[摘要] 过去两年，房地产税一直处于“只闻楼梯响”的状况。2015年年底，房地产税传出新进展，征收方向与税率有了进一步的确认。随着2016年到来，渐行渐近的房地产税是否可能落地？会否成为传说中的“上帝之鞭”？
过去两年，房地产税一直处于“只闻楼梯响”的状况。2015年年底，房地产税传出新进展，征收方向与税率有了进一步的确认。随着2016年到来，渐行渐近的房地产税是否可能落地？会否成为传说中的“上帝之鞭”？
新进展：征收与否，地方话事
2015年年底，房地产税传出新消息。作为未来的新增税种，房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成。值得注意的是，房地产税将由各地地方税务局征管，收入划归地方。对个人住房征收的房地产税，将给予地方较大的自主权。“税率可能是浮动税率，具体定多少、何时开征可能由地方说了算。”中国财税法学研究会副会长施正文表示，“有的地方认为当地房地产市场具备征税条件，也具备征管条件，需要增加财政收入的，可以尽早开征房地产税；反之则可能暂时不开征。”
从目前传出的细节来看，新的方案未将相关的契税、土地增值税、耕地占用税等纳入房地产税，相对之前的各种传言，要温和得多。中山大学岭南学院财政税务系主任、教授林江认为，传言中的房地产税立法方案属于“高高举起、轻轻放下”的小改，恐怕很难真正倒逼地方政府放弃土地财政。
试点城市：
收不到钱，降不了房价
2011年1月28日，重庆、上海两地先行启动房地产税征收试点。目前试点工作已近5年，其效果及带来的影响究竟怎样？
新华社披露的数据显示：重庆3年累计征收房地产税未超过4亿元。上海个人住房房地产税4年来累积收入不超过10亿元，而同期内，上海市土地出让金规模为数千亿元，与其相比，房地产税可谓九牛一毛。因此，希望通过征收房地产税来增加地方政府财政收入，甚至让地方政府摆脱土地财政，显然是“想多了”。
在房地产税实施之前，也有部分市场人士寄希望房地产税的出台能抑制房价。然而，在重庆、上海两个试点城市，房地产税出台后，并未出现数量集中的房屋抛售潮，“房地产税一收，房价立降”的观点在现实面前碰得粉碎。
原国家税务总局副局长许善达指出：“2011年开始在重庆、上海试点的房地产税已经失败，已经被本届财政部、建设部废弃。”甚至有政协委员在“两会”期间呼吁叫停上海和重庆试点房地产税。
市场之辩：关键作用，改变预期
尽管试点情况不算理想，但房地产税仍然越走越近。随着不动产登记全面铺开、房地产税立法的推进，房地产税落地是迟早的事。
对楼市而言，房地产税毕竟是一大利空，未来也将改变人们的心理预期，在一定程度上会遏制投资欲望，不过，楼价的涨跌，终还是取决于当时的市场是买方市场还是卖方市场。
对广州来说，房地产税可能会降房价，但未必会降低置业总成本。比如已经试点的上海，在某些区域，房地产税在一定程度上推高房租，这是典型的卖方市场的成本转嫁。因此，“征收房地产税=降房价”这对关系并不存在，尤其对人口净流入的一线城市而言表现更不明显。
想买房
又担心房地产税
怎么办？
按照目前上海、重庆试点的房地产税征收方法以及流传的几种可能征收办法，专业人士为消费者支了几招
1、多生一个娃，控制人均面积
对于按照面积来征收房地产税的模式，专家普遍倾向于无论有几套房，应扣除一定的人均面积后再征税。未来房地产税的征收有望通过划定“豁免征收面积”来确定起征点，即个人或家庭在豁免征收面积以内的住房，可免征收房地产税。据内部参与商讨房地产税的人士透露，人均面积60平方米的免征标准为目前的主流意见。这种征收方式也和上海的房地产税试点方案一致。
支招：人均面积超过60平方米才起征房地产税，三口之家住不足180平方米的房子也完全不用担心。另外，二孩全面放开，多生一个娃来平均居住面积，也是不错的选择。
2、三套四套房，要考虑资产配置
对于按照家庭拥有房屋套数征收房地产税的模式，专家普遍的观点是首套房免征，第二套房税率从低。因为第二套房可以说是“为自己买的商业化社会保险”，事实上，在不少家庭中，第二套房往往是改善性需求，也包括一些特殊情况，例如为小孩教育考虑的学位房、为父母买的养老房等。这些需求也具有一定的刚性，房地产税政策应该适当考虑这些因素。
