[摘要] 对于目前市场上出现的一部分楼盘的“涨势”,业内人士分析认为,新政未落地,楼盘涨价多停留在宣传和刻意营造紧张感的阶段。但是一旦限购放松的细则颁布,广州房价上涨几成定局。
对于目前市场上出现的一部分楼盘的“涨势”,业内人士分析认为,新政未落地,楼盘涨价多停留在宣传和刻意营造紧张感的阶段。但是一旦限购放松的细则颁布,广州房价上涨几成定局。
广州一位开发商内部人士向记者表示,在限购松绑的消息传出前,项目已经对调整价格有所酝酿,但是加紧出货的初衷并没有改变,只不过以前是降价出货,现在希望能以一个比较理想的价格出货。在他看来,市场上的涨价更像是噱头。
中原地产广州项目部总经理黄韬表示,从目前中原代理的楼盘情况看,并未有楼盘做出实质性的涨价,但是有显露涨价的意图。他认为,新政未落地,开发商就要涨价未免操之过急。
合富辉煌市场首席分析师黎文江也直言,如果楼盘封盘不卖,在躁动的市场下,不排除起到相反的效果,将原本到手的客户拱手相让。而且开发商有此行为,政府一旦感觉到太强烈房价上涨的苗头,不排除导致原本要落地的政策终难以落地。
今年广州补涨几率大
早在春节前,众多业内人士就预判今年政策将进一步宽松化,但是一个月之内政策接连落地的频率仍然超出了不少人的预期。中原地产广州项目部总经理黄韬表示,从去年市场翘尾的趋势看,如果今年的政策保持稳中有松,在不涉及限购放宽的情况下,预计广州楼价的整体涨幅将达到10%左右。因此,在现阶段下,如果限购政策松动,全市的涨幅将可能达到20%。一旦超过20%,市场显然已经显露过热的嫌疑。
广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文也表示,广州在一线城市中是房价滞涨明显的一个,今年补涨的几率非常大,预计整体涨幅将达到15%,个别区域的涨幅将达到20%以上。如果限购放松,不需要太长时间就可看到广州的均价冲高至2万元/平方米。而黎文江认为,按照GDP和人均收入增长的幅度,每年的房价增长合理空间应该在10%左右,今年预计有多个中心区产品入市,对结构性拉升房价有很大的压力。如果限购放松一旦触及大户型产品,也可能令中心区的产品成交放量,从而进一步推升均价的结构性上涨。但是,整体而言,今年的房价涨幅应该在20%以内。
观 点
花都、南沙放松限购可能性较大
按照“广州应适时调整执行住房限购政策的行政区域范围”的指令,广州有可能采取怎样的方式调整限购区域范围?这一话题近日在业内热议开来。业内人士一致表示,库存大的郊区有条件地放松现有的限购政策可能性大。同时,由于广州结构性库存的问题也比较突出,尤其是价格高企的市中心,限购松绑从这方面着手也存在一定的可能性。
花都
库存重灾区 限购松绑楼价也难涨
据数据显示,2015年,花都共网签商品房住宅13281套,虽然比2014年大幅增加了5000多套,该区库存量仍然高居全市榜首。
截至2016年2月份的统计数据,广州商品住宅库存量为811万平方米,去化周期仅为7.7个月,甚至低于北京和深圳的去化周期。而从各区库存情况看,花都库存压力大,截至2015年底,该区库存量超过200万平方米,去化周期为15个月。据记者不完全统计,花都全区在售楼盘超过60个。
合富辉煌市场首席分析师黎文江用“库存重灾区”来形容花都,在他看来,花都解限非常有必要。花都因为供应量大,产品参差不齐,加上缺乏产业带动以及交通阻碍,导致去化率一直处于全市较低的水平。今年该区将增加数个超过20万平方米的大型社区,如果按照现有的政策,库存压力或长期无法得到缓解。而短期内该区产业引进和交通进程预计难有明显改善,甚至可以考虑放开第三套购房资格。
广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文也表示,花都限购可以有较大程度的松动,即便如此,也不会对该区的售价造成大的影响。
南沙
若放开限购楼价必然上涨
除了花都,南沙也被认为是本轮限购放松的一大热门区域。南沙楼市同样因为大量的供应量,库存去化周期紧随在花都之后。截至2015年年末,南沙库存量也达到131万平方米,去化周期为12个月。
除了供应量大,有着新区和广东自贸区光环的南沙一直面临着居住人口缺乏的难题。“按照广州人口引进的规划,东部和南部都是未来承接广州人口的重点区域,适当的政策倾斜对南沙聚集人口显然有好处。“黎文江指出。
不过南沙自广东自贸区获批后,区域楼市已经在去年异军突起。数据显示,2015年全年,南沙商品房住宅共网签13297套,比2014年的6712套大涨98.1%,成交量在全市排行榜中位居第二;区域全年成交均价10659元/平方米,同比(2014年全年10493元/平方米)上涨1.6%。除了住宅之外,南沙 和写字楼市场更为火爆,一部分的投资资金已经进入南沙市场,除了商用物业之外,一些地段占优势的住宅性项目也被当成投资物业持有。
不少业内人士认为,南沙一旦限购有所松动,区域均价随之上涨在所难免。市民张小姐就表示,其个人不太支持南沙放开限购,一旦限购放开,担心将产生楼价泡沫,届时更难吸引自住型买家前往置业。对此,黎文江认为,要防止市场过热,楼价过快上涨,在具体的限购措施上应该做好有针对性的安排。有业内人士建议,对外籍人士购房数量上进行严格限制,并且要求户籍外人士购房需提供就业证明等,从而减少住宅的投资几率。而赵卓文认为,南沙目前的配套和交通正在推进,这将为未来南沙楼价提供支撑,因此,适当地放宽购房门槛,允许区域合理地上涨,还是理性的。
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