[摘要] 上周末（2月27-28日），全国各地楼市一片疯狂，抢房大战刷爆朋友圈。
上周末（2月27-28日），各地楼市一片疯狂，抢房大战刷爆朋友圈。上海某均价达每平方米8万元的高端楼盘，352套“千万豪宅”开盘当天被抢光。在“卖房热”的背后，广州楼价走势再次被热论，继2015年广州中心五区一手住宅网签均价成功破“3”后，2016年，广州楼价是否持续全面上涨呢？
楼市政策效果渐显 上深广多地现“漏夜抢房”广州房价连涨10月
Duang！楼市悄然回暖！上周末（2月27-28日），据新华社报道，27日，位于杭州城东的楼盘杨柳郡迎来二期首批房源开盘，388套房吸引了客户超1400组、约3000人到场，终在正式摇号开盘2后宣告售完，成为杭州楼市猴年“半日光”楼盘。
这样的热销场面同样在上海出现。在上海某均价达每平方米8万元的高端楼盘，352套“千万豪宅”开盘当天被抢光。深圳、南京、广州等热门城市也出现“裹棉被排队”的“漏夜抢房”景象。
广州万科山景城、奥园国际中心上周末（2月27-28日）加推新品，万科开盘半个售罄，奥园当天去货率高达9成。
种种景象表明春节后一线城市楼市已迅速回暖。而这种回暖现象很大程度上也是依赖于楼市政策的放松。2015年在楼市上也是“楼市政策年”，央行六次降息、降准等等，货币政策感受指数高于2008年同期。在此利好下，2015广州全年一手楼网签成交93217套，平均一天卖255套。同比2014年的71795套上涨29.84%，突破了2013年92863套高成交纪录，创下近三年历史新高。
2016年伊始，从中央到地方，楼市去库存政策继续发力，降低城市房贷首付比例，将住房公积金存款利率统一上调，调降房产交易契税、营业税等。与中央政策相呼应，各地也密集推出地方性的“去库存”政策，效果正逐渐显现。
2月26日，国家统计局公布的“2016年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，2016年首月房价同比上涨的城市数量增至25个，占比超过30%。其中，房价涨幅高的城市仍是领涨房价14个月之久的深圳，与去年同期相比暴涨52.7%。上海和北京分别以21.4%和11.3%的涨幅紧随其后，广州房价的同比增幅也超过10%。
还值得注意的是这意味着，广州房价已连续上涨11月。但对比上海、深圳两城市的房价，广州楼市目前依旧处于价格洼地。由此看来，广州房价怎能不继续涨呢？
广州可售库存跌破10个月 库存压力减小城区房价普遍破“3”
提到广州房价，2015年广州中心五区一手住宅网签均价成功破“3”，为31023元/平，环比去年上涨11.81%。
（数据来源：中指研究院 ）
2015年，广州楼市也是处在结构性去库存阶段。多家机构统计发现，广州市2015年平均去库存周期在10-11个月，在历史上属于较长水平。但目前广州楼市正在悄然逆转。据阳光家缘数据显示，截至2月26日，全市住宅的可售面积为887.4万平。按过去半年的月均销量，去化周期仅9.97个月。
（图标来源：广州房产）
2015年2月，广州楼市库存还在13个月左右。这一年时间，虽然政府未取消限购，但降息降准、提高公积金贷款额度、简化报税手续等措施，还是催旺了市场。
业内人士表示，当住宅市场去化周期超过12个月时，会有库存过多的危险，可能会有降价压力；周期在8个月以下，则房价有很大概率上涨；8-10个月是健康合理的市场；10-12个月则偏高，但也不会降价，属僵持阶段。
具体来看各区，全市除了花都之外，没有一个区的库存消化周期，超过12个月。相对而言，荔湾、番禺和南沙的货量充足。
由此可见，广州楼市尚还不存在“去库存难”问题。而且值得注意的是，就目前楼市升温情况来看，随着楼市政策利好的逐步持续影响，购房者入市更为积极，楼市去库存效果将更为明显。市场升温直接帮助下，3月份或后期广州房价亦有望随之出现涨势，城区房价稳守“3”字头。
2016年市区多板块集中推新供货 大批高端产品拉动整体房价
与往年不同，向来供货紧缺的中心五区在2016年可谓迎来供货大爆发。根据房天下数据监控中心统计，2016年广州全市预计共有44个全新盘入市，而荔湾、天河、海珠、白云等中心六区占有24个。
再来看看广州3月楼市推新情况，截止2016年2月25日，据房天下不完全统计，广州3月共约50个楼盘计划于2016年3月推新，同比去年3月（26盘）增长48%。主要以老盘加推新货为主，集中在南沙、黄埔、白云等郊区；全新盘15个，市区占比六成。
