[摘要] 2015年房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出促进市场量价稳步回升，行业运行的政策环境显著改善。从需求端来看，中央多轮降准降息、降首付、减免税费等降低购房成本，推动需求入市；地方政策灵活调整。
1. 政策环境：金融财税政策频出力促消费，市场运行环境日趋宽松
2015年房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出促进市场量价稳步回升，行业运行的政策环境显著改善。从需求端来看，中央多轮降准降息、降首付、减免税费等降低购房成本，推动需求入市；地方政策灵活调整，采取税费减免、财政补贴、取消限购限外等多措施刺激消费。从供应端来看，土地供应控规模、调结构，并加大保障性住房货币化安置，改善市场环境。
2. 价格：百城住宅价格累计上涨3.39%，一线城市上涨15.1%，二三线城市均下跌
新房方面，2015年1-11月百城住宅价格指数累计上涨3.39%，环比于5月止跌，同比于8月止跌，11月同环比连续第四个月双涨；一线城市累计上涨15.1%，二、三线城市累计下跌，跌幅在1%左右；不同城市间仍分化明显，深圳累计上涨33.92%，领涨。二手房方面，2015年1-11月十大城市二手住宅均价累计上涨11.81%，涨幅超过新房3.80个百分点；6月以来二手房均价同比由跌转涨，且涨幅逐月扩大。
3. 供求：市场持续回暖，新房成交创历史新高，供应过剩压力有所缓解
新房方面，政策利好推动成交持续攀升，1-11月50个代表城市月均成交接近2900万平方米，同比增长近三成，量为历史同期高水平，各类城市均增长，一线城市增幅为显著。二手房方面，十大城市二手住宅总体成交99.04万套，同比大幅增长66.02%，增幅高于新房。供求方面，20个代表城市月均新增供应1390万平方米，同比下降10.7%，短期市场需求大于供应，销供比为1.14。
4. 成交结构：改善需求显著释放，一线及重点二线城市高价位楼盘成交占比提升
成交结构方面，主要一线及重点二线城市套总价均值和中位数水平较去年明显上涨，深圳、上海套总价均值分别上涨31.8%和21.7%，中位数分别上涨23.2%和24.7%，涨幅均位居前两位，其中1000万以上高价楼盘成交，在各价格段中涨幅为明显；多数城市套总价均值和中位数涨跌幅度较小，整体保持相对平稳。从成交占比来看，一线城市高价位楼盘销售金额占比高，多数二三线线城市中、低端需求旺盛，部分城市中低价位楼盘销售金额占比超四成。
5. 土地：城市分化加剧，热点城市地王频出，三四线土地市场遇冷
供求方面，2015年1-11月300个城市各类用地推出及成交面积同比分别下降19.1%和21.7%，随着部分城市销售回暖，下半年土地市场热度逐渐企稳回升。整体来看，今年以来各线城市土地成交同比仍下降，三四线城市降幅明显。价格方面，成交结构影响导致各类用地楼面均价较去年同期上涨11.7%，整体溢价率回升。其中，一线城市土地出让金占比提升，总价前十项目均来自一线城市，二线城市价格涨幅明显，三四线高库存导致土地市场仍旧低迷。
6. 企业：品牌房企业绩稳步提升，热点城市布局深化，融资创新迎破局
业绩方面，20家品牌房企销售业绩累积再创历史新高，前11月销售额同比增长13.6%，年度目标完成率良好。销售策略方面，品牌房企通过合理调整产品结构、优化市场布局、精准快速推盘、创新销售策略，快速锁定销售业绩。拿地方面，品牌房企拿地规模企稳回升，拿地支出同比大幅增加，前11月拿地金额同比大幅增长39.5%，持续强化一线城市土地投资。融资方面，在国内融资环境好转的背景下，综合运用公司债和定向增发、资产证券化等方式构建多元融资体系。
2016年中国房地产市场趋势展望
1. 宏观环境：经济下行压力下，政策聚焦去库存、促消费、保投资
宏观经济方面，2016年，在积极的财政政策和稳健的货币政策作用下，经济结构继续优化、动力转换有序推进，经济增速逐步筑底企稳。货币信贷方面，央行将继续保持稳健的货币政策，维持市场资金合理充裕，并通过市场化手段引导中长期实际利率下行，降低企业融资成本，促进房地产需求持续释放。房地产政策方面，短期坚持分类指导，鼓励住房需求特别是农民工等新市民需求，长期仍有赖房地产长效机制逐步健全。
2. 市场趋势：销售面积略有下降，新开工企稳，投资低速增长
根据“中国房地产业中长期发展动态模型”分析，在经济仍存下行压力、政策促稳房地产的背景下，预计2016年房地产市场将呈现销售面积略有下降，新开工企稳，投资低速增长的特点。需求方面，2015年市场超预期回暖透支部分需求，加之刺激政策的边际效应趋弱，预计2016年商品房销售面积为12.3~12.7亿平方米，同比下降1.0%到4.0%。供应方面，2015年以来销售回暖使新开工存增长动力，但库存高位仍降低开工意愿，预计2016年新开工为15.4~15.7亿平方米，同比增长0.5%~2.5%，房地产开发投资额为9.8~10.1万亿元，同比增长2.0%~5.0%。价格方面，随着库存压力进一步缓解，价格将保持稳中有涨的态势，销售价格平缓上涨至7072~7276元/平方米，涨幅为4%~7%，一线及二线热点城市领涨。
3. 关注点：库存消化尚需良策，房价走向持续分化
1) 库存：库存压力持续缓解，城市分化显著
受成交回暖影响，今年以来20个代表城市库存压力持续下降。一二线代表城市商品住宅库存平均消化时间已降至合理水平，当前库存压力多集中于三四线城市。由于多数三四线城市前期快速扩张，住宅用地成交规模突出，存在过度开发、人口外流、有效需求不足等问题，当前住宅及土地市场库存去化压力均较为突出。我们认为，对于三四线城市及部分库存量较大的二线城市而言，政府及企业应从短期及中长期同步着手有效去化库存。但总体来看，三四线库存问题是长期累积造成的，去库存也不是朝夕间能解决的，相关配套刺激政策的效应显现需要时间和市场去磨合。
2) 价格分化：一线及热点二三线城市具上涨动力，部分三四线城市存下跌预期
一线城市由于经济发展良好，人口聚集力较强，住宅价格存上涨动力。此外，今年入市的高价住宅用地均集中于一线城市，将带来新建住宅产品向中高端发展，从而推动未来住宅价格的提升。二线城市商品住宅市场分化明显，除武汉、南京等热点城市外，兰州、温州、宁波商品住宅库存正在逐步得到去化，房价将保持相对平稳；东北地区城市楼市疲软，库存去化压力较大，房价存下行压力。三线城市除珠海、保定、廊坊等外，大部分住宅价格存在下跌预期，部分城市前期供应量较大而需求有限致库存高企，部分城市经济、产业发展较慢或不及周边城市，市场需求被周边吸纳能力较强的城市分流，2016年预计这些城市新建住宅价格存下跌预期，但不会出现断崖式下跌。
展望2016年，采取多种方式有效去库存将成为房地产市场的重点之一，政府及企业应从短期及中长期同步着手有效去化库存。不同城市房地产市场发展将更加差异化，部分三线城市或面临库存去化压力，或受制于经济、产业发展、人口吸纳力等因素影响，房价将面临下跌预期；而一线及部分热点二三线城市由于自身经济、产业等优势，继续带来需求空间的提升，房地产市场将保持良好发展态势，房价将保持平稳或温和上涨趋势。
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