[摘要] 佛山全面松绑限购后,广州客蜂拥入市,广佛交界楼市成交大涨。开发商看准时机,在广佛交界密集拿地,9月30日到11月4日短短35天内,单价地王、总价地王被不断刷新。从里水到千灯湖沿线的几个板块几乎包揽了佛山今年到目前为止的所有地王。
佛山全面松绑限购后,广州客蜂拥入市,广佛交界楼市成交大涨。开发商看准时机,在广佛交界密集拿地,9月30日到11月4日短短35天内,单价地王、总价地王被不断刷新。从里水到千灯湖沿线的几个板块几乎包揽了佛山今年到目前为止的所有地王。不过,在佛山地价直追房价的同时,业内人士也在预警风险:拿地太猛恐将迫使楼价出现新一轮上涨。
佛山地市从9月开始打鸡血
今年佛山可谓地王迭出,许多地王在宝座上甚至没坐稳几天,就马上被新晋地王赶了下来。
9月28日,经过11轮的叫价,位于顺德佛山新城、乐从镇的一宗84121.8平方米的地块,以12.7127亿元总地价被碧桂园摘得,溢价9.47%,成为佛山今年下半年的个总价地王。一个月后的10月30日,保利地产以底价19.59亿元竞得佛山市禅城区魁奇路南侧、桂澜路东侧地块,折合楼面价约3750.14元/平方米,总价为佛山年内高。11月4日,刚宣布全年业绩突破2000亿元的万科,在佛山砸20.3亿元夺下里水一宗占地逾8.7万平方米的临江地,楼面价高达6121元/平方米。事实上,拿下里水的总价地王已是万科年内第三次在佛山拿地,距离上一宗苦战6才抢下的桂城海八路地块才过去10天。
在单价地王上,纪录亦不断被刷新。9月30日上午,经过一个多角逐,终由奥园地产以约11亿元竞得金融高新区B区03-02-10、03-02-11地段地块,溢价56%,楼面价9357.67元/平方米,坐上了楼面价地王的宝座。而一个月前,万科才以总价10032万元夺得南海区桂城街道气象路16号地块,位于海三路南侧,折合楼面地价7849元/平方米。
其后,高价地块可谓不断涌现。10月26日上午,万科以总价18.641亿元竞得佛山市南海区桂城街道海八路北侧63号地段地块,占地70248平方米,折合楼面价8845.33元/平方米,溢价60.82%。今年上半年时代地产以7548.08元/平方米夺得黄岐一幅用地,成为当时的佛山单价地块,而下半年这些高价地块已经远远超过了上半年的地王价格。
佛山今年诞生的部分地王
单价地王 3月 黄岐 18.6亿元 7548.08元/平方米 时代地产
单价地王 8月 桂城 1.0032亿元 7849元/平方米 万科地产
单价地王 9月 千灯湖 10.869亿元 9357.67元/平方米 奥园地产
总价地王 9月 佛山新城 8.55亿元 3065元/平方米 保利华南等联合体
总价地王 9月 佛山新城 12.7亿元 4074元/平方米 碧桂园
总价地王 10月 禅城 19.59亿元 3750.14元/平方米 保利华南
总价地王 11月 里水 20.27亿元 6121.33元/平方米 万科地产
开发商看中广州客购买力
“无论是里水、黄岐还是千灯湖的高价地,无一例外都是紧邻广州的地块,这显示开发商对于广州的购买力相当看好。”佛山某开发商人士向记者表示,广州今年出让的广钢新城等地块动辄2万元左右/平方米的地价,让不少人看到了广佛交界楼市的巨大潜力。
记者也发现,广州市中心的高楼价正让购买力快速向佛山倾斜,目前佛山楼市的成交主力集中在广佛交界的南海区域,而这里的楼价虽然已经远超佛山禅城市中心,但仍远不及仅仅相隔数公里的广州盘。以佛山南海的三山新城板块为例,与之相邻的广钢新城楼价普遍在3万-4万元/平方米,而这里才1万元/平方米出头。当地开发商表示,这里起码有八九成的买家是来自广州的客户。
