今年入市的地王项目都卖什么价?

新快报  2016-01-15 07:07

■星汇云城效果图

■佳兆业天御

■华发荔湾荟园林

■碧桂园南沙湾1号园林效果图

中心区逆袭,全新盘排队入市

房价点评网数据统计,2016年广州预计约有72个全新项目推出市场,中心六区占据60个,外围五区全新项目仅有12个,是中心区域“逆袭”的一年。不仅如此,从2013年四季度至2014年一季度,广州楼市总体向好,楼价上涨速度较快,土地市场火爆,产生了不少地王,因此在今年即将推出的全新项目中,地王楼盘陆续有来。有业内人士甚至预测,中心区域新盘的增多以及地王的入市,甚至会结构性推高广州的整体楼价。

地王项目当初因地段等因素,楼面地价上已经抢先一步,那么开发落成之后又将凭什么胜出呢?

2015年入市地王项目大多是微利

2013年四季度至2014年一季度,广州楼市总体向好,楼价上涨速度较快,土地市场火爆,产生了不少地王,特别是市中心的土地更是受到开发企业追捧,面粉贵过面包的现象频频出现。根据合富房地产经济研究院发布的报告,数据显示,2015年广州出让各类用地149宗,用地面积545.29万平方米,同比下降15.4%;建筑面积约1486.56万平方米,出让金额907.03亿元,同比增长7.4%,创历史新高。其中,2015年广州用地平均楼面地价为8144元/平方米,高为26217元/平方米。

同时,合富房地产经济研究院表示,近几年成交的全市十几个地王项目将在2016年集中入市。这些地王项目当中,不少项目地价占房价比例超过60%,甚至超过80%(如南玻地块),这些项目开发商面临很大挑战和资金风险,如果房价长期保持平稳,项目盈亏可能出现问题,不利于行业的发展。从这一角度,只要市场允许,开发商必然采取调高房价的措施。

根据合富辉煌的统计,区域、板块成交楼面地价高的地块以及成交楼面地价超过周边楼价50%的地块,楼面地价都要占到楼价的50%-70%以上,都属于“微利”的房地产项目。因此,如果今年广州楼价保持稳定,不出现大的涨幅的话,地王楼盘的售价将会是在楼面地价的基础上增加30%—50%,这一趋势也不会有大改变。地王楼盘在短期内的潜力应该还没有周边优质的二手房项目高。看好地王项目的买家也不妨关注一下周边的二手楼市。

高地价将限制开发商以价换量空间

不过与此同时,在深圳房价去年大幅上涨40%的情况下,也有业内人士看好今年广州高端住宅的成交。仲量联行发布的数据显示,2015年,全市新建商品住宅签约9.29万套,相比2014年全年上涨28%。其中,全市高端住宅销售3250套,同比大涨113%,涨幅高于整体水平,并预计今年宽松的信贷政策与活跃的 市场助推高端住宅销量。

戴德梁行方面也表示,2015年“卖小房、换大房”现象明显增多,反映在户型需求方面:100-120平方米的住宅户型成交套数同比上升43%,远高于其它户型的同比变化。经过2015年需求集中释放,预计今年市场成交量将维持平稳。由于中心区潜在新盘多为高成本拿地,未来房价较高,将拉升全市均价。分区来看,供应结构显示局部压力仍大:外围区域中,短期内花都去化压力明显;中期萝岗、南沙压力较大。中心区方面,荔湾压力突出,潜在供应庞大,而地价相对较贵又限制了“以价换量”的空间。

今年即将入市的部分地王项目

●佳兆业天御

楼面地价:22510元/平方米

位置:白云区沙太南路

产品:91-164平方米复式三至四房, 6米,总货量280套。

地王秘笈:复式

2013年5月23日,佳兆业以7.9865亿元拿下白云区沙太路梅花园地块,去掉19600平方米的保障性住房面积后,折后楼面地价22510元/平方米。据了解,佳兆业天御一墙之隔就是同是“地王”出身的恒大御府(楼面地价24997元/平方米)。佳兆业天御规划共2栋19层住宅楼,总户数仅280套,户型为91-164平米复式三房至四房,带豪华装修。可以说,项目在楼盘地段和规模方面并没有什么优势,小区比较小,可以做的配套也有限。不过和同一发展商在售的另外一个楼盘佳兆业城市广场一样,楼盘希望用市场上稀缺的复式产品来攻陷市场。项目为住宅地块,做的也是有别于目前市面上常见的商业性质的小 ,而是真正六米 的复式。从项目的户型看,90多平方米的复式三房和128平方米的复式三房都可以做到厅、房比较宽敞、舒适。