支招：为了改善需求买第二套房，应该也不用过于担心房地产税的问题。但假如你要买三套、四套甚至更多套住房用作投资，那么则要考虑资产配置的问题，好保留高的物业，卖掉一些能力差、差的物业，让投资足以补偿房地产税的数额。
3、打算结婚，不妨先买房再结婚
根据《上海市征收房地产税试点的暂行办法》，房地产税的征收对象为本市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，以及非上海市居民家庭在本市新购的住房。居民家庭以夫妻双方及未成年子女为单位。
支招：假如你正准备购房结婚，且婚后有计划购买第二套房的，双方可以单独购套房屋后再结婚，如此家庭可拥有两套房屋而无须支付房地产税。当然，这只有在一套房免征房地产税的情况下才适用。
（制表/何晓晨）
一图读懂房地产税
房地产税≠房产税 房地产税=房产税+城镇土地使用税（此外，包括契税、土地增值税、耕地占用税等，未来也会逐渐列入并进行改革。）
立法≠开征 快2017年立法，立法不意味着开征，开征至少要到2020年前后。
每个城市不一样 国家可能只给出参考税率及征收框架，由地方自行决定是否开征，免征面积及税率。
广州或成“下一站”上海、重庆已经试点，下一批很可能是北京、广州、深圳。
如何交税？ 可能按年计税，分次缴纳，代缴代扣为主，自主申报为辅。
可以降房价吗？ 就试点城市上海、重庆来看，暂时对这些城市的房价没有太大影响。
征收范围是哪些？ 多套房、别墅、豪宅会征收，估计只有二套房或者买的是普通住房的，便与你无关。
征收税率多少？ 按照试点城市上海、重庆的情况，税率为房子交易价的0.3%-1.2%。
插图/何晓晨
观点
李炜光（天津财经大学经济学院教授、著名财税学者）：
用经济学的观点来看，价格是由供需关系来决定的，政府收税，会提高商品和服务的价格，只是提高的这部分由生产商或消费者共同承担罢了，双方各自承担的份额多少，要看双方的需求弹性。征收房地产税，对房地产价格的影响，虽然可能在一定程度上降低住房空置率，但并没有改变供求关系。房价和房产税没什么关系，说征收房地产税能降房价，是把错了脉。
任志强（知名地产商）：
2008年，政策上进行刺激，2009年房价迅速上升，2010年楼市开始回暖，那是因为2008年楼市没有大量库存。现在之所以说比2008年还差，是因为现在有大量库存。以房地产一年近13亿平方米的销售面积来看，接近7亿平方米的库存并不算多。但问题在于，这其中有大量库存属于很难消化的部分。换句话说，只能炸掉，不会因为任何政策而消化掉。对于未来可能会继续出台的宽松政策，目前有条件出台的是个人贷款利息抵个税。在去库存期间，房地产税不会出台。
（冯茵）
房地产税→菜市场→CPI
——房地产税与每个人息息相关
甲有5套房，每天不上班，靠收房租生活；
乙有1套房，上班赚工资；
丙无房，租房子住，在菜市场卖菜。
忽然有天，要收房地产税了，
丙说：“太好了■，我没房，收那帮炒房人的税，我全力支持！房价大跌，我就可以买房了。”
乙说：“没关系，我只有一套房，收那帮炒房人的税，我支持■！房价大跌，我可以再套房。”
甲说：“哦，房地产税收多少？1%是吧？下个月的房租涨5%。”
房租上涨了，丙很郁闷，想换套房，却发现房租都涨了，只好忍，不过也不能吃亏，明天菜价也涨5%，就这么干■。
乙和甲去菜市场买菜，发现菜价涨了，很郁闷■，换个菜市场，却发现菜价都涨了，只好少吃点。
于是，生活水平就这样下降了■，但房价和租金都涨了■，交易税费高了，CPI就这样升高了■。
（插图/兰兰）
哪些房产
可以考虑买卖？
A 广州留一套，老家留一套
刘女士：我和丈夫在广州工作、生活，已在广州买房。在我老家山东临沂有一套房，在丈夫老家山东济南也有一套房。儿子跟随爷爷、奶奶住在济南，临沂的房产暂时空置。这三套房应该如何合理处置？
陈云峰（中经联盟秘书长）：大城市特别是一线城市，人口仍在涌入，购房需求和消费能力还有微涨的机会。如果你生活在大城市，在中小城市的老家有房子，从提高投资效率的角度来说，可以考虑卖掉中小城市的房子。从你家的具体情况来看，你们在广州和济南的住房需求都是刚需、自住性质。目前房地产税的征收细则还没有出台，建议你保留广州和济南的房产，出售临沂的房产，把资金用作其他投资。
