[摘要] 本月压轴大戏将于11月30日上演，将有10宗地148亿元起拍。在这批待拍的土地当中，老城区宅地仅有荔湾挂出三宗，分别是广钢新城两宗及百花香料厂，总起拍价近68亿元，势必将成为本月土拍战场的焦点。开拍前，房天下小编实地探访，为您呈上这三宗地的新状况。
（图文/ 熊梓含）年关将近，广州土地市场将迎来高潮。在经历了10月份的疯狂挂地之后，11月广州总计36宗地块出让，总起拍价达2514455万元，预计将成为今年广州土地创收高的一个月。而本月压轴大戏将于11月30日上演，将有10宗地148亿元起拍。
在这批待拍的土地当中，老城区宅地仅有荔湾挂出三宗，分别是广钢新城两宗及百花香料厂，总起拍价近68亿元，势必将成为本月土拍战场的焦点。开拍前，房天下小编实地探访，为您呈上这三宗地的新状况。
广钢新城第三批地块临中央公园 打造骑楼及水景特色
广钢新城项目及地块一览
此次挂出的AF040233地块（以下简称33地块）和AF040408、AF040409地块（以下简称08、09地块）位于广钢新城正中央，北面紧邻广钢之路中央公园，南面为待拍卖土地。与前两批地所在的绿色居住片区不同的是，这批地处于水景居住片区，未来或以特色水景为主。
广钢新城规划图
其中08地块为居住用地，占地35784平米，容积率≤4.8，限高120米。33地块同为居住用地，占地35272平米，容积率为3.9，绿地率≥35%，建筑限高仅为80米。此地块在广钢新城目前已挂出的地块中属于“矮个儿”，预计将不超过30层楼，与此前的广州振业城相当。
广钢新城第三批地基本资料
09地块为商业用地，与08地块相邻。占地2994平方米，容积率≤2.5，限高40米。并要求该商业地块西侧临街建筑基地控制为公共开敞空间，可设置为骑楼或无遮檐人行道，广钢遗址公园两侧街道则定性要求设计为5米宽的骑楼街。建成后也将成为该地块的一大特色优势。
此外，在规划图上还有一块AF040410地块，与09、08地块相连，不参与拍卖，为广钢新城里的规划公园用地。由此可见，08地块与33地块相比拥有更多的景观及商业资源。
广钢之路中央公园施工
地块现状：正实施土壤净化工程
房天下小编到达地块现场时看到，其中一宗地正在实施土壤净化工程，周边码放着砖块及水泥等工程物料。还有部分植物未铲除。另外，广钢之路中央公园也已动工，工人们正在分段铺管道、栽种植物当中。一些旧厂房及大型钢铁设备被保留下来，将作为未来广钢公园的景点。
广钢新城第三批地正在进行土壤净化
广钢新城第三批地现状
黎文江：地价不是问题 配套才是重点
通过计算可知，此次广钢新城第三批地块总价475217万元，两宗地楼面价均为15000元/平，而此前批地块楼面价为13000元/平，第二批地块楼面价14000元/平，三批地的楼面价时隔一年涨了1000元/平。
对此房天下小编采访到合富辉煌首席分析师黎文江，他说：“15000元/平的价格确实是偏高，经过前一批项目的市场检验，3万元/平是购房者可接受的价位，这导致一些开发商会亏本卖，现在地价又上涨可以说有些逆市而行。”
合富辉煌首席分析师黎文江
黎文江继续谈到：“不过地价不是问题，配套才是重点！15000元/平的楼面价虽高，但定的高必须要有高的价值。只希望政府可以给开发商和购房者看到更多的诚意，此前说的诸多利好配套能尽快落实，拿出实际行动，不要只出台招标或规划方案，要有动工的实际计划，才能给大家一颗定心丸！”
关于月底即将开拍的广钢第三批地的成交预测，黎文江也给出了独到的评语：“拿不到会纠结三天，拿到的会纠结三年！”也就是说，没拿到地的只是一时的遗憾，而对于竞得人来说则要付出更多的精力和等待，希望广钢新城不再是一纸规划，还盼政府早日兑现承诺！
那么，对于已经入驻广钢新城的开发商又是怎样一种境地呢？
广钢首批三盘销售温热 多以海珠及越秀客为主
中海花湾壹号
在广钢新城批项目中，中海花湾壹号及金融街融穗华府已经开盘，销售情况只能说是温热。房天下小编相继走访了中海花湾壹号、金融街荣穗华府及葛洲坝保利曼城，了解到以下相关情况：
广佛线鹤洞路站已建好
目前，中海花湾壹号交通比较方便，门口就是鹤洞路西公交站，有10几条线路通往海珠、越秀等地，近的地铁西朗站步行10可至。另外，将于年底开通的广佛线鹤洞站风亭也已建好，但外墙还没有拆。开通后，鹤洞站将成为整个广钢新城核心的交通站点，可覆盖目前已有的八个项目。
鹤洞路西站公交站牌
据中海销售介绍，早于9月开盘的花湾壹号至今已售出600多套货，开盘当天推出的A2栋几乎清货，A6栋只有部分楼层可选。小编查询网签数据，也已录得近300套成交量，与实际数据相比有所滞后。现在主要在售加推的A8栋，户型包括78㎡-160㎡两房至四房，均价31000元/平。
中海花湾壹号南端施工场景
金融街融穗华府：南向望广钢公园 目前需靠接驳车通往
金融街融穗华府，目前可在花湾壹号对面的临时售楼处乘坐接驳车通往，需经过一片工地才可到达。由于项目位于广钢之路中央公园排，可享受南向望公园的优势，楼盘东侧有一条规划为八车道的公路连接鹤洞路，届时去往鹤洞站会更为方便。
