[摘要] 土地定向出让是2015年广州土地市场的亮点，政府根据区域的规划与发展需要，设定土地竞争门槛以选择有能力的企业开发土地，而对应地企业进驻迎合政府的需求，这双赢之举对促进城市发展有积极的作用，相信会成为未来广州土地市场的常态。
土地定向出让是2015年广州土地市场的亮点，政府根据区域的规划与发展需要，设定土地竞争门槛以选择有能力的企业开发土地，而对应地企业进驻迎合政府的需求，这双赢之举对促进城市发展有积极的作用，相信会成为未来广州土地市场的常态。
2015年土地市场之定向出让
定向出让以工业、商服用地为主
据中原研究部统计，2015年广州挂牌成功出让的地块共154幅，其中对竞拍单位有明确限制的定向出让地块共98幅，占比高达62%。其中以工业用地占比92%居首，商服用地占比也达到75%的高位，商服用地的定向出让已成为广州土地出让的亮点。
定向出让的标志及目的
行业限制，这是土地定向出让的主要标志。从中原研究部监测的2015年广州土地市场定向出让地块占比情况中可以看到，92%的工业地块、75%的商服用地出让对竞买单位的行业作出规定限制，不同地块的行业要求与区域产业定位、发展需要紧密相关，电商、互联网、金融这些行业是近几年广州政府努力争取引进的行业。
此外，地块对未来项目自持比例的限制也渐成主流，这主要以商服用地为主，如2015年琶洲A区电商总部基地以及金融城起步区地块出让条件中，基本都要求“土地项目建成后，受让人自持物业不得低于项目计算容积率总建筑面积的70%，自持物业必须整体确权，不得分割销售（含预售和现售）”。
对地块竞买者行业及未来项目自持比例的限制，不仅进一步降低出让的商服用地被过度开发为销售型物业的风险，避免过多的商业项目扎堆同质化竞争，又能更好地确保政府“有意”引进的企业真正的落地和入驻，以期带动相关产业、区域配套完善升级和城市的发展，这是定向出让土地的目的。
定向出让地块集中区域及特点
监测数据显示，工业用地定向出让主要集中在萝岗、花都等外围区，定向行业以制造业为主，如汽车制造、汽车配件、材料加工等，也有临近专业市场的行业生产、研发，如服装、化妆品、医药等，这满足区域及广州的产业布局，让利土地收入引进符合产业规划的行业及企业是好的选择。
另外，商服用地的定向出让，更多集中要求竞买单位为电商、IT互联网、金融等新兴行业，琶洲、金融城等区域是定向地块主要集中地，这也与政府的战略规划吻合，因地制宜、匹配板块定位，引进高新技术行业，形成产业集聚、协同发展。
回顾土地定向出让
工业用地定向出让比例一直居高，已早被市场接受且成为常态。 2009年2月挂牌的一幅科学城地块，要求竞拍者“为从事信息数据处理的计算机行业”，为广州早定向出让的工业用地。
商服用地的定向出让则在近几年才出现，金融城于2013年批挂牌出让的商服地块中，已要求竞拍单位为金融行业或金融机构，只是当时未设置更明确的“定向”要求，所以金融城首批出让地块大部分被开发为销售型物业，如汇金中心商铺、绿地、保利写字楼项目均已在2015年亮相市场。
金融城随后的地块出让中，才明确规定参与竞拍企业“须为从事金融业或和金融业有关的行业”，部分地块还增加未来项目建成自持比例等“定向”条件限制，避免出现更多的销售型物业而让“金融城”徒有其名，这也得到市场普遍认可。
受关注的当属2015年琶洲A区电商总部成功挂牌出让的18幅商服地块，此时市场关注的重点已放在会引进哪些品牌企业的进驻，定向出让不再受质疑反而寄托了更多的期待，土地定向出让带来腾讯、阿里、国美、复星、唯品会、小米、YY等知名企业的进驻，这些都是广州目前在发展新经济增长极、经济发展转型需要等方面非常希望引进的企业，毫无疑问将助推琶洲A区成为未来广州市场的热点。
定向出让的意义
以商服用地为例，我们先看一下近几年部分商服用地开发入市后的市场情况。广州住宅市场限购后，诸多商务用地、商业用地被开发为 产品，从监测数据看，自2013年 新增开始爆发， 产品集中入市、全面开花，全年新增近2.2万套。此后， 的新增入市从未减弱，呈现逐年增多走势，并于2015年达到3.88万套的高峰；其中还不乏商业性质地块，这理应被开发成商业项目用作配套服务，但也被开发为商业 出售，同样也容易理解，近三年来新增写字楼项目占比逐年递减出现的必然。
在市场需求方面，虽然在若干明星盘热销带动下， 市场也保持较高的关注度， 产品的去化也是逐年递增，但可以看到，市场消化没有那么畅旺， 投资的吸引力呈现减弱、分化走势，同时 库存压力在逐年积压，也成为未来广州商办市场需面临的重要问题。
