他们的崛起越来越多分食了市场蛋糕。从2015年1-9月东部片区各版块的供求数据来看，长岭居、知识城和教育城增速为明显。
十一后，新黄埔区将会有较多货量推出，其中值得关注的除了新福港鼎峰、佳兆业等旧盘新推项目外，前面提到的长岭居和知识城板块依旧是值得市场关注的重点。
c) 南沙：供应巨大，成交平淡，热点在全新盘
由于9月南沙新增供应大幅增加32万㎡，但黄金月成交量未有显著提升，导致南沙10月存量创新高。
从国庆市场反应看，南沙市场热度回落，靠热点个盘支撑楼市，预计这一态势四季度难以改变。前期热点楼盘四季度仍有充足供应（如滨海御城、南沙湾东苑、金茂湾等），预计南沙整体月均成交量能维持在10万平方米/月水平。供应充足，成交难大幅回升，竞争激烈，预计将有部分销售缓慢或货量大项目降价促销。
2015年国庆后南沙重点楼盘分布
d) 番禺：小户型报价升幅达3-10%，将制约成交
番禺区中小户型供应稀缺，从当前存量看，100㎡以下小户型仅占总存量面积的18%。9月中小户型新货延续7-8月以来的涨价趋势，融穗澜湾、祈福新邨、富豪山庄售价继续有5%左右的升幅，其中融穗澜湾售价突破2万亦一定程度带动了华南板块中小户型楼盘的价格上升，但升价后明显表现出成交下滑，以融穗澜湾为例，其8月首次开盘消化9成，随后价格上升4%，9月继续推出2栋新货，开盘消化率下跌至7成。十一期间番禺区不少小户型项目收筹，对外报价均有不同幅度的上涨，预计在这样的态势下，后续成交将受到制约。
番禺华南板块指标盘国庆开放情况
e) 花都：存量超过270万㎡，后续潜在供应大，后续成交看价格
花都区9月住宅整体成交量进一步走弱，为今年4月以来新低。2015年9月花都住宅成交10万㎡，环比下降6%。构成成交主力的楼盘本月成交量持续走弱，如：嘉都汇，保利悦廷、祈福天龙苑和祈福万景峰等。依靠颐和盛世花园、狮城国际、颐和山庄等花都外围网月成交较小的楼盘集中网签，整体成交勉强维持10万方以上水平。
花都9月楼市整体成交均价下降5%左右，主要依靠花都外围区域低价盘的网签拉低整体成交均价，而今年以来成交主力盘均价持平，在无明显规划利好带动的情况下，难以促进黄金月成交。此外，万达旅游城滑雪场9月动工对区域住宅市场暂无明显拉动作用。
预计2015第四季度或明年初，花都会再有大量新货推出市场。但在无明显利好带动下，市场整体成交难有放大，届时区域内各楼盘间的竞争将明显增大，建议有周转需求的房企应尽早采取降价措施积极去库存
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