数据显示,2015年,受多次降息降准以及解除限购影响,佛山楼市成交量一路走高。上半年,佛山全市一手住宅成交面积超过686万平方米,同比大涨85%,其中近五成来自南海。一份来自南海房协的数据更显示,南海楼市近八成交易量来自市外尤其是广州的人士,从中可见广州买家的购买力。
地价直追房价蕴含风险
在业内人士看来,从千灯湖地块、海八路北侧地块再到里水地块,万科始终布局靠近广州的区域。朱杰明认为,万科近两次在佛山拿的大地块都位于广佛走廊,是目前市场上关注的热点,也是楼市成交的热点,所以各个大开发商激烈角逐也是可以理解的。
但开发商的热情似乎已经有点过热的迹象。以千灯湖板块为例,目前该区域楼价多在13000元/平方米左右,但地价已经接近万元大关,加上开发成本,现在的高价地入市后似乎只有涨价一条路可以走。“广州的高地价已经蔓延到了佛山,以后广州‘面粉贵过面包’的现象肯定也会在佛山出现,这对佛山市场将是一个考验。”业内人士认为,由于房屋拥有量较高、外地人口不多,佛山本地购买力有限,佛山楼市本身已经有供大于求的趋势,过高的地价蕴藏不小的风险。
广佛交界处 广州客高占一半
区域扫描
自佛山放开限购后,广州客对广佛交界楼盘的关注度持续提升,金沙洲、里水、金融高新区等广佛交界区域,凭借往来广州便捷的交通配套条件、相对实惠的价格和高性价比的优势,吸引广州客移居。合富置业统计数据显示,现时这些广佛交界片区,广州客的占比较高的可达50%左右,当中包括广州户籍的买家以及在广州工作的非广州户籍买家。
●里水沙涌 “1”字头楼价吸引原芳村买家
11月4日诞生的佛山新“地王”位于里水沙涌片区,该区域目前二手房市场上热销的楼盘有合生君景湾、名雅花园、碧水湾、珠江半岛花园等。合富置业黄岐河畔花园分行主管陈秀宁表示,现时里水沙涌片区内的二手房成交均价在8000-10000元/平方米之间,广州客的数量约占该片区二手市场客源的一半左右。陈秀宁分析,与广州城区对比,里水沙涌片区的楼价确实相当实惠,吸引来自广州旧荔湾、芳村的买家。
●金融高新区 通地铁,广州客爱买大户型
10月26日拍出的海八路地块,尽管不在金融高新区内,但距金融高新区和千灯湖其实并不远。合富置业保利花园分行主管梁李权表示,广佛线金融高新区地铁站周边区域,现时购手房的买家当中多达4-5成是广州客,而二手房市场广州客的占比也达3成左右。广州客主要购买大面积的单位,总价200万-260万元左右的物业,近地铁是吸引广州客前来购房的主要原因。梁李权表示,靠近金融高新区地铁站的保利花园目前二手均价在1.1万-1.3万元/平方米,水韵尚都二手均价也是1.1万-1.3万元/平方米,而中海千灯湖一号和万达华府二手均价为1.4-1.6万元/平方米。佛山取消限购之后,一手房市场广州客的数量较限购时有较大增幅,而二手房市场广州客增加的数量则相对少一些。
●金沙洲 广州客多为在广州工作的外地人
“佛山盘因为地域原因,价格一直比广州盘便宜”,合富置业金域蓝湾分行主管张密表示,即使在金沙洲,因所处位置的不同,也有广州盘和佛山盘之分,而佛山盘的价格比广州盘便宜5%左右。“由于佛山,价格也较容易接受,因此不少在广州工作的非广州户籍购房者,会热衷到金沙洲地属佛山的区域购房。”张密表示,时代糖果和万科四季花城这两个发展时间相对较早的楼盘,目前二手均价分别在1.25万元/平方米和1.5万元/平方米左右,而恒大御景半岛的二手均价则在1.6万元/平方米左右。 金沙洲内地处佛山的楼盘,购房的广州客群体当中,广州户籍的购房者仅占2-3成,多达7成或以上的购房者是在广州工作的非广州户籍人士。张密表示,广州客主要考虑物业的性价比因素,100平方米以上的3房单位受广州客青睐。
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