[摘要] 伴随着广河湛梅拟建高铁的消息,从化也迎来了首个将设高铁站的消息。从化房地产自住市场转入“内销”状态,成交几度黯然,两年后的撤市设区也未能带来持续的利好
伴随着广河湛梅拟建高铁的消息,从化也迎来了将设高铁站的消息。从化房地产自住市场转入“内销”状态,成交几度黯然,两年后的撤市设区也未能带来持续的利好。作为环境资源型区域的从化,加上目前未纳入限购,高铁规划能否引领从化楼市转型,打开良好的开端?业内人士认为,从化温泉旅游品牌已经有较长的历史,高铁设站对拉动旅游经济以及度假地产有利可图,但是仍然免不了旅游资源的改造升级。除了度假地产之外,业内人士建议对GDP更有贡献的产业地产或前景更加开阔的养老地产,也是值得探究的方向。
自住型市场难大力激活
地处广州北部的从化无疑是诸多郊区中位置偏远的区域,驱车通勤时间也得花上个把,还不计高峰期堵车时间。虽然如此,但是旅游资源丰富,尤其是声誉在外的温泉资源,已经成为从化的名片。不过在2012年之前,从化因为以及享有各区中独有的购房入户政策,除了本区域的自住需求以外,还吸引了广州其它各区的自住型买家前往。
2011年底,从化市政府发文叫停非从化户籍人员购房入户,以2011年12月31日为截止日期。房天下数据监控中心统计,2011年,从化全年成交套数为7314套。而购房入户的利器取消后,2012年区域成交暴跌,全年成交锐减至4848套,即便在2013年楼市高峰期,也只录得6653套的成交,2014的成交套数为5460套。均价方面,近5年成交中,今年前9月7657元/平方米录得高记录,平均每年保持小幅增长。
两年后的从化终于迎来利好消息。2014年2月,从化撤市设区重大规划获批,宣告成为广州市管辖的区域。数据显示,2014年3月从化楼市成交立竿见影放量,全月成交691套,比2月份暴涨超5成。在随后的18个月中,除了少数几个月份成交量有所井喷以外,整体成交又重回淡静,低谷时月成交不过两三百套。
虽然从化撤市设区后,依然保留了政策,但是因为购房入户的取消,加上交通配套至今未有大进展,对广州其它各区吸引力依然比较薄弱。在广州上班,从化居住,通勤时间太长,成本太高。加上其它配套也仍然落后,对自住客基本没有吸引力。合富辉煌市场首席分析师黎文江表示,从政府的规划定位而言,从化已经着重发展旅游经济,因此也不可能把大量居住人口往从化转移,因此,购房入户政策未来基本不会重出江湖,自住市场更多只能针对本地就业人口。
旅游度假市场产品单一制约人流
有山有湖还有温泉,虽然从化的旅游定位固定,但是多年来旅游地产也同样缺乏亮点。据了解,从化温泉旅游已经有着数十年历史,从化温泉旅游区附近已经聚集了较多可出租的 、别墅还有酒店。黎文江分析,现在从化温泉镇并不缺乏旅游度假产品,目前大的问题确是人流量的问题。除了荔枝季节或者冬天温泉季节,人流量比较多之外,其它时候基本没什么客流。高铁若在从化设站,对客流量增加必然会有一定的帮助。但是按照目前的情况,也未必太乐观。从化温泉虽然已经形成数十年的品牌,但是实际上多年来,这些资源并未升级优化,对旅客的吸引力也在渐渐下降。就温泉而言,广东已经有多个地方大力发展温泉经济,比如这两年势头良好的南昆山,这对从化的客流分流无疑也有一定的影响。
记者粗略计算,从化旅游度假项目主要分布于温泉镇。从目前市场上销售的产品看,如 类纯投资型的产品比较少,而更多的是推广自住兼度假的概念。
产业、养老或是有效探究方向
近几年来,相比于花都、清远、增城的远郊区域,从化在各项规划上似乎屡屡占下风。“政府对从化缺乏重视。”从化一位开发商人士曾经如此透露。黎文江指出,今年广州市政府屡屡提出广清一体化,可以看出政府对此格局的重视程度,不排除未来广州的产业将会往清远转移。
从广州北优南拓的提法开始就暗示了从化的慢开发,除了旅游、度假之外,企业应该有探究更多的方向。他举例,珠江地产就配合政府准备兴建健康医疗城,传言将引进东南亚国家范围内先进的医疗设备和技术,这种产业地产的转型既吻合区域的定位,对GDP亦有很大的贡献,不失为一个不错的路子。
广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为,从化的发展急不得,需要靠时间去慢慢提升,包括交通和旅游所带动的服务产业。从化的旅游资源相对单一,仅靠温泉恐怕很难支撑从化的旅游度假地产。同样是北部的花都、清远,除了有交通规划的优势,还有诸如万达旅游城等大型旅游项目的支撑,从化未来将面临残酷的区域竞争。
高铁是未来楼市发展的一大契机,但是企业和政府也应该注意到,现代人的生活方式在不断发生改变,不能以固化的思维去看待问题。比如旅游地产,如何盘活淡季中的投资物业,是否可以结合互联网金融,结合房企的转型,模式都可以探讨。
广州市社会科学院高级研究院彭澎也抛出了问题,高铁对房地产乃至区域发展的利好应该毋庸置疑,各地都在大力兴建高铁,未来从化依靠什么吸引人流?同时,他认为,在高潮已退的房地产市场大环境下,就算从化未来有足够的旅游度假产品可供应,又能吸引多少人投资,也是应该谨慎考虑的。都说一线城市抗跌性强,但是一线城市之间有区分,同个城市区域之间也有区分,对于企业和业主而言,都应该评估投资的风险。
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