（数据来源：房天下媒体中心数据整理）
在3月份的动作楼盘中，我们注意到广钢新城、天河北、奥体新城、珠江新城等板块均有不少新盘面市，但目前数量还算较少。如奥体新城金地天河公馆、天河北远洋天骄、广钢新城北大资源·博雅1898、金融街融穗华府等等。
2016年，广州中心区掀起一场旧改之潮，广钢、广纸、华美牛奶厂等旧改明星板块纷纷推出多个新项目,让购房者的目光又重回老城区。广州全市有十几个地王项目集中入市，预计将抬高住宅成交价格。而焦点则聚焦在广州老城区大型旧改项目上，尤以广钢、广纸、华美牛奶厂为重中之重。
2016年，广钢新城将继续爆发，除已在售的中海花湾壹号、葛洲坝保利曼城、金融街融穗澜湾三大项目外，北大资源项目、深振业项目、金融街+方兴共同打造项目将陆续面世。大批高端产品的出现不仅为荔湾提供庞大的新货供应量，更将继续拉高整个板块的居住价值和房价。
（广钢、广纸、华美牛奶厂等板块成交均价预测）
（白云新城、广钢新城等板块房价分布）
相比起广钢新城，广纸新城2015年才出让土地，时间上比广钢迟，但项目入市速度却相当快。2015年6月才拿下地块的越秀和绿地都在同年分别火速出越秀星汇海珠湾、绿地越秀海玥。这两大项目将成为2016年海珠区供货重点。数据显示，海珠区2016年将有超4000套一手新货入市，关注度较高的广纸新城新货量将占据区域新货总量的六成，其中仅越秀星汇海珠湾及绿地越秀海玥两新盘就有2000套以上。
天河区，除珠江新城以外，很久时间都没有出现过大量品牌开发商扎堆的情况。天河奥体中心板块华美牛奶厂天生丽质难自弃，这里将成为广州高端别墅、高端洋房新集中地，也或将成为大隐隐于市的富人们聚居的良所。
（天河北在售楼盘情况）
在2016年除了有龙湖首开天宸原著继续有新货推出之外，还有华润天合、金地天河公馆以及平安项目三大新盘面世。这几个项目的入市，无疑将使得板块成为天河区热闹的板块，同时也将大大拉动2016年天河区的成交量。
除了广钢、广纸、奥体中心板块华美牛奶厂三大热门板块将成为2016年市区的集中供货区域外，还有琶洲、金融城、白云被依旧也是不容忽视的。
（白云北主要楼盘在售情况）
虽说2015年广州楼价整体均价才1.5万/平左右，但中心区楼价早已是2字头、3字头甚至4字头的水平，部分高端豪宅更是高达10万/平。而2016年入市的中心区产品中，绝大多数属于中高端项目，区域+产品的提升，势必能结构性拉高2016年整体楼价。市区将持续升温，维持现有的涨势，全面突破“3”字头亦不在话下。
专家：去库存背景下房地产恢复性增长可期
宋广菊：去库存背景下房地产恢复性增长是可期的
宋广菊在中央电视台财经频道《央视财经评论》多次提到，目前去库存的压力依然很大，中央看到了库存问题，也找到了症结，各种契税、金融、行业政策对库存去化初显起色。特别是去年底到今年初，首付、税费政策调整对刚需的支持起到了推动作用。房地产恢复性的增长，去库存的成效是可期的。
民建中央经济委员副主任马光远：立足长远，出台政策支持长期需求
目标是维持房地产市场健康成长。以前是两会以后密集出台，今年是一系列政策抢跑，首付降到20%我们还是应该有一些立足于长远的，如首套置业是长期需求，那我们在个人所得税减免上再进一步，支持首套置业这种长期的需求
保利地产：强化产品竞争力，在客户购买上提供多元化的手段支持
在保利地产制定的企业“十三五”计划中，明确提出了打造“保利生活圈”，以社区为中心，提升产品附加值；强化产品竞争力、建立绿色全生命周期居住系统；经营注重效率，精准把控价值链上的每个环节；减缓客户压力，提供多元化购房支持服务。尤其是针对首付能力不足的，或有旧房换新需求的客户，保利可以提供首付小额贷款等服务，也有延长分期付款等政策支持。
综合上面几个观点，我们可以看到，从开发商到政府机构，均看好房地产恢复性增长，并立足于“去库存”及购房者的置业需求，多方出台政策、支持满足购房者的购房需求，促进购房者入市。在楼市去库存效果不断提升的情况下，如果有多项利好政策叠加，市场向上的趋势将更加稳固。一是拓宽了进入市场的渠道，二是增加了入市信心,，这对于楼价的影响也是潜移默化的。广州市区楼市库存去化、房价均有望持续升温。
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