[摘要] 2015年广东全省楼市成绩单出炉,佛山对全省成交龙头发起的挑战并未成功,广州依然是“销冠”。而深圳毫无意外地成为全年全省房价上涨快的城市,同为特区的珠海在楼价涨幅上紧随其后。近日,广东省房协发布《2015年度广东房地产市场分析报告》(以下简称《报告》),该《报告》透露,去年广东商品房销售市场总体回暖。
■CFP供图
去年全省深圳、珠海楼价上涨快
2015年广东全省楼市成绩单出炉,佛山对全省成交龙头发起的挑战并未成功,广州依然是“销冠”。而深圳毫无意外地成为全年全省房价上涨快的城市,同为特区的珠海在楼价涨幅上紧随其后。近日,广东省房协发布《2015年度广东房地产市场分析报告》(以下简称《报告》),该《报告》透露,去年广东商品房销售市场总体回暖,销量创下历史新高,但待售面积也达到历年高水平,去库存压力仍然较大。珠三角相对其他地区市场回暖步伐更快,销量同比增速持续领先。展望2016年,政策将进一步宽松,目前的首套房首付比例和按揭利率、二套房的首付比例均在低位,且仍有进一步下降空间。
广州仍是全省销售面积老大
去年,广州客买佛山楼成为一大潮流,佛山楼市因此爆发。在这样的背景下,的佛山楼市会否取代限购的广州成为新的“龙头老大”引发关注。然而,广东省房协的《报告》显示,去年全省21个地级市中,商品房销售面积超过1000万平方米的有广州、佛山、惠州、中山和东莞5个城市,比2014年增加了3个;广州、佛山和惠州的商品住宅销售面积均超过1200万平方米,分列、二、三位,其中广州的销售面积更是超过1600万平方米,龙头老大的地位仍然稳固。
按地区分,珠三角地区的商品房销售面积8706.88万平方米,同比增长29.4%,占全省的74.5%,比重较2014年提高2.3个百分点;东翼销售516.11万平方米,增长33.4%,占全省的4.4%;西翼销售880.12万平方米,增长5.7%,占全省的7.5%;粤北山区销售1577.91万平方米,增长15.4%,占全省的13.5%。数据显示,珠三角地区的商品房销售面积的全年同比增速走势明显领先于其他地区,反映了房地产市场与社会经济的内在联系关系,在住宅供求关系由总体紧缺过渡到总体平衡阶段之后,房地产区域市场的分化正不断凸显。
《报告》认为,对于一线城市及人口流入较多的部分二线城市,2016年的去库存的压力不大,但大多数三、四线城市及部分二线城市则不容乐观。
珠海房价已与广州相当接近
去年深圳房价涨幅惊人,引发瞩目。事实上,除了深圳以外,另一个经济特区珠海的房价也迅猛增长,涨幅在全省名列第二,其销售均价已经与广州相当接近。
从住房销售均价看,深圳、广州、珠海分别以33661元/平方米、14083元/平方米和14031元/平方米位列前三,其中,深圳、珠海房价同比涨幅包揽前二,广州市场重心主要是在外围区域,拉低了全市均价。从销售均价看,深圳的房价在全广东已经“一骑绝尘”,足足是第二名广州的两倍多。而在全省范围内,均价在万元以上的城市只有深圳、广州、珠海以及东莞,就连佛山也未迈过万元关口,均价在5000元/平方米上下的城市多。
《报告》由此认为,伴随着区域经济一体化的不断发展,房地产市场以城市群形态发展的趋势也在增强,城市群的中心城市由于需求旺盛使得房价高企,进而辐射带动周边城市、地段市场的活跃。
去年一线城市楼市表现超越二、三线城市,许多开发商回归一线城市,因此推高了广深地价。《报告》显示,去年全省土地购置面积1478.80万平方米,同比下降24.4%;土地成交价款890.97亿元,同比增长4.0%;土地成交均价6025元/平方米,同比大幅增长37.6%。其中,广深两市土地购置面积占全省18.4%,同比下降了3.3个百分点;但成交价款占50.1%,提高了15.1个百分点,广深两市成交价款占比大幅提高是拉动全省土地购置均价增长的主要因。
首付、利率今年仍有下降空间
展望2016年,该《报告》认为,国内经济运行依然面临较为严峻的考验,房地产投资筑底回升对经济稳增长意义重大。从宏观政策走向来看,央行将继续实施稳健的货币政策以平衡资本流出压力,引导中长期实际利率下行以降低企业融资成本,促进房地产需求持续释放以进一步化解市场库存,进而改善金融机构的贷款意愿和房地产企业的投资意愿。
对于房地产市场而言,预计中央仍将从供需两端发力,稳步推进农村土地制度改革试点;加快户籍制度改革进程,推动新型城镇化建设;取消过时的限制性措施,促进房地产市场持续稳定健康发展。需求端将继续放宽公积金、货币信贷及财政等政策,加大对改善型住房需求的支持力度;供应端将加大安置房货币化分配的力度,加快培育和发展住房租赁市场。
从市场走势看,当下稳定住房消费、鼓励购房需求的政策环境不会改变,目前的首套房首付比例和按揭利率、二套房的首付比例均在低位,且仍有进一步下降空间,短期内住房需求依然会持续释放;中长期而言,提高户籍人口城镇化率、户籍制度改革及全面实施二孩政策等,都将为房地产市场带来持久的需求动力。
机构观点
展望2016年房地产市场的短期走势,城市价值回归、市场分化深化的行业演变趋势下,占据销售额近50%份额的大中城市,需求依然无忧。但对三、四线城市而言,除了核心城市周边继续承接需求外溢的卫星城,和具有独特资源、环境等优势的城市,大部分三、四线的需求增长继续乏力,对这些城市而言,去库存仍是一条漫漫长路。整体而言,2016年商品房销售量略高于2015年是大概率事件,总量维持高位之下,市场分化、房企并购整合和优胜劣汰的竞争格局会进一步加剧。
——深圳世联行地产顾问股份有限公司
预计2016年房地产政策总体持续宽松,在去库存、保投资的政策主基调下,地方政府还会积极出台支持措施,市场表现应该好于2015年。二、三、四线城市直接受惠政策利好,一线城市限制政策全面放开的机会不大,但存在微调的可能。而随着库存消化周期缩短,部分城市如一线二线城市的房价会逐渐上行,但部分库存高企、购买力有限的三、四线城市楼市表现不容乐观。2016年人民币汇率和金融市场将是影响楼市大的不确定因素,预计经济下行将加大金融外汇市场波动,短期不利楼市。
——合富房地产经济研究院
预计三、四线及部分二线城市地方政府将继续出台有效的去库存措施,去库存仍是市场重心。房地产市场格局将继续分化,一线及人口流入型重点城市仍具极大发展上升空间,实力房企垄断将加剧,行业整合加快,房企向轻资产、多元化、互联网+、金融化延伸。广州市场方面,随着外来人口增长、家庭持续裂变、高知群体不断壮大,需求将继续稳定释放;产品套型面积再压缩,首改型需求增加,家装智能化、环保化成为主流;日趋完善的地铁线路网也将传统的“城区、郊区”概念继续弱化,外围区域成为市场重心。
——广东中原地产代理有限公司
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