●越秀星汇云城

楼面地价:1.4万元/平方米

位置:广州大道北同宝路

产品:85-93平方米复式四房

地王秘笈:复式

项目为2014年总价地王,地块总价64.5亿元,楼面地价约1.4万元/平方米。从2013年开始,白云区广州大道北板块便频繁出现在广州“地王”榜单上,在仅约4公里的范围内,同时拍出4块贵价地,堪称“地王集中营”。

“四大地王”面市,目前已公开售价的只有恒大御府,均价为3.6万元/平方米。其中,同宝路8-10号地块(即现在的佳兆业天墅),折合楼面地价约为2.56万元/平方米;沙太路20号地块(即现在的佳兆业天御),折合楼面地价22510元/平方米,星汇云城虽然是2014年的总价地王,但楼面地价只是起拍价1.4万元/平方米。从拿地成本来看,项目有一定优势。

越秀星汇云城占地面积接近17万平方米,建筑面积超过66.7万平方米,预计将提供超过4000套单位,未来可容纳1.5万-2万人,在广州中心区已较为少见。该项目规划有30栋住宅,首批推出的是91-105平方米的三房、四房平层单位以及约85平方米、6米 的双平层复式单位。其中,约85平方米的复式单位首层设客厅、饭厅、厨房、卫生间、阳台、入户花园,还设有一间卧室,可供不方便爬楼梯的老人、小孩居住。二层设3间卧室、一间衣帽间和卫生间,主卧带独立阳台,使用率超过120%,可满足“二孩”家庭的居住需求。约92平方米的平层单位,带入户花园,设计为四房两厅双卫。项目还将引进广大附小等名校。

●华发荔湾荟

楼面地价:15975元/平方米

位置:荔湾区广钢新城

产品: 77-135平方米两房至四房

地王秘笈:老城大型小区+智能家居

2014年1月广州的拍地大战,诞生了番禺、黄埔两个地王。其中,华发集团现场频频举牌,力压佳兆业、雅居乐等7家房企以14.2亿元、楼面地价15975元/平方米的价格顺利拿下荔湾铝厂地块。项目目前已经开放售楼部,首期将推出77-135平方米两至四房单位。楼盘是老城区比较难得的大型配套小区,产品包括77平方米两房两厅一卫、89平方米两房两厅一卫、96平方米三房两厅两卫和135平方米四房两厅两卫,几乎涵盖了刚需、改善等客户的需求。在产品设计上华发也是拿出了十足的诚意,采用国际社区设计规划理念,由名师亲自设计操刀,户户朝南、方正实用。从人性的角度出发,大限度满足舒适居住的实用性需求,同时力求景观大化,保证每一户都有很好的建筑朝向。华发荔湾荟将以生态规划、科技建筑、智能家居、互联网优生活、星级配套、定制精装等六大升级体系分支,将“互联网+”引入豪宅生活。如,从抗霾防PM2.5到24新风系统,都是自动的。又比如,从灯光的亮度、窗帘的开合度,都可以由手机和PAD掌控,让生活一切从优。

●碧桂园南沙湾1号

楼面地价:6312元/平方米

位置:南沙区海港大道

产品:75-140平方米

地王秘笈:自贸区“N+1”产品

去年7月,南沙自贸区挂牌以来,首次推出纯住宅用地,吸引了碧桂园、时代地产、奥园集团、中航里城、广东保利、深圳龙光等10家房企前来竞拍。其中,自贸区南沙湾区块海港大道东侧2015NJY-5地块,该地是南沙湾区后一块宅地,被碧桂园以11.05亿拿下,折合楼面价6312元/平方米。超越了2013年由保利创下的地王纪录,成为新的“地王”。项目今年元旦已经开放了天河、南沙两地的展厅。

项目规划17-32 层洋房。围合式布局下超高的楼间距,中央牺牲容积率打造近3万平方米水景园林,首创HD景观功能化。2米宽健康跑道,为考虑不同年龄阶段健身需求,设置功能分区。打造“壹所”—南沙邻里圈层休闲交流的艺术会所,悦读分享,将教育延续到家。产品方面,面积涵75-140平方米两至四房,全部为N+1户型,实用率超90%。品牌精装成为标配,并首创将收纳系统纳入装修标准,真正实现人性化交楼。

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