[摘要] 随着广纸第二宗地块高溢价拍出、白云区穗花水泥厂成功出让,日前相关部门再挂出白云新城三宗商业用地,中心六区推地可谓前赴后继。数据显示,截至10月14日,广州卖地总收入已经超过620亿元,和去年844亿元的全年收入仅有224亿元左右的差距,前三季度的收入同比去年大涨了22%。
随着广纸第二宗地块高溢价拍出、白云区穗花水泥厂成功出让,日前相关部门再挂出白云新城三宗商业用地,中心六区推地可谓前赴后继。数据显示,截至10月14日,广州卖地总收入已经超过620亿元,和去年844亿元的全年收入仅有224亿元左右的差距,前三季度的收入同比去年大涨了22%。
从今年广州卖地的结构看,中心六区出让的大量商业用地成为推高卖地收入的主力,其中琶洲出让的7宗商务用地总金额就超过了120亿元。另外仅有的中心六区几宗宅地也作出了不小的贡献。9月下旬,广纸第二批两宗地块开创未开拍已经冲破高限价的先河,后高溢价成交,楼面地价已经达到26000元/平方米,华丽丽夺下了多年来南洲路地王之后的亚军宝座,成为今年迄今为止出现的大高潮。
广纸地块拍出多年来第二高地价
纵观今年广州地市,前8个月,从交易的激烈程度看并无太多亮点。定价高企、需求量大的中心区住宅靓地少,仅有少数地块溢价成交。自1月份以来也有天河粤隆客车厂地块、广州大道南广日电梯厂和首批广纸地块等市区居住用地出让,但是因为商业配比面积较高,在交易过程中并未引发高潮。
直至9月下旬广纸第二批地块的出让,才终于打破了这一平静。两宗地块在出让前夕就吸引了超过22家房企报价,直接冲破高限价,进入竞配建环节。后,成交的两地块楼面地价分别锁定在了23000元/平方米和26000元/平方米的水平,由雅居乐和金融街两家公司拿下。这也是继2013年南洲路34590元/平方米的地王价后,多年来出现的第二高地价宅地。
业内人士分析,之所以诞生如此疯狂的高价,和广纸所处的老城区地段、片区的规划以及今年首次亮相的市区纯宅地分不开关系,并且对于雅居乐这样的企业而言,或是出自战略考虑而拿地。按照这样的地价水平,中原地产广州项目部总经理黄韬预测售价至少在4万-5万元/平方米才能保证有一定的利润。但是在未来一两年内入市,按照现有的市场水平和所在的板块情况,这样的定价无疑有很大的压力。
中心六区推地前赴后继
房天下数据监控中心监控广州市国土规划委数据显示,9月份广州卖地一共揽金约79.4亿元,住宅用地占比首次占到了当月收入的95%。
广州前三季度合计卖地面积达到4856485平方米,出让金额达到600.6314亿元,同比去年前三季度490.7亿元大增了22%。
目前已经挂牌并在10月份出让的地块就有14宗,不过多以工业用地为主。而比较受关注且是二次出让的穗花水泥厂三宗地块已经成功出让。地块虽处于中心六区白云区,但是所处的新市片区周边环境以及交通条件相对较差,对开发商的吸引程度远远未及广纸地块。后三宗地块低溢价拍出,越秀地产、华润置地各有收获。广州市政府凭借三宗地再次收入25.6亿元出让金。
合富房地产经济研究院院长龙斌表示,地块所处的位置比较偏,加上周边的配套不是特别成熟,所以这次的竞拍不太激烈。拍地过程还是比较理性,但是实际拍出来的价格不低,终折算出来的楼面地价相对比较高,估计未来的房价要2万元/平方米以上,2万-2.5万元/平方米也是很有可能的。
据了解,穗花水泥厂地块附近区域的二手成交主要集中在新市花园、紫荆花园、纵横缤城花园、南航新村和宏航苑等。合富置业储备分区营业经理刘思强表示,南航新村所处位置较偏,因此,即使是电梯楼物业,二手均价也仅为1.2万元/平方米左右,而宏航苑等楼梯楼二手均价则在1.2万-1.3万元/平方米之间。纵横缤城花园二手价格在周边区域属于较高水平,目前二手均价达1.7万-1.8万元/平方米,而同属电梯楼的紫荆花园,二手均价约1.65万-1.7万元/平方米。新市花园2期的楼梯楼价格略高于宏航苑,约1.35万元/平方米,而新市花园电梯楼均价则在1.5万-1.6万元/平方米,略低于同区域其他电梯楼。
中心六区地块出让并未结束。10月14日,广州市国土规划委官方网站上再挂3宗白云区地块,不过,这次是位于白云新城的三宗商业地,总占地面积达到2.6万平方米,建筑面积为10.8万平方米,起拍楼面价为万元出头。地块将于11月17日举行拍卖仪式。今年土地出让金额轻松超过去年或成定局。
■关注
广纸周边二手房有价无市
久违的卖地高潮出现,记者从多家中介公司了解到,周边二手业主对于涨价跃跃欲试,但是买家方面入市理性,致使成交受到了阻碍。业内人士指出,广纸地块高价出让后,直接推高了沿线二手业主的心理预期,大部分业主宁愿收回房源,留待年底再出售,或立即把放盘价调高10%,从而导致该区域二手成交受阻。该机构数据显示,工业大道板块上月成交量环比下跌7%,成交均价下跌3.6%。
中原研究部调研发现,因为地块高溢价,绝大部分业主对自己片区的规划前景相当看好。放盘售房的业主中,约10%的业主有提价现象,提价幅度为3%-5%。
例如保利海棠花园有一98平方米的高层物业,在地块出让前夕已明确出售意向,买卖双方已协商好268万元的价格,只待签约,但是,当业主了解到广纸“26000元/平方米”的高地价后,立刻反价280万元,而且惜售意愿浓厚。
中原地产市场部相关人士透露,从9月23日广纸第二批地块高溢价出让后,中原门店的业主放盘量明显减少,放盘量比平日减少一两成。大部分不急卖的业主明显惜售,意欲等到广纸项目正式动工建设后再放盘,预期届时楼价上涨会比现在更高。
在业主放盘量减少的同时,另一方面,近几日中原门店的客户到访量则明显上升,客户看房量有一定增长,但仅从近几日观察,实际成交量则未有明显变化,由此反映客户购房心态仍趋谨慎、观望情绪仍浓。
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