很多购房者买房时，经常看到“超高实用率”、“实用率高达……”这些词语，面对着纷繁复杂的“实用率”宣传语，你会计算吗？我们不能只是听房地产商告诉我们实用率是多少，小编教您三步教你算出“实用率”，轻轻松松买超高实用率刚需房！
一、大公式：实用率=（套内面积+1/2阳台面积）/（套内面积+1/2阳台面积+分摊面积）
公式解释：实用率是套内面积和建筑面积之比，实用率大于使用率，不过高的实用率一般来说也就有更高的使用率。
此公式涉及三个面积：套内面积、阳台面积、分摊面积，套内面积，我们将在公式二中进行详细介绍，阳台面积直接可算，而分摊面积则是指是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。
二、小公式：套内面积=外墙面积X0.5+使用面积+柱子、分隔墙面积(全面积)
公式解释：此公式主要用于计算套内面积，套内面积又称套内建筑面积，使用面积指套内使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算。
三、对照参考：计算清楚后，对比一般楼房的参考实用率，看看你的商品房是否出现了不合乎一般情况，或者超出多少！
1、 实用率一般为150%；
2、多层住宅实用率一般为80%以上；
3、高层住宅实用率一般为75%以上；
4、临街独立商铺实用率一般为80%以上；
5、大型商场内商铺实用率一般为50%以上；
6、写字楼实用率一般为60%左右。
楼盘动态：壹品E·Park新推出“壹品*克洛维日韩国际公馆”产品，主力户型包括39-48方一房一厅、60方一房两厅、86-92方两房两厅以及102方三房两厅，带装修均价14000元/平，带装修约为3500元/方，可10年。另外10月1日项目开售E座、G座单位。项目预计2017年8月份交楼。
价格：非毛坯均价14000元/平
优惠折扣：全款95折
物业地址：黄埔区科学城KXCD-F2-1-2地块
小编推荐：壹品E·Park位于广州科学城东部居住文化核心区域，距离地铁6号线2期整个项目背山面水，拥有的生态资源景观上佳，38-92平米的单房、两房、三房，带非毛坯发售，实用率超高，简直是为精英白领阶层的 独身打造的嘛！
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壹品E·Park效果图
项目简介：壹品E·Park位于广州科学城东部居住文化核心区域，总建筑面积16万㎡，创造性将商务、商务消费、生态资源、商务酒店、商务居住融合一体，囊括国际商务酒店、国际商务 、涉外商务公馆、创意文化生活街区，总部经济和产业研发大厦。壹品E·Park东靠90万㎡植树公园，南承国家音乐基地，西临广州东部“莱茵河”—南岗河，北接100万㎡机务段大型住宅项目，整个项目背山面水，拥有绝佳的生态资源景观。
壹品E·Park首批主推国际商务 ，面积在38-92平米的单房、两房、三房；带非毛坯发售。其中主力户型为38.8-48.471㎡单身 、55.80-60.38㎡两房一厅 、92.41㎡三房两厅 。
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4号线金洲站成南沙旺角 众盘云集房价直逼1.6w
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楼盘动态：万科金色梦想在售G2、G3、G7、G8栋，在售户型有65方两房一卫，77 方、85方三房一卫，95方三房两卫带套间，带装修均价13000元/平，电商客户享3万惠15万优惠，总价90 万起买三房，项目二期产品将于2016年6月交楼。另全新三期组团“梦享立方”G11、G12栋于8月初推出 ，户型为95㎡三厅四房两卫复式住宅， 为5.6米，非毛坯均价13500元/平，预计2017年9月交楼。
价格：非毛坯均价13000元/平
优惠折扣：电商3万惠15万
物业地址：黄埔区（原萝岗）科学城开创大道与开源大道交接处