B 优质物业，还可以考虑买入
宋先生：我们一家在广州生活多年，现有一定的积蓄，手头已有一套物业，房子在番禺区。为了孩子读书，我们想在越秀区再套学位房，究竟该不该购买？
沈力男（泰禾集团品牌总监）：一线城市楼市本身并没有问题，中心城区物业凭借各种优质配套而保值。现在很多中心区的学位房能够卖出“天价”。所以，问题的关键还要看有没有市场。在广州市中心区，有三套、四套房子都不愁租、不愁卖，即使征收房地产税，终还是会转嫁到租客或买家头上。
C 新区度假型物业，建议出售
辛女士：我现在有4套房子，广州市区有两套，100平方米的用来自住，60平方米的用作出租。我先生在珠海还有一套200多平方米的房子，家公、家婆在居住。前两年，我跟风在南昆山某旅游项目购买了一套度假 。现在听说房地产税要来了，我需要卖掉一些物业吗？
陈云峰（中经联盟秘书长）：综合考虑，未来一线城市、部分二线城市的房地产税税率或会较高，但这些地方的业主有能力把房地产税转嫁出去，因为这些城市有人口增量，工资水平高。考虑到广州、珠海的楼市情况，这两个城市的3套物业还是适合持有。未来无法转嫁房地产税的是人口流失地区的房子，特别是郊区、新区、旅游区的房子，房地产税对这些市场来说，打击可能较大，尽管税率不高。因此，假如度假 项目已经盈利，建议卖掉，毕竟度假 今后的变现能力不算太强，出租也不算太高。
新购多套房、
豪宅才需征收
试点城市如何征收房地产税？
新购多套房、
豪宅才需征收
【重庆版】
征税对象
重庆主城9区内存量以及增量的独栋别墅、新购高档商品房、外地人（同时无户籍、无企业、无工作）个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房。
税率标准
对于新购商品房属于成品住宅的，按建筑面积的成交单价统一扣除20%的装修费用后，再确认是否属于应税住房。税率为0.5%-1.2%。
具体征收标准为：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城9区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。
【上海版】
征税对象
原则上，上海市居民家庭在上海新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房），以及非上海市居民家庭在上海市新购的住房。
值得注意的是，即使购买第二套（二套以上）住房，只要合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积）人均不超过60平方米的，其新购的住房则可免征房地产税。
税率标准
按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格两倍的，税率减为0.4%。
试点历程
●2010年1月
国务院厅发文，提出要加快研究完善住房税收政策。
●2010年4月
国务院发文，要求财政部、税务总局加快研究制定房地产税收政策。
●2010年9月
有关部委出台调控措施，提出加快推进房地产税改革试点工作，并逐步扩大到。
●2011年1月28日
重庆、上海正式启动改革试点，率先开征房地产税。
●2013年5月
国务院批转的国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》明确提出，将扩大房地产税改革试点范围。
●2013年5月
国土资源部副部长胡存智表示，预计2014年6月底前出台不动产登记条例。专家认为，条例出台后，全面开征房地产税技术条件基本具备。
●2014年8月8日
在2014博鳌房地产论坛上，时任财政部财政科学研究所所长贾康指出，房地产税改革方向已被高决策层锁定，可能在2017年实施。
●2015年8月初
十二届人大常委会立法规划对外公布，包括房地产税法在内的34项立法任务列入其中，意味着房地产税法正式进入人大的立法规划。
●2015年11月2日
广州启动不动产登记。随着不动产登记的推进，广州房地产税征收技术条件基本具备。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
