[摘要] 契税：90平方米及以下且唯一，适用1%税率；非普通但唯一，适用1.5%税率；改善性二套房也可享优惠税率
契税：90平方米及以下且，适用1%税率；非普通但，适用1.5%税率；改善性二套房也可享优惠税率
营业税：2年以上（含2年）住房免税范围扩大到包括非普通在内的所有住房
猴年伊始，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部给楼市送来了一个税收优惠政策大——从2月22日起，个人购买住房可享受的契税和营业税优惠政策范围将进一步扩大。不过，此次优惠政策的调整并未完全覆盖北上广深。19日，三部委联合发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号），宣布了这项楼市新政策。
从该通知看，契税方面，新政策规定涉及两个方面：
一、对个人购买家庭住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
二、对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。
而此前有关政策的规定是：个人购买普通住房，且该住房属于家庭住房的，减按1.5%的税率征收契税；个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭住房的，减按1％税率征收契税。
新旧政策对比看，区别在于：
，新政下，新购住房只要满足“90平方米及以下”、“住房”这两个条件，即可享受减按1%的税率征收契税这一优惠政策。而旧政策要同时满足“90平方米及以下”、“住房”、“普通住房”三个条件，才可享受这一优惠政策。
第二，新政下，购房者只要满足“住房”这个条件，即可享受减按1.5%的税率征收契税这一优惠政策。而旧政策要同时满足“普通住房”、“住房”两个条件，才可享受这一优惠政策。
第三，新政策下，购买改善性二套房也可享契税优惠税率，不过优惠程度不同，其中：面积为90平方米及以下的，按照低1%的税率征收；面积为90平方米以上的，按2%的税率征收。而此前对二套房并无此项优惠政策。
19日，上海财经大学税收系主任、博导朱为群教授在接受羊城晚报记者采访时介绍，目前我国契税的法定税率是3%-5%，各地有所不同，但普遍实行按3%的税率征收契税，前几年国家对规定条件的购房实施了税收优惠政策，税率或减按1.5%或减按1%来征收，此次政策调整，实际上利好在于扩大了这一优惠政策实施的范围。
“2年以上免征营业税”扩大到所有住房
营业税方面，该新政只有一条：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。
此前有关政策的规定是：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
新旧政策对比看，“2年以上免征营业税”这一优惠政策的范围，扩大到了非普通住房。也就是说，只要时间上满足“2年以上（含2年）”的住房，在出售时，不论是普通还是非普通，均可享受免征营业税的优惠。
利用税收政策去楼市库存政策意图明显
值得注意的是，此次楼市税收新政采取了地区差异性执行办法，部分新优惠政策并未完全覆盖北上广深地区。
即：除了“对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税”这条新政外，此次出台的“契税减半或减低征收”惠及改善性二套房、“2年以上免征营业税”扩大到所有住房这两条新政，在北上广深都暂不实施，这些城市个人住房转让营业税政策仍按照《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）执行。
对这种结构性扩大税收优惠政策范围采取地区差异性政策执行的方法，政府政策调控的意图何在？
朱为群在接受羊城晚报记者采访时表示：“政府此举的政策调控和导向意图是十分清晰的，就是针对楼市去库存，比如对于北上广深来说，90平米以上家庭住房的契税优惠，原来需要满足普通住房的限制条件，现在取消了，例如，144平米以上的大户型非普通住房，现在也可享受契税优惠。把2年以上（含2年）的非普通住房也纳入到营业税免征范围。这都是引导大家购买大面积住房，如别墅之类的，因为，在一些城市，这类住房库存比较大。同时，就是要减轻首套房、刚需房、改善性住房交易环节的税负，比如，以前有的人是首次购房，购买的面积不到90平方米，但因为不属于普通住房，也要交重税，这次政策调整后，这类买家就可以受惠。”
朱为群还分析，此次楼市新政不在统一实施，可能有两个主要原因：一是北上广深楼价比较高，处于上升通道中，去库存问题并不突出；二是此次政策调整实际上就是减税举措，但北上广深这些城市楼市成交体量很大，房地产市场交易活跃，从影响地方财政收入上也会有所考量，因为契税和营业税都属于地方税收。”
不过，朱为群还指出，近年来随着房地产市场的波动，税收政策多有变动，尤其是营业税政策，在非常短的时间里反复调整，从税收法定的角度来讲，值得关注。他建议，对于涉及民生的重大税收政策，应当保持一定的稳定性，给老百姓一个较为稳定的预期才好。
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