小编推荐：万科金色梦想带装修均价13000元/平，95平三厅四房两卫复式住宅总价1235000元，不超150万买四房，房子实用率极高。小区自配幼儿园，目前还在与政府、与教育局进一步协商，迟的话 2016年可以入学，紧邻小学和初中，附近还有市二中、科学城中学、示范性高中玉岩中学和功能设施 完善的萝岗区少年宫，强 大教育配套打造全程菁英教育，无愧是科学城板块高性价比的刚需热销盘！万 科金色梦想雄踞科学城央居住区核心，紧邻地铁6号线香雪站 ，十余条公 交线路瞬达全城；另外，小区配套也日渐完善，逛街？萝岗万达广场、大 壮国际广场、高德汇等就在家门口，读书？幼儿园、小学，中学就在项目附近。另外儿童活动中心、老 人活动中心、健康跑道、“8+1”全龄趣智园林也在规划建设中，住刚需房也能壕！
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万科金色梦想效果图
项目简介：万科金色梦想雄踞科学城央居住区核心，紧邻地铁6号线香雪站，十余 条公交线路瞬达全城；项目更享百 万平方商业配套，万达广场、大壮国际广场、高德汇等就在家门口。 万科金色梦想配套了幼儿园、小学，中学就在项目附近。另外商业街、儿童活动中心、老人活动中心、 健康跑道、“8+1”全龄趣智园林 在楼盘规划中。
万科金色梦想，
紧邻地铁六号线香雪站，可直抵天河；门口有10余条公交线路，可接驳地铁黄村站、科韵路站、鱼珠 站和 6大BRT站点；政府将投资45亿规划30公里有轨电车，并将BRT延伸至科学城，未来出门可瞬达全城 。
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楼盘动态：保利锦里在售35-98平方米非毛坯小 ，价格在6000-7000元/平，享5 千惠3万优惠，预计2015年10月交楼。
价格：6000-7000元/平
优惠：5千惠3万
物业地址：惠州市南昆山国家森林公园旅游度假区（广河高速永汉出口处）
小编推荐：保利锦里位于龙门县南昆山国家森林公园周边18公里处，距广州市约 93公里，45 ；到东莞、惠州、深圳均在1.5半径内，融入珠三角1.5度假生活圈。项目坐拥广东 的温泉资源，是生态旅游和温泉度假不可错过的上佳选择。
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保利锦里效果图
项目简介：保利锦里位于龙门县南昆山国家森林公园周边18公里处，分别与从化市、增城市。本 项目距广州市约93公里，45 ；到东莞、惠州、深圳均在1.5半径内，融入珠三角1.5度假生活圈 。广州从华南快速在春岗立交转广河高速从永汉出口下高速后约5后至本项目，交通极为方便。深圳 可经广深高速在陈江转惠河高速，在石坝转广河高速，从永汉出口下。惠州到本项目路线为广惠快速 →惠河高速→石坝转广河高速→永汉出口。东莞到本项目路线为莞深快速→增城市区 →小楼镇→腊圃转广河高速→永汉出口。
保利锦里所在的龙门县南昆山板块属于惠州市重点打造的“百里生态旅游长廊”，以温泉、 山林、漂流为核心旅游度假资源。龙门县南昆山国家森林公园为国家4A级风景名胜区，平均气温在22℃ 左右，较城市气温低6-8℃，山上空气负离子含量每立方厘米高达11万多个，为国家标准的40倍以上，是 2500多种世界珍稀植物的保存地。
龙门县有500余年汤泉秘史，为首批5个“中国温泉之乡”之一。龙门天然养生温泉富含48种 微量元素，被日本人视为珍贵的黄金温泉。经检测，项目温泉为碳酸氢钠温泉。碳酸氢钠温泉又名小苏 打泉，是黄金温泉中的，尤受女性欢迎，对皮肤有滋润功能，并有软化角质层的功效，泡此汤泉仿佛浸 在天然化妆水里一般，皮肤会有滋润以及美白的功能。
保利锦里首期规划230亩地，后期规划有温泉、生态和运动三大主题业态。规划有150-300㎡联排、双拼 及独栋产品，约100㎡叠拼、120㎡一栋6层一层两户花园洋房以及75-110㎡高层产品，并设有五星级温泉 酒店。本项目全方位打造首期精品，别墅采用北美赖特草原风格，独特外立面，面积较小使用率高。此 外，别墅产品户户温泉入户，可让客户不出家门便能拥有私密温泉养生的体验。
保利锦里引进五星级精品酒店，由国际著名设计公司——日本观光企画设计社（KAKO KIKAKO SEKKEISHA）负责设计规划。酒店建筑面积约4.5万㎡，约350间客房，每间客房均含超大水景园林阳台与 浴室。酒店配套有豪华型水疗、私密式与开放式温泉设施、游泳池、全日餐厅与特色餐厅等。