金融街融穗华府楼盘
上周开盘推出02栋，及01栋的单边单位，户型为71-108平两房至四房，均价29500元/平，销售情况一般。据内部人士透露，大概卖出了30-40套，网签数据暂时还未有反映。
金融街融穗华府南望广钢中央公园
90平面积段户型月供12000元/平以上 多家银行房贷利率85折
由于当下货币政策松动，年内央行已五次下调贷款利率，而目前，工行、招行、中行等多家银行可做到85折房贷利率，贷款者手续齐全，10天至半个月即可放款。
房天下小编分别选择了中海花湾壹号95平三房单位及金融街融穗华府91平三房30层的单位进行了算价，此两套房均价都在31000元/平左右，月供也均在12000元/平以上，还款人月收入在月供金额的2.5倍以上者可做到85折的利率优惠。对于广州中层收入者来说，较降息前已经实惠了很多。
葛洲坝保利曼城：样板房尚未开放 定价低于中海及金融街
广钢旧厂大门，葛洲坝保利曼城在大门内左侧
后，小编从中海花湾壹号门口沿鹤洞路往东走10几分进入一条小路，沿保利曼城的路标走，便来到原广钢旧厂大门，从这里进去可以看到路口的山顶菜市场、小吃街、广钢工人体育馆等现有配套。一进入旧厂大门就可以看到保利曼城已经修建成型的英伦风幼儿园及临时售楼中心。
山顶农贸市场，内有超市及菜市场
广钢工人体育馆
目前，保利曼城尚未开卖，样板间正在装修中，将于本周六开放。据销售介绍，保利曼城主推80-113平三房至四房。该销售称，由于保利当初拿地时地价仅14091元/平，因此在开盘时可能会将价格定的比中海及金融街略低，大概在28000元/平左右。而项目本身的主打客户为在老城区工作的年轻人，产品定位偏刚需。
葛洲坝保利曼城幼儿园已建成型
广钢项目市场接受价为3万元/平左右 客户多为二次置业
从以上三个盘的情况来看，广钢的项目价格在3万元/平为市场高接受的价格，购房者多的为海珠、越秀及荔湾的二次置业者，这批客户对于3万的定价有较高的接受力，在他们看来，海珠及越秀的二手楼大多去到3万大几至4万，而且老城区环境较为拥挤。
而广钢新城项目的定价更低，绿化条件更好，环境更安静，毕竟距离海珠及越秀更近，再加上对政府的规划表示期待，因此买来用作将来父母养老住所或给孩子的新房。而芳村本地的普通居民则表示接受不了如此高的定价，宁愿买周边“2字头”的楼盘。
黎文江：广钢项目可采取适当的价格竞争及做产品特色化
目前已经进驻的8个项目及日后将要进驻的项目之间既存在内部竞争，又存在抱团发展。总数近一万套的货量给各大开发商不小的去货压力。
对此，黎文江也给出了自己的建议：“现在广钢的项目近况不太理想，一些拿地价格较低的开发商可采取定价低的方法揽客。再一个，各项目应避免同质化，每个楼盘都要打造自己的特色，像中海的十大科技人居系统，提高产品的附加值，也是取胜的一个法宝。”
黎文江还指出，对于深耕广州的房企，如保利、中海等，已培养出一批固有的业主群，对房企品牌有认同感，因此拓展老业主也成为开发商们卖房的一大途径。而外地房企则需多把自己的特色结合广州市民的口味，从而与本地房企竞争。
百花香料厂地块环境清幽 周边物业2万元/平出头
百花香料厂地块卫星图
探访完广钢新城，房天下小编便前往位于荔湾花地河旁的百花香料厂地块，乘车17即到。百花香料厂原为中国本土10大香精香料生厂商之一，创建于1956年，历史悠久。
该地块占地40505平米，可建设用地面积31921平米，共包括两地块。其中AF020427地块容积率≤4.5，绿化率≥35%，用地面积为31867平米，AF020426地块容积率≤4.5，绿化率≥40%，用地面积仅54平米。该宗地由于临近花地河，呈狭长型分布，限高100米。起拍价为14000元/平。
百花香料厂大门
小编抵达香料厂时，正逢厂里的员工下班，在门口的保安说到，这个厂快要关了，话里带着些许不舍。很显眼的是，在厂房门口挂着一排表彰奖牌，如广东省技术创新优势企业，广州市创新型试点企业等，均已成为这批老员工心中的回忆。
百花香料厂门口奖牌
在厂区对面5米的距离就是花地河，还有一条河边的林荫路，傍晚时分漫步于河边十分清幽。但是，环境虽然清幽，由于地块位置较偏，又处于茶滘村，交通条件较差，门口只有一条两车道的小路，且没有公交站，只能靠驾车或步行出入。
百花香料厂对面的花地河
在配套方面，距离香料厂不远处就是广州市博文学校，的一所集学前班、小学、初中为一体的全日制学校。另外还有小型的门面商店、广东省中医院芳村医院、名胜古迹黄大仙祠及酒楼等。
百花香料厂附近配套
在楼盘方便，位于水泥厂旁的是一座正在建设的茶滘城中村改造项目，建成后将给作为村民的回迁房，另有部分单位作为商品房出售，均价大概在2万元/平出头。另外，项目不远处还有远东御江豪庭，价格也在“2字头”。此外，周边的二手房根据楼龄不同，价位从11000元/平至23000元/平不等。
百花香料厂附近的茶滘城中村改造项目
百花香料厂附近的远东御江豪庭
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