[摘要] 与一手住宅市场刚需成交量爆棚不同，2015年，广州二手住宅市场改善型需求明显增多。
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| 中心区好地段二手物业成交明显增加 |
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| 学位房带动中心区二手房成交 |
与一手住宅市场刚需成交量爆棚不同，2015年，广州二手住宅市场改善型需求明显增多。
业内人士认为，2015年是楼市政策宽松年，央行连续降息、降准，“330政策”、公积金贴息贷款等，对楼市都是直接利好，二手房营业税免征年限由5年改为2年，极大地释放改善型买家的置业需求。2015年广州二手住宅成交量价齐升，中心区成交增加、改善型需求增多是主要推动力。
中心区成交占比增加
2015年，广州二手市场回暖。数据显示，2015年广州二手住宅网签近5.3万套，共490.8万平方米，较2014年分别大增113.8%和123.1%。
二手市场回暖，离不开中心区域购房需求集中释放。合富置业的统计数据显示，在该行的成交中，中心六区的网签增幅在1.1-1.3倍之间。其中，荔湾和海珠两区增幅大，分别达132.9%和121.6%。外围区域的增幅相对较小。中原地产的统计同样显示：2015年，天河、越秀、海珠和荔湾这4个中心区成交量的变化为明显，成交量占比均环比上涨约3%；番禺、花都、南沙和增城等区域的成交量占比则有所下降。
合富房地产经济研究院院长龙斌认为，中心区一手住宅可售货量不足，是中心区二手房受追捧的主要原因。“批准预售数据显示，2015年广州中心六区一手住宅新增供应量为146.9万平方米，同比减少四成。从一手住宅库存量来看，中心区域可售货量只占全广州的20%左右，80%的货量都集中在外围区域，想置业中心区的买家，只能转向选择中心区二手房。此外，中心区二手房价相比一手房价也有一定的优势，可选择的房源较多，终促使其市场份额迅速上升至约75%（以往约为70%），其中越秀、海珠、天河等区域二手市场份额更高达八成左右。
中大户型成交量增多
以往，二手楼市以首次置业为主，成交房源多为中小户型。但在2015年，中大户型的成交明显增加。
合富置业的成交数据反映出以下两个变化：一是中小户型需求减少，中大户型需求增多。2015年90平方米以下的物业成交占比为53.6%，较2014年的63.5%下降近10个百分点。与之相对应，90-144平方米的户型占比达35.4%，较2014年增加10个百分点。其中增幅明显的是90-120平方米的户型，占比为25.4%，较2014年增加7个百分点。二是单位总价300万元以上的物业需求增加。2015年单位总价100万元以下的物业成交占比为20.9%，较2014年减少近8个百分点；300万元以上的物业成交占比为21.5%，较2014年上升5个百分点。
在成交统计中，2015年90平方米以上户型的成交占比较2014年提升约5个百分点，在二孩政策全面放开后，2015年第四季度，90平方米以上户型的成交占比几乎达到50%。
改善型需求明显增加
在过往几年的广州二手市场中，首次置业买家一直是主力，特别是限购、限贷等导致改善型需求流失或观望。不过，2015年广州二手楼市改善型需求释放较多，成为市场的一大亮点。合富置业的数据显示，2015年改善型买家占比为34.8%，较2014年增加约5个百分点，较2012年增加10个百分点；首次置业人群比重有所下降。
中原研究部客户研究主任熊小洪表示，自2010年以来改善型需求一直被抑制，大量潜在的改善型需求在2015年集中释放。“‘330政策’推动改善型置业的步伐，‘营业税5改2’的实施，加速二手房在市场上的流通速度，改善型买家更积极入市。换大户型、换好地段、换学位房等需求促使实力较强劲的买家倾向购买中心区物业，从而拉升全市二手房成交均价。”
机构看后市
合富置业：改善型产品持续升温
2016年，广州二手楼市交投将保持活跃，改善型需求积极入市、中心区优质物业价格稳中有升的趋势基本成为定局。
原因有三：一是2016年“稳增长”仍是重中之重，房地产政策将会继续保持宽松。二是中心区一手住宅新货不足，二手住宅将会成为成交主力。三是二孩政策落地，将加快改善型需求入市步伐，中心区优质大盘的中大户型将会受到热捧。可以预见，随着中高端实力型买家入市增多，中心区90-144平方米改善型产品的需求将会持续升温，这将继续成为2016年广州二手楼市的一大亮点。
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