保利锦里配以一栋建面约2000㎡温泉养生会馆，设有室内恒温泳池、棋牌室、红酒室及雪茄室等等，可 满足客户体验及会客需求。保利锦里跟国内领先的连锁酒店物业管理公司伊思德、途家网合作，业主可将房子托管给伊思德、途家 等专业连锁酒店物业管理方，管理方将会定期对房屋进行清洁卫生维护；其次，管理方将利用自身的平 台优势将业主的房屋进行酒店化运营，所得跟业主五五分成，业主可通过网络实现、入住记录、维修记 录、整理记录等动态的实时监控。另外，业主每年还可享受28天的度假权（含20天151城免费交换入住权 ）。保利锦里的代租经营温泉别墅或 ，让业主养生度假与投资增值两不误 
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楼盘动态：天健·上城主推【揽胜】组团84-102㎡三到四房，【观山】组 团160-180㎡四房，毛坯均价23000元/㎡，现购买【揽胜】组团7万享25万，【观山】组团10万享35万优 惠，金九银十特推出限量特价房源19999元/㎡。3、4栋已2015年6月交楼，1、2、5、8、9栋预计2015年 底交楼。
价格：均价23000元/平方米
优惠折扣：【【揽胜】组团7万享25万，【观山】组团 10万享35万
售楼地址：广州市天河区广园快速路与车陂西路交界处(中海康城西北侧)
小编推荐：天健上城位于天河奥体新城板块，作为天河为数不多的 一手楼盘，可以说是市区低价楼盘，实用率达83%~85%！背靠20万平的马鞍山公园，私家花园就在小区 旁边。邻近19号线车陂西站，附近还有21号线棠东站。
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项目简介：天健·上城总占地5.6万㎡，总建面23万㎡，是目前天河稀缺的 大型低密度花园小区，小区环境优美，观山揽园，户户景色一流。小区由4栋6 的别墅和9栋小高层花 园洋房组成，小区建筑高仅14层。主要户型是84-102㎡（建筑面积）3-4房，即将交楼。 
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楼盘动态：碧桂园·轻轨悦城（碧桂园·山湖 城）位于广清大道、燕湖新城核心区域，距离广清轻轨清远首站约700米；项目主推115-245平的大户洋 房，带装修均价6200元/平，毛坯均价5800元/平，购房1万惠3万；另在售城央230-660㎡临湖别墅，背山 面湖，享大产权式花园，毛坯均价为12000元/平。
价格：洋房6200元/平方米
优惠折扣：洋房1万惠3万
物业地址：清远市清城区广清大道33号(南山岭生态公园旁)
小编推荐：碧桂园·轻轨悦城位于轻轨首站，占据燕 湖新城核心区域，发展前景好，配套仍有提升的空间。轻轨悦城在售洋房和别墅，均价较低，性价比高 。项目被五湖环绕，小区还有山体公园，加之碧桂园别具特色的园林设计，整个小区给人的感觉很好。 轻轨悦城小区内有双语幼儿园、肉菜市场、大泳池、商业街、会所等，配套较完善。
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项目简介：碧桂园·轻轨悦城于广州北轻轨板块，项 目雄踞广清轻轨首站侧，距离广州市中心不算远。项目占据有“下一个珠江新城”之称的广 州副中心--燕湖新城核心位置。从碧桂园·轻轨悦城出发，市政配套距离不 远；更有119A公交、免费楼巴无缝接驳广州北繁华商业中心，距离三甲医院较近。
楼盘动态：云星·钱隆天誉位于从化太平镇，，在售地铁花园洋房 ，A2栋户型为69平米一房（可改造成两房）、91平米两房（可改造成三房），毛坯折后约6400元/平。另 在售B1栋，86-90㎡两房（可改造成三房），123㎡三房（可改造成四房），N+1户型设计，均价约6700元 /平，可公积金贷款购房。B1栋将于2016年年底交楼、A2栋将于2017年6月交楼。案场现推出6千享6万优 惠，具体使用规则以案场公布为准。
楼盘价格：毛坯6400-6700元/平
优惠折扣：6000享6万
物业地址：从化太平开发区高技术产业园丰盈路7号
小编点评： 太平镇在从化来说是非常接近广州的一个版块，云星·钱隆天 誉位于太平镇，价格属于从化的洼地。目前推出69平两房，实用率超9成，总价仅需40余万，月供压力小 ，按6400元/平计算，商贷20年月供2066元，月入5千也能买房当业主。而且N+1 户型设计，可将阳台改造成房间，实用率非常高，基本都在93%左右。
云星·钱隆天誉位居地铁14号线【太平站】旁，主打刚需及改善性地 铁花园洋房，可低至5字头，据介绍，该盘距离地铁站约10，地铁14号线串联广州北跟市区。广 州地铁14号线目前处于施工状态，知识城支线的康大站已进入封顶，广州地铁14号线其他站点仍在紧锣 密鼓的建设当中。
