[摘要] 2015年，全国商品房销售面积12.8亿平方米，商品房销售金额8.7万亿元，创历年高峰值。众多一、二线城市，其销售金额都创下历年来的新高。
2015年，商品房销售面积12.8亿平方米，商品房销售金额8.7万亿元，创历年高峰值。众多一、二线城市，其销售金额都创下历年来的新高。
从销售金额上来看，房地产行业是赚得盆满钵满。
可惜，上市房企的利润出卖了真相。截至2月15日，据同花顺的统计数据显示，沪深两市共计88家上市房企公布了2015年年报业绩预告，其中，25家房企预告净利润亏损。剔除数据公布不全的1家房企后，按照预告净利润大变动幅度来看，净利润同比下滑企业达45家，占比达五成以上，22家房企首亏。房地产行业整体利润率下行的现象并未得到改善，甚至仍在加剧。
导致这一切重要的原因，还是地价的高企，特别是在重要城市的地价。
广州就是其中一个例子。
数据显示，2015年，广州全市楼面地价为7746元/平方米，同比出现了下滑。不过，那是因为2014年的房价太过惊人的缘故。相比2013年及之前几年的地价，广州2015年的地价几乎翻番（详见图表1）。合富辉煌在2016年广州楼市发展预测报告中提到，2015年前11个月，番禺的地价甚至高于房价，面粉比面包贵。市区楼面地价占当前一手房售价比例高达50%以上，势必未来定价面临巨大压力。
换句话说，未来广州房价还面临很大的上升压力。合富房地产经济研究院表示，全市十几个地王项目将在2016年集中入市。当前近几年地王项目逐步入市，不少项目地价占房价比例超过60%，甚至超过80%，这些项目开发商面临很大挑战和资金风险，如果房价长期保持平稳，项目盈亏可能出现问题。从这一角度，只要市场允许，开发商必然采取调高房价的措施。
对准备买房的消费者来说，这是不想看到的情景。
在地价高企的同时，流拍的现象依然存在。
房天下监控广州市国土房管局网站显示，2015年广州全年通过招拍挂方式挂牌出让的地块一共173宗，成交155宗，流拍地块占比约10%。流拍地块中，有白云民科园地块，该地块还配有部分居住用地；其他流拍地块较为知名的是年中金融城的AT091007、AT091002地块的中止出让，在此前它们已经两次被中止出让了。
一方面是地价高企，一方面是土地流拍，这说明了，目前的土地出让还有改进的余地。
现状
土地出让方法单一
2015年，广州土地出让热的是琶洲A区地块。
6月30日下午，广州琶洲电子商务区7幅地块以组合搭配形式出让，7幅地（共4宗）挂牌起始总价约78亿元，电商巨头阿里巴巴、腾讯、国美等企业如愿顺利入场。此后，唯品会、小米等知名企业也纷纷进驻。
电商巨头们的入驻，让琶洲再度成为广州土地市场上的热点。而能短期内吸引众多电商巨头的进驻，其中一个原因就是土地出让时的定向招商。合富辉煌在一份报告中指，从商业用地分布特点来看，2015年广州市商业用地出让主要以定向招商为主，如琶洲发展电商总部区；金融城发展金融起步区；南沙自贸区批复后，亦结合产业招商加紧推地；萝岗知识城等地继续结合规划推地引进相关产业；白云新城优化产业结构，推地引进韩后、娇兰佳人等名企。
定向招商或者定向出让在广州并不是新鲜事，例如2013年金融城地块第二次出让的时候，就对竞买人的实力和金融背景有较高的要求；而在更早之前的琶洲地块的出让，就对房企有非常明确的规定。不过，相比以前，目前广州商用地块的出让定向招商、出让涉及的范围更广，地块更多。
此外，2015年广州土地出让，还较多采用商业用地和居住用地捆绑出让的办法，例如花都万达旅游城、海珠区的广纸地块、白云区的广日、天河的客车厂等地块。
即使如此，广州目前土地出让的办法还是较为单一。除了上述的一些方式，还有无非就是挂牌之后竞价，价高者得；又或者是设置高地价，到达高限制地价后转为竞配建。
方法单一，不过土地出让金没有少收。2015年，广州土地出让金突破900亿元，创下历史新高（详见走势图2）。
但与此同时，广州还是有土地出现流拍，瘦田无人耕、肥田大家争。一方面，出让的靓地众多商家一哄而上，拼命哄抢，价格越来越高；另一方面，一些相对偏远的、纯商业的地块则遭到大家的嫌弃。
解决方案
跨区地块捆绑出让
想要解决广州房地产目前的土地问题，重要的办法还是增加出让的方式，跨区地块捆绑出让就是其中一种选择。
先提一种假设，如果有一块天河或越秀、荔湾等中心区住宅靓地出让，再搭配一块增城、从化或花都的住宅地块，会不会有开发商想拿？肯定有。随着规模的扩大，广州一些大型开发商都早已布局了，在广州开发的项目早已不局限某个区域，不局限市中心或者外围区域。无论外围还是市中心，他们都开发过适合不同消费层次的产品。因此，这样的搭配对这些开发商来说并不是什么难题。在中心区靓地和外围区域地块捆绑出让的情况下，这些开发商如果想要靓地，就必须接受外围区域的地块。
这样的捆绑出让，肯定会让成交的楼面地价下降，会降低高价地出让带动周边房价升高的心理预期。
此外，还可以选择不同区域的住宅靓地和商用地块捆绑出让。对于这样的出让方式，想拿地的开发商肯定有，但是会有所减少，毕竟商业开发需要庞大资金的沉淀，需要有成熟的开发、经营模式，竞争的开发商会有所减少，整体地价会因为竞争激烈度下降而不会走得过高。对于拿到地的开发商来说，这也算是好事情。
现在的问题是，广州现在还有没有储备那么多的市中心靓地？如果真的有，广州不妨尝试一下土地出让的新方式。 文/记者 张秀钦
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