[摘要] 数据显示,2015年全市共录得92384套住宅成交。
新的一年广州楼市走势将如何?数据显示,2015年全市共录得92384套住宅成交,几乎等同于2013年历史高位时期的成交量。而楼价方面同比2014年微升1.2%,是近年来的低涨幅。在经济指数持续低迷、国家喊话去库存后,2016年政策导向进一步宽松成为大概率事件。在此背景下,成交量高位维稳也几乎成为共识。
成交量和价格是互相影响的两大市场要素。常言道,量变到一定程度必将引起质变。在去年成交量趋近火爆之后,将如何支撑今年的价格走势?显然,楼价的变动受到多方因素的影响,土地、政策、楼市库存以及城市发展等。
A
中心区及部分地王项目集中入市,楼价面临结构性上涨压力
宏观经济长期低迷,房地产重新成为行业支撑。在2015年的一系列宽松化政策后,更多样化以及更大力度的宽松化政策仍然可期。一线城市涨势依旧,就广州而言,2016年楼价上涨的态势预计较为温和,部分有重大利好的板块可能有10%-15%的涨幅。
从房价上涨的动力看,明显的莫过于结构性的上涨。据广州数据研究中心统计数据显示,2016年,广州全新盘的供应可能高达70个,其中向来供货甚为紧缺的中心五区在2016年可谓迎来爆发年。荔湾以广钢新城为代表、天河区以牛奶厂为代表、海珠区以广纸板块为代表,将集体拉动中心城区供应且是中高端产品供应量的井喷。
除此之外,还有近郊部分地王项目也将入市,在两大类别项目的合力下,明年楼价将难逃结构性上涨的压力。
地价等成本进一步助推房价。相比北京、上海、深圳等其它一线城市,去年广州土地市场显得亮点不足,但是个别热点板块地价依旧刷新成交纪录。在地段优越,宅地供应量少且市场竞争较小的板块,未来的地价还将被进一步推高。加上劳动成本、通胀成本不断增加,都将成为楼价上涨的动力。
B
地铁开通, 交通利好将拉升房价
另外,区域之间由于发展状况不一,市场也将出现差异。2016年,令数以十万计的市民翘首以盼的地铁六号线二期按照规划将于年底前通车,这无疑将使萝岗交通迈上新的台阶,很可能将拉升该区尤其是沿线楼盘的售价。去年底,广佛线二期燕岗至西朗段也正式通车。燕岗、沙园以及芳村甚至佛山的楼市或都将受到利好辐射。
2015年,广州楼市以92384套的成绩收官,尤其是12月份创下了自2013年3月份以来的新纪录,成交一举破万套,如此耀眼的成绩或在大多数人的意料之外。从目前情况看,成交势头也并未“熄火”,连续4周保持在2000套以上的高位。有业内人士透露,从1月份开始,有部分开发商已经逐渐显露涨价之意,甚至还有项目1个月内已经上调三次售价。以星河湾集团董事长黄文仔为代表的房企大佬也纷纷对2016年的市场预言乐观,房地产市场整体积极向上的情绪较为浓郁。
C
春节档期成交清淡或影响楼价
但是值得提醒的是,2016年的楼市形势较前两年有所乐观,所暗含的风险依然应该引起注意。人民币贬值、股市接连重挫,经济下行压力仍大,整个经济消费力将受到一定程度的影响。方圆地产市场首席分析师邓浩志就预测,因为恰逢春节档期的传统淡季,大可能将直接影响一季度的成交量,进而影响楼价。
中地行策划部总监谢沁认为,今年行业的风险可能主要体现于发展商自身。随着地价等成本不断升高,行业利润率也在不断走低。对于不少中小企业而言,不排除面临资金链断裂以及被吞并的风险。虽然国家层面不断通过降息降准鼓励银行向企业贷款,但是出自对风险的控制,银行实际贷款过程中已经越发谨慎,这对于资金来源渠道比较狭窄的企业而言也是一项不小的挑战。而中大型企业近两年也在加快转型的步伐,在探索的过程中同样将面临相当的不确定性。
放眼,具备人口支撑、各项资源更为集中的一线城市普遍被认为发展前景较佳,而目前库存量严重、人口增长和产业发展速度跟不上的三、四线城市其未来的楼市发展状况则并不乐观。
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