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云星·钱隆天誉效果图
项目简介： 云星·钱隆天誉 位于从化太平镇，位于广从南路旁，项目总建筑面积约14万㎡，容积率为 3.5，绿化率为36%。分4期开发，规划有10栋24-25 层 洋房建筑。首期C3、C4栋已于2015年2月1日正 式开盘，B1、B2栋预计2015年推出。云星·钱隆天誉家门口银行、酒店、学校、医院、超 市、餐饮娱乐等配套 一应俱全，轻松实现一步到位的繁华享受。项目规划有花园洋房，欧式园林、风情商业街等，为居者缔 造一个 舒适的都市优生活空间。
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楼市动态：星尚在售3、4栋113平、124 平3+1房，140平4+1房单位，带装修均价12000元/平，目前购房优惠为3万享8万，另全款95折，按揭98折 ，额外附送房天下1.3万。
价格：均价12000元/平方米
优惠折扣：3万享8万，全款95折，按揭98折，房天下1.3万
物业地址：番禺大龙街丰尚路68号（石碁三中对面）
小编推荐：星尚地处番禺新城核心，10范围内商圈环绕，主推N+1户型， 实用率高达95%以上。项目对面为省一级学校石碁三中（初高中），项目旁有罗家小学、石岗小学。据售 楼中心获知，星尚已投入2000多万与以上学校达成协议，星尚业主小孩可就读上述学校，不需要缴纳赞 助费。该盘8月报价12500元/平，9月价格降至均价12000元/平。
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星尚效果图
项目简介：星尚地处番禺新城核心，交通路网发达。通过新光快速 、华南快 速、番禺大道发达交通枢纽速达广州市中心，国际交通枢纽南站15，融入20 城央生活圈。紧邻番 禺广场地铁口，驾车只需5即可到达。
星尚社区内部拥有30000㎡私家生态公园，打造成小区业主的私家后花园，有花海、阳 光草坪、 高达精英乐园、爬山径以及一系列康乐配套设施，为住户创造健康、绿色、自然的生活体验 。
星尚10范围内商圈环绕，拥有3大繁华商圈航母，包括圣鑫商业广场、汇珑商 业中心、 东城商业中心，商业面积达60万平方米，商业体量相当于5个天河城大小，经营业态包括百货 、娱乐、餐饮、旅游 、休闲。
星尚配省一级学位家门口，石碁三中），小区配套齐全（商业街、幼儿园、托儿所、 泳池，羽毛 球场，篮球场，泛会所），交楼后有楼巴免费接驳番禺广场地铁口，25内可以到达珠江 新城。
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楼盘动态：尚东数字居主推2栋 ，50-70平米为主的 ，层送 一层，，均价16000元/平，参与房天下团购1万惠5万，预计2016年年底交楼，带装修发售 ，此外1栋和3栋暂未推出，开盘时间待定。目前成交额外折扣优惠，成交即送三年物业管理费，现场有 砸金蛋活动，特惠1万元，现场还有遥控赛车比赛，详情案场了解。注：上述提及的户型面积均为建筑面 积，具体以开发商公布为准。
价格：16000元/平
优惠折扣：团购1万惠5万
物业地址：番禺星河湾酒店旁
小编推荐：尚东数字居位于万博CBD核心区域和番禺高端住宅区热点区域，多个大 型社区环绕，位于星河湾酒店和番禺执信中学旁，居住氛围浓郁。 层层，实用率高达 150%。尚东数字居首期将推出、、 的 ，可商业投资可自住。
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尚东数字居效果图
项目简介：尚东数字居项目位于广州南核心中轴线上，万博CBD核心区域内。项目 交通便利，华南快速路无缝连接广州各大中心区域，5万博CBD商圈、长隆旅游度假区，10 接驳珠江新城CBD、广州南站商圈，纵享千亿商业航母配套。
尚东数字居首期将推出、、 的 ，50平方面积可享受层得两层的 无限延展空间，超高使用率构建无限灵感，商务与居住功能完美融合，实现对空间居住与的无限想 象。尚东数字居建筑风格采用ArtDeco现代简约风格，强调对称和干净利落，将现代时尚元素与硅谷科技 元素完美融合，时尚与科技的巧妙搭配，充分契合年轻都市精英的风格品味。