当然，不能简单地说，土地的定向出让就不会出现未来地块被开发产品出现同质化、库存积压等情况，但土地定向出让有更积极的正面影响。下面主要以2015年热的琶洲A区地块出让为例，突出土地定向出让的几点积极影响：
影响一：土地财政态度转变
定向出让的地块几乎都以底价成交，短期内政府牺牲了土地出让金，土地收入减少，但这也一定程度上反映近几年尤其2015年广州政府土地财政态度的转变，显示了政府做好产业引进和布局的决心和诚意，这对未来城市发展将会产生深远的影响。
影响二：有利于城市的发展
企业入驻、产业集聚——5年后，琶洲有望形成载体建筑面积300万平方米、大型电子商务总部企业超20家的标杆性电子商务产业集群，孵化培育基地总建筑面积达80万平方米，汇聚优质电子商务企业200家以上，提供就业岗位10万个,琶洲互联网创新集聚区及孵化基地和培育基地的电子商务交易额将突破5000亿元。
规划利好、配套升级——根据广州市政府的设想，未来3-5年时间里，集中资源把琶洲A区打造成国际一流互联网创新集聚区，针对互联网从业人群，将专门进行 配套、生活配套和文化休闲配套。在集聚区里，规划了快捷便利的对内对外交通服务体系，以及富有城乡特色的慢行体系，未来将会有4条轨道交通服务该区域，包括新增隧道连接琶洲西与珠江新城，更有地铁、城轨通达广州机场、南沙自贸区和火车南站。
提升税收、增加就业——未来重金打造的电商总部基地，将会加速互联网电商的集聚效应，推动相关总部企业发挥集聚功能，吸引其跨地区业务和增量业务落户集聚区，从而带动周边板块开发及增加土地收入，未来将带来税收收入，同时吸引更多高级人才、增加就业人数，共同深入推进广州的发展。
影响三：有利于房地产的发展
更优开发土地价值——土地定向出让限制了竞拍单位的行业及未来项目建成的自持比例，避免土地被过度开发为销售型物业，定向入驻行业的集聚效应会带动所在板块的开发，更好地实现土地价值大化。
提升商业商务氛围——据中原研究部监测，未来3年琶洲A区将有10个项目近101.77万平方米的项目入市，加上今年成功出让的101.43万平方米，未来5年内，琶洲A区将有超过200万平方米的物业投入市场，除自持面积外，将会给市场带来不少优质的写字楼。同时，今年定向出让的地块，都要求配建如商场便利店、文化室、休闲场所等商业配套设施。可以预见，未来琶洲地区商业商务氛围将会显著提升，片区商业物业投资、物业的租售势必活跃。
活跃周边住房租售——随着众多知名电商、互联网企业在琶洲拿地，市场对琶洲电商总部CBD前景普遍看好。据监测，琶洲住宅、 租赁市场平均租金与去年同期相比涨幅5%～8%，个别楼盘更是涨幅超过10%，而二手房买卖则更多出现惜售情况。未来琶洲就业人口约33万，仅琶洲A区就聚集8万人次，我们预计未来琶洲电商总部将吸引三类就业人员：一是电商、移动互联网的企业的高管等财富新贵；二是整个互联网电商产业链的从业白领；三是为这些企业员工提供生活休闲娱乐等配套服务的人员。这些人员的流入，未来将在住房消费和房屋租赁等方面，对琶洲及周边辐射区域的房地产市场产生巨大利好。
影响四：定向出让是更优选择
2015年琶洲A区商服用地地块的定向出让，以及后期的金融城地块出让，市场已经可以从出让地块的条件限制来大致判断未来该地块可能引入的行业、产业以及片区的发展前景，也就是说一些地块的定向出让已被接受，甚至是希望地块被定向出让给优质企业，对区域及广州发展更有利。
此外，比如南沙区，其本身产业基础较弱，一直希望引入更多企业总部，这般情况下，不靠低价优惠的定向出让土地方式，要吸引诸多企业入驻，困难重重。虽然南沙自贸区也于2015年正式挂牌，但不会直接起到吸引企业争相进入的招牌作用，定向出让地块不会因此减少或退出。类似地，诸如增城、花都等外围区域更是如此，这也是上述区域出现定向出让地块比例居高的原因，尤其是工业用地。
展望2016年
1、工业用地、商服用地的定向出让将成为常态，市场也会乐于见到更多土地得到合适的开发利用，但住宅用地不需要设置门槛“定向出让”。
2、南沙是未来的发展热点之一，南沙自贸区的发展需要更多符合区域定位和发展的企业进入，助力广州打造航运中心，更好地建设自贸区；金融城要发展，广州的金融业一直在努力，近几年是广州金融行业的蓄力之年。自贸区发展、金融城的定位将会坚定地继续施行土地的定向出让。
3、萝岗、增城、南沙等外围区受产业结构影响，仍将会是工业用地定向出让的集中地；中心区热点发展区域如琶洲、金融城、智慧城、南沙，会出现更多的商服用地定向出让，这将给广州未来发展注入更大的活力。
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