[摘要] 受如下五大引擎力量的迭加驱动，2015年共享经济也开始渗入式改造中国庞大的固定资产存量市场，空间经济。
2015年，共享经济对中国传统行业的互联网式颠覆再造，卓有成效的领域是汽车租赁行业。不到三年的发展周期内，从应用起步、用户普及、到市场占领，几大打车应用软件成功从应用，发展到单一垂直领域的服务平台，在市场消费总量波动不大的前提下，直接分割了传统出租车和汽车租赁市场的大蛋糕，并且，在传统的单一服务里，用平台的方式，逐步衍生了针对供需两端的系列服务，围绕“租车”的供方、需方的生意闭环正在形成。
同样，我们可以看到，受如下五大引擎力量的迭加驱动，2015年共享经济也开始渗入式改造中国庞大的固定资产存量市场，空间经济：
1 | 产业 - 产业经济贡献增长转型：房地产及关联产业的下调VS科技信息及互联网相关产业的上升。
2 | 用户 - 创世代新用户正式入场：创业/创新/创意VS互联网标签/85、90后用户/文化艺术及设计与创意复合。
3 | 渠道 - 移动互联网全民普及带来的综合效率要求：低价、便捷、细分、高速、网络式分布、去中介化、开放环境、社交需求、移动、线上服务。
4 | 效率 - 闲置或低效资产的经营提效改造：核心城市过去30年高强度的房地产开发，单一经营模式沉积了很多闲置物业和低效经营物业；城市产业和规划转型的三旧改造也促使存量物业谋求激活再用。
5 | 政策 - 政策性驱动：从国家到地方省市陆续通过出台各项政策利好，推动大众创业、万众创新，并将其作为当前的时代潮流，承担汇聚经济社会发展新动能的发展目标。万创直接催生了遍地开花的新型孵化器、众创空间、青年 等。
可以预见，基于创世代用户对新渠道方式的新需求，及政策利好的大背景下，面对饱和且亟待改造的传统低效资产，新型物业类别正在改造诞生。这种基于用户需求的多元复合场景高度概括，就是空间。
我们可以说，2016年空间文化正在崛起。崛起的1.0版模式产品，就是属性的共享空间。
一、相关定义
各类空间从性质、功能、服务对象、商业模式上概念繁多，Linkoffice在对空间进行分类之前，结合中国市场实际情况，对系列专题中的空间进行了概念定义并以此分类纳入对应专题研究，包括：
•众创空间
众创空间为科技部调研北京等地创客空间、创业咖啡、孵化器等创业服务机构后提炼出的概念。国外并无众创空间一说。2015年1月28日总理李克强主持召开国务院常务会议，确定支持发展“众创空间”的政策措施，为创业创新搭建新平台。中央政策层面首次提出“众创空间”。
2015年3月2日，国务院厅发布“国务院厅关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见”，此为国家支持“大众创业、万众创业”、支持众创空间发展的纲领性文件。
根据文件，众创空间的定义为：在创客空间、创业咖啡、创新工场等孵化模式的基础上，具备市场化、专业化、集成化、网络化特点，实现创新与创业、线上与线下、孵化与投资相结合，为小微创新企业成长和个人创业提供低成本、便利化、全要素的开放式综合服务平台。
•孵化器
孵化器空间主要指企业平台孵化器、投资平台孵化器等。以投资为主，致力于孵化创业团队，提供创业扶持、融资服务等。（此处孵化器指单一品牌孵化空间，不包括传统科技园等孵化器园区)
•联合空间
联合空间定义为新型小微企业或用户提供即用式开放式桌或间与基础配套设施，以及各项企业商务增值服务，强调社区概念、开放互动与多元活动组织的新型共享空间。不包括传统商务中心。
注：由于用户类型不同，传统商务中心、创意园区等将作为另一专题系列。
综上所述，因众创空间定义涵盖新型孵化器。故本次广州空间研究中，我们将调研空间分为众创空间与联合空间两类。
二、广州共享空间总量
广州共享空间分布图 注：蓝色图标为联合空间，橙色图标为众创空间
广州现符合如上定义的联合空间与众创空间33处（截至2015年12月31日），其中，科技部公布的广州首批众创空间的有13个，包括：广州创新谷、伯乐咖啡、CCiC联合文创、创吧众创空间、创客街、孵客创业公社、华南黑马会、广州极地国际创新中心、六矽科技（6CIT）众创空间、微谷众创社区、一起开工社区、中大创新谷、瞪羚众创平台。
空间品牌共有30个：
广州共享空间品牌图
其中在广州开设两个空间以上的品牌有：COWORK酷窝、创客街、微谷众创社区、3W孵化器（其中一个与腾讯众创空间联合开办）。极地国际创新中心、Linked@Work连我、CCiC联合文创也将在近期开放第二个空间。COWORK酷窝、3W孵化器、极地国际创新中心已进行跨城市空间布局，计划打造性品牌。