楼盘动态：新世界·凯粤湾主推B系组团B7、B8栋，户型包括99-141 ㎡三至四房单位，其中99平单位仅剩少量单位，整体均价在25000-28000元/平之间，预计2017年7月交楼 。另在售T1、T2、T3栋大宅平墅尾货，仅剩5套左右，均为140平以上大户型，均价30000元/㎡，现购房 享3万惠10万。预计2017年年初交楼。
此外，新世界地产在佛山的大型综合体项目——广佛新世界庄园现在火热发售中，主 打湖景花园洋房与别墅产品，小区坐拥山、林、湖泊等风景，环境优美，，自住投资皆宜。洋房 为125-177㎡大户，带装修12000-15000元/㎡，整体售价约13000元/㎡；380-460㎡半山联排别墅，毛坯 500万/套起。想了解更多请点击//141590.fang.com/
价格: 均价27500元/平
优惠折扣：3万享10万优惠
物业地址：荔湾区芳村大道以北白鹅潭西部门户综合区
小编推荐：新世界·凯粤湾位于广钢新城、大坦沙、白鹅潭三大商圈的核心交 汇地带，属于白鹅潭经济圈中大的标杆楼盘，项目距离地铁5号线窖口站约200米，是老荔湾真正的地 铁楼盘。周边配套设施完善，多个幼儿园、真光中英文小学、省一级广州市第四中学新世界学校环绕， 银行、政府办事机构，滘口客运站、美食、市场、公园等可满足休闲购物餐饮等生活需求，属于荔湾性 价比很高的楼盘。其户型布局合理，给人一种很大气的感觉，但是空间又没有丝毫的浪费，实用率十分 高。
新世界·凯粤湾与地铁站
新世界·凯粤湾属于老荔湾配套成熟的大社区楼盘，性价比高，价格适中是其热销的主要原因 。
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新世界·凯粤湾实景图
项目简介：新世界·凯粤湾位于白鹅潭门户综合区，广佛发射线以东、芳村大 道以北，北邻珠江。立足广州城央白鹅潭商圈，邻近佛山，路网发达，周边配套完善，生活便利。
项目由新世界中国地产有限公司开发，总的占地37万平方米，总建筑面积达120万平方米，是白鹅潭 经济圈中规模大的标杆楼盘。项目拥有白鹅潭核心内一线临江美景，内环+双地铁的立体交通体系，20 可达全城。
项目拥有11万平方米的园林绿化，项目拥有星级会所，逾5万平方米的中心式商业生活配套，可满足 休闲、购物、餐饮等方面的生活需求 。
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楼盘动态： 南沙涉外公馆现已开放销售中心，首期产品户型约48㎡至57㎡ （米高）和复式商铺 （ 6米高），首付低至2成约10万，总价不超过60万一套，现有1万抵5万优惠，预计2015年11月底开 盘，交楼时间待定。项目由两栋 和两层连体商业组成。
价格：待定
优惠折扣：1万惠5万
物业地址：南沙区进港大道579号（华汇国际广场东侧，南沙海关对面）
南沙涉外公馆坐北朝南户型图
小编推荐： 南沙涉外公馆户型方正实用，呈南北朝向，全功能布局，150%以上使用率，超高性价比。该项目主 打小户型 ，适合单身男女居住。首付只需10万，60万左右就有一套房子。临近15号线“金 门站”地铁站上盖（规划中）交通便利无得讲。
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项目简介：南沙涉外公馆是一个集涉外 、商务、跨境电商、休闲娱乐等于一体的高 端都市综合体，由两栋 、两层连体商业等组成。南楼为A栋13层，紧邻进港大道，1-2层为复式 商铺，3-13层为 。首层 6米，其余皆4.5米。建成后将成为进港大道上的地标性建筑群。
首付只需10万，自住投资两相宜。15号线“金门站”地铁站上盖（规划中） ，周边番143、南18等多条公交线路穿行，距南沙港仅2公里、距南沙高铁庆盛站仅11公里、距莞佛 高速入口仅4公里，通过虎门大桥可东莞。海陆交通联动，打造粤港澳门户枢纽。项目南瞰高尔夫果 岭美景，中高层眺望珠江口开阔海景，非毛坯一体化，即刻入住！若用于出租，光租金便可赚个盆满钵满 ！
项目领踞南沙涉外生活圈，周边云集南沙高尔夫球会、游艇会、港航华庭、珠江船务大厦、风信子跨 境商城、华汇广场、金湾步行街，临近金洲醇熟商圈核心、万达、越秀滨海隽城、南沙城、创鸿汇，国 际化配套一应俱全，尽享丰盈生活！
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