[摘要] 去年4月,广东自贸区正式挂牌,如今9个多月过去,三大自贸区都已成为当地楼市的拉动引擎。目前深圳前海住宅的售价遥遥领先,达到8万元/平方米,写字楼的租金均价也突破250元/平方米,达到250元-300元/平方米,珠海横琴住宅售价也超过了4万元/平方米,写字楼租金破百。广州南沙虽然住宅均价还维持在万元左右,但则以量取胜。
广东三大自贸区成为楼市引擎
去年4月,广东自贸区正式挂牌,如今9个多月过去,三大自贸区都已成为当地楼市的拉动引擎。目前深圳前海住宅的售价遥遥领先,达到8万元/平方米,写字楼的租金均价也突破250元/平方米,达到250元-300元/平方米,珠海横琴住宅售价也超过了4万元/平方米,写字楼租金破百。广州南沙虽然住宅均价还维持在万元左右,但则以量取胜。
根据房价点评网数据,南沙区去年一手房成交达到了13291套,比2014年增加99.2%,几乎。同时,自贸区政策直接导致了2015年成为广州南沙的 年。根据房价点评网的新统计数据,去年1-12月,广州共成交27190套 ,其中南沙区的 套数占到其中约1/4。
自去年4月自贸区挂牌后,就引发了南沙 的成交热潮。据了解,大部分买家都是以投资为主。根据世联行统计,至去年12月,南沙 市场存量已经较小,12月整体待售货量约1800套,自贸区内竞争格局更小,总存量约700套,户型主要集中在40-65平方米的单位,以产品为主。南沙自贸区内 的热销,甚至连 单位的注册地址都成为炒卖的对象。
值得指出的是,虽然广东的三大自贸区区位不同,但目前南沙自贸区的物业价格是低的,并且与其他的两个自贸区差距明显。目前南沙住宅物业的成交均价仅为万元出头,而商业物业的成交均价也仅突破2万元/平方米。
太平戴维斯华南区市场研究部主管何凌指出,就目前看来,自贸区的挂牌对房地产市场的成交价格影响非常明显。南沙楼价之所以未能随着成交量上涨而显露出狂奔而上的走势,是源于供应量的迅猛增加,再加上原有未消化的存量高企,导致了去化压力大。今年南沙住宅和 产品的成交预计将继续保持稳定增长,不过随着南沙新型的商业别墅类产品等推出,则有望在成交单价上有新的突破。
珠海横琴 楼面地价比2008年增长50多倍
去年澳门楼市跌幅明显,跌幅在20%-40%之间,而邻近澳门的珠海横琴却因为自贸区政策,楼市依然坚挺。
太平戴维斯新发布的分析报告称,受系列国家政策利好以及澳门的天然地缘优势,与其他自贸区作横向对此,珠海横琴物业市场优质物业产品集聚,在住宅、写字楼以及商铺售价租金方面均处于前列位置,仅次于深圳前海。
住宅市场方面,珠海楼市量价齐升创新高,中心城区涨幅大。写字楼市场供应量呈高速上涨态势,主要商务区甲级写字楼月租每平方米超百元。同时,横琴土地成交呈上升趋势,其中酒店物业的成交楼面地价高。
太平戴维斯中国西南区项目及开发顾问部董事黄露表示,“展望未来,写字楼市场主城区物业逐渐呈爆发性增长的态势,预计珠海物业去化压力将增大,珠海市物业总体空置率水平或将增加。随着近年各项交通配套及基建设施逐步完善,珠海市区与西区联系加强,预计珠海住宅市场未来或将稳步向上发展。而零售市场预期将迎来多个大型优质项目的开业,市场存量不断放大,一方面将有助于本地零售市场的升级,另一方面将促使市场竞争日趋激烈。”
据悉,2015年横琴楼面地价较2014年明显增长,与2008年相比更增长了50多倍。各类物业的成交楼面地价中,酒店物业的成交楼面地价高,均价达11482元/平方米。其中,横琴天湖水环境体验中心投资有限公司拍得的酒店用地楼面地价更高达20583元/平方米,成为横琴新地王。太平戴维斯澳门及中国西南区董事总经理廖沛霖认为,横琴新区将拥有系列优惠政策以及开放宽松的营商环境,是澳门打造“世界旅游休闲中心”及“中国与葡语国家的商贸服务平台”的重要支持,补充澳门土地及人力资源的不足,为企业提供梦寐以求的营商据点。近期澳门经济发展有所下行或在短期内对横琴物业开发建设及投资市场存在一定程度影响,但可预期在国家系列优惠政策助推下,长远而言,横琴未来商业投资环境仍值得看好。
深圳前海 优质写字楼项目开发商转为自持
2015年深圳楼市一路量价齐升的疯狂势头,在房地产市场唱了台的重头戏。随着深圳自贸区和前海深港合作区的各项政策利好及区域内的配套逐渐成熟,该区的甲级写字楼成为市场的焦点,而住宅的均价也突破8万元/平方米。
去年深圳的住宅市场处于一个急剧向上的升势,大部分的住宅物业升幅都超过50%。某一些物业譬如大前海区域、保税中心区内的住宅物业,升幅甚至超过80%。未来开发商将继续推出一些住宅物业,住宅市场预测前景一路向好。但比较2015年的市场,升幅将渐趋平稳,升幅预测在10%-15%。
写字楼方面,开发商已经开始考虑将一些优质的写字楼物业持有并运营。换言之,未来在市场上可出售的优质写字楼物业将会越来越少。在未来三到五年内,可售的写字楼供应量将只有不到20%。开发商对写字楼物业的惜售比例比较高,他们越来越希望自持一些优质的写字楼物业。高力国际深圳分公司副总经理简家宏表示,市场普遍看好这个区域甲级写字楼的巨大潜力,投资者可以选择该地段的超高层或地标项目作为投资选择。
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