广州联合空间与众创空间总面积近49000平方米。超过50%的空间面积在1000平方米以下。
广州共享空间单体面积比重图
33个空间共提供位约5000个。超过40%的空间工位数在100个以下。
广州共享空间单体工位数量比重图
在成立年份上，近80%的空间在2015年成立。
广州共享空间单体工位数量比重图
三、区域分布及特征
在广州联合空间与众创空间区域分布上，Linkoffice根据地理区位及产业分布，划分了下列区域：天河CBD区域、天河软件园区域、海珠区、越秀区、荔湾区、白云区、番禺区。
•天河CBD区域：包括珠江新城与天河北区域，为广州的金融中心、高端服务业中心、文化中心和跨国公司总部中心；
•天河软件园区域：南起科韵路，北至天河智慧城区域，为国家软件产业基地及中国重要的软件产业园区之一，集聚广州绝大多数软件及互联网企业。欢聚时代、UC、太平洋网络等企业均位于天河软件园区域；
•海珠区：空间集聚地主要为T.I.T创意园与中山大学区域。T.I.T创意园为广州创意产业中心之一，中山大学区域则依托中大资源，吸引创业企业集聚；
•越秀区与荔湾区：两区为广州老城区，部分空间选择区内旧改园区与写字楼落地；
•白云区与番禺区：番禺区包括大学城区域，其依托高校与国家数字家庭产业基地资源，也吸引数个空间落地。
区域空间数量：天河软件园区域占优，海珠区与天河CBD区域也拥有较多空间。
广州共享空间个数分布区域比重图
对应的区域空间面积及工位数，以天河软件园区域占优。区域空间面积（单位：㎡）：
广州共享空间面积分布区域比重图 区域位数量（单位：个）：
广州共享空间工位数量区域比重图
四、核心指标分析及结论
1 | 平均工位月租——联合空间基本在1000元以上，众创空间则定价不一
Linkoffice选取收费空间作为工位月租样本（免费不计入样本）。广州空间位收费绝大部分集中在每月2000元以下。1000-2000元区间占50%比重，联合空间收费普遍在此区间。55%的众创空间选择免费或每月1000元以下的收费。
广州共享空间工位租金比重图
天河CBD区域、天河软件园区域、海珠区的空间为密集，并分以500元左右、1500元左右的价格两档为集中，荔湾、番禺的三个空间同样高于1000元。价格遵循各项目之价值差异，与所在区域无必然关系。
广州共享空间梯段工位租金区域分布图（仅选择收费项目）
2 | 用户——互联网+文创，创业公司+小微企业
根据Linkoffice调研，广州地区联合空间用户主要为公司分支机构、创业公司、小微企业，自由职业者比重较低。众创空间用户为创业公司与小微企业。
Linkoffice根据调研各空间现有用户行业分布领域，得出广州空间用户行业分布频次。（非对用户行业进行划分，而为计算行业关键词出现频次。）
广州共享空间入驻企业性质比重图
可以看到，空间用户以互联网/移动互联网行业为主。文创用户众多，对应广州文创产业发达的情况。智能硬件与O2O在广州从业者较少。
3 | 商业模式——重在租金以外的模式创新，官方认定的“众创空间”享补贴利好
•广州联合空间：
依然主要以工位租金为主要收入，以提供如工商注册、饮食等配套服务为补充收入。以一起开工为例，目前位租金收入占50%，其他收入来源于品牌咨询、会员收入、活动场地租金门票、咖啡和品牌周边产品等。
此外，会员也是部分联合空间的收入渠道之一。目前除了一起开工，COWORK酷窝也采取会员制策略。
摆脱单纯依赖租金的“二房东”商业模式，是各联合空间的探索方向。
•广州众创空间：
盈利模式以 （持有入驻公司股份等形式）、位收费、服务收费为主。政府补贴也是众创空间收入的重要来源，尤其在广州市科委发布众创空间补贴政策之后，众创空间可根据不同评定标准获得3-500万不等的政府补贴。近40%的众创空间对入驻团队免费。
五、本篇结语
对于广州的联合空间与众创空间，在空间设计、硬件设施上的差异已不明显。除了区域及地点，真正能够带来差异是空间的运营能力。联合空间与众创空间的涌现加速了市场的培育速度，众多来源于传统写字楼与商务中心用户已开始转移关注并入驻其中。然而，在空间市场总体供大于求的情况下，具体强大的运营能力及找到稳定的商业模式是维持健康发展的关键所在。
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