[摘要] 与往日对比来看，虽然黄金周不是购买二手房的火爆日期，但今年的国庆黄金周胜过市场较好时的2013年，也胜过有“930”政策的2014年，究竟是什么原因使得今年国庆楼市不同往年呢？二手楼市又具有什么样的成交特点呢？且听中原研究部为您解析。
根据阳光家缘中介网签数据显示10月1-10日，二手网签687宗，较2013年同期上涨23.12%，较2014年同期上涨245.35%，由于国庆期间部分中介公司不能网签，因此大部分交易集中在节后8-10日网签，因此需要对1-10日的网签量进行分析才能判断国庆七天的市场概况。
与往日对比来看，虽然黄金周不是购买二手房的火爆日期，但今年的国庆黄金周胜过市场较好时的2013年，也胜过有“930”政策的2014年，究竟是什么原因使得今年国庆楼市不同往年呢？二手楼市又具有什么样的成交特点呢？且听中原研究部为您解析。
政策环境宽松，国庆成交以实客居多
虽然从中原门店监测的新增购房客户量来看，较平常客户的少了20%-30%，但国庆来看房买房的大多为实客。在假期的前两天，客户一般会休闲度假，而在3、4号以后就是看房及成交的高峰。虽然连续3天的台风暴雨，阻碍了部分客户看房，但凡是有心买房的客户，基本上会撑着雨伞与中介人员一同看房。
中原研究部客户研究主任熊小洪分析，今年国庆成交爆好的原因：1）信贷政策宽松，贷款利率为近10年来低，是促使客户买房的大利好，尽管近一次降息已经过去一个多月，但依然是促使客户尽快做出购买决策的大购房动机。
2）年终将至，一般从客户看房到购买，再加上装修，往往需要2-3个月的时间，因此对于想在年前置业的客户来说，国庆七天长假，是非常好的买房时机，尤其适合刚需客户；3）对于想买房的实客，国庆7天会有较多的时间看房比较，即使是暴雨，也难阻不了买房的迫切性。
近三年“十一”黄金周广州（不含南沙、从化）二手住宅网签宗数对比
数据来源：阳光家缘，中原研究部
成交价平稳微涨，业客买卖达成意愿高
根据中原研究部监测国庆期间只有44.7%的业主上调报价，而下调报价的业主占比为55.3%。总体来看，国庆期间业客心态都较为平稳，除非周边特别利好，业主要价也比较理性，而客户出手也爽快，例如金碧翡翠华庭59770元/平方米[天河]金碧翡翠华庭93套在售一宗70平方米物业，业主要价240万，客户直接给到238万，终238万成交。
由于上半年利好政策频出，业主对后市预期较好，普遍提高报价，但客户追加意愿不够强烈，因此现阶段业主不得不适当调低报价，以吸引客户，但成交的价格依然较为稳定增长。4-7月中原研究部统计二手住宅成交量连续环比增长，但成交价格仅微幅上涨，价格仍然没有回升至2014年6月历史高位（中心六区：26165元/平方米）。
中原研究部客户研究主任熊小洪认为二手楼市告别了过去猛涨的时代，但相对于投资股市或购买理财产品仍然稍好。例如有一位投资客户在2014年12月购入了一套祥景花园24860元/平方米[白云]祥景花园47套在售43平方米的52万元的笋盘物业，花费4万元装修，在国庆期间卖出的价位60万元（税费为买家全部承担），但物业在按揭，业主需要花费1万元的赎契费用。该房每月租金为2000元左右，粗略估算9个月的 不超过8%。这是在业主花费时间、精力成本装修后的出售，相比较将资金投入银行仍然高些。
国庆长假7天，刚需首次置业客户增多
从购房面积来看，国庆七天购房在90平方米以下的人群占比较9月份提升了3.11个百分点，客户的付款方式也是一次性付款占比降低了6个百分点，商业贷款占比提升了15个百分点。
中原研地产保利百合分行高级营业经理朱水群表示刚需首次置业的客户在国庆期间置业的人数明显增多，在她成交的交易中急着买房上户口或者赶着年底结婚的客户较多。此外在国庆期间很多新广州的年轻人会把父母接到广州来度假，对于买房决策起了一定的推动作用。
国庆期间较多客户休闲度假，小长假和周末购房成为主流
春节黄金周大家会回乡探亲，而国庆黄金周更倾向于休闲度假。在国庆期间大部分人群为了追求更高品质的生活而选择休闲度假，尤其是改善型的客户，例如旅游、看电影等服务性消费。因此国庆七天看房的客户不多，但大部分仍为实客。
从今年各节假日连续10天二手日均成交的数据来看，国庆成交量仅69套，确实比不上五一106套、端午140套等，甚至比不上老广向来不置业的清明节123套。在80/90后成为购买主力的当下，客户的购房习惯正发生演变。
区域市场环境不同，表现有差异
核心四区业主的心态坚挺：据中原地产水荫路分行营业经理钟志明反馈，目前越秀区国庆期间客户大概少了3-4成，很多要买房的客户都是购置300-400万物业，资金实力雄厚，生活品质要求高，国庆期间无论是业主还是客户都休闲度假，且受周边的一手项目东风广场101442元/平方米[越秀]东风广场283套在售均价提升2000-3000元/平方米影响，业主心态较为坚挺，基本无砍价空间。
在例如受广纸卖地利好的保利百合，有一宗物业原价180万即能成交，但地块出让后业主提高到190万，卖的意愿还不强烈。
近郊的白云、番禺业主心态较弱：白云区目前盘源较多，成交的速度非常慢，成交的大部分仍然是半年前放的盘，这些盘在近段时间来随着政策的变动业主不停的变化价格，致使至今没有出手。在国庆期间，番禺业主让价幅度在5%左右情况，客户出手意愿较高，番禺周边一手项目处于清盘阶段，客户渐渐回流到二手。
后市预测：二手客户回流，成交量价保持平稳
节后客户、业主会逐渐返岗，在国庆期间被一手项目吸引的客户对比后会逐渐返回二手市场，因此中原研究部客户研究主任熊小洪认为在10月的中下旬成交量仍会逐渐走高，但后期市场成交来源的客户为自然增长的客户，预计10月份成交量与9月会基本保持稳定或略有增涨。
而从成交价来看，国庆期间中原业主报价指数为45%（即有45%的业主上调报价，55%的业主下调报价），业主心态基本保持稳定，预计成交价格会保持自然的平稳增长，但局部会上涨强劲，例如受三旧改造利好的广纸周边二手楼、受周边一手房价上涨和学位房带动的东风东片区二手楼。
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