近期,关于广州限购放松继续风吹不止,除了进行区域之间的政策调整,不少业内人士也呼吁从产品的角度进行分类调控,适当放松豪宅市场的限购政策。广州的整体库存压力主要由两部分组成,除了区域之间差异较大造成郊区货量积压严重之外,大户型滞销也是拉升整体库存压力的重要原因。
据数据显示,截至1月底,广州144平方米以上的大户型库存套数20647套,按照去年12个月的平均消化速度,去化周期达到23个月,而200平方米以上的库存套数也有7743套,去化周期达到21个月。
不少业内人士认为,豪宅已经不在民生的范畴,理应发挥其应有的投资功能,即便是放松限购,也不会对一般的商品房市场造成影响。
去年广州豪宅市场落后于北上深杭
在日前召开的两会会议上,作为政协委员的泰禾集团董事长黄其森也直言不讳地建议北上深等一线城市应该放开豪宅限购。近两年,北上深等一线城市地价屡屡突破新高,未来的市场将成为泛豪宅化的市场,据媒体报道,北京的单价在8万元以上的豪宅也面临较大的去化压力。
春节后,北京、上海、深圳掀起一轮以豪宅为先锋的涨价风潮,日前北京个别稀缺的别墅项目更是传出单套上涨一千万元的传闻。从北上深市场结构以及今年房价的走势看,政策实际上也陷入了两难。广东省委副书记、深圳市委书记马兴瑞近期公开表态将通过增加保障房供应、严厉打击投机炒房等手段遏制房价的过快上涨。
然而,同为一线城市的广州,和北上深的房地产市场尤其是豪宅市场的差距在拉大也被不断证实。据数据显示,2015年,广州800万元以上的豪宅共成交1572套,创下历史新高。而去年上海、北京、深圳1000万元以上的豪宅成交分别达到7844套、3522套和2921套,广州甚至首次落后于二线城市杭州的1790套。春节至今,广州整个房地产市场和其他一、二线城市涨价蔚然成风相比,显得平稳不少。
业内表示,广州豪宅市场整体氛围较弱,主要有几个原因导致。首先广州豪宅本身的品质不算非常突出,二是广州的高端有效购买力不足。广州的富人阶层多从事传统行业,造富能力不强,对豪宅的购买欲望也不算特别强。记者从多个高端楼盘了解到,成交的产品以自住功能为主,投资只是作为第二功能。纯投资的比例仍然占据少数。
适当放开满足躲避资产风险的需求
合富房地产经济研究院院长龙斌认为,豪宅市场的成交活跃度是一个城市经济活力的直接体现,目前低洼的房价是广州的优势,若能打开闸门,吸引更多的资金进入市场,有助于重新拔高广州的城市定位,进而吸引更多诸如金融以及互联网等新兴企业主动进入广州。在不少业内人士看来,只要不太过分,豪宅在一定程度上应该允许被投资,老百姓显然也有躲避资产风险的需求。鉴于广州理性的豪宅市场,应该与北上深的政策区别对待。
自2011年,广州正式推行住宅限购以来,豪宅就面临着一个尴尬的境地。能瞄准动辄数千万甚至上亿元豪宅的富豪往往不再具备买房的资格,如果要想买这些房子,需要想方设法腾出名额,以子女的名义购买、以公司的名义购买、不惜出售手中多套房产来购买,甚至通过假离婚来换取一张购房的通行证。
记者了解到,作为豪宅的侨鑫汇悦台就有超过三成已经出售的房源只跟买家草签了合同,直到买家有名额时才完成正式的网签程序。“这种草签的高占比,汇悦台并不是个例,星河湾半岛也有三四成这样的案例。”侨鑫汇悦台有关负责人表示。意味着,这些草签的数据并未能如实反映在网签数据中,实际的库存量要比看到的数据要小。即便如此,广州豪宅去库存压力仍然比较明显。
珠江新城另外一个高端盘嘉裕公馆相关负责人告诉记者,楼盘为了风险考虑,并不允许客户将签约时间拖得过长,这种赌局的不确定性太高,因此目前楼盘中草签的个例还是比较少的。对极个别诚意高的客户可能有酌情推迟签约的情况。“但是限购有放松的必要,至少能不再滋生为了购房名额而离婚的乱象。”该人士表示。
广州各区200平方米以上大户型库存情况
越秀 12445 44 8
荔湾 53531 210 9
白云 139746 482 14
增城 294431 901 15
从化 143039 458 16
黄埔 164602 538 17
番禺 591112 2001 18
海珠 181474 542 19
天河 140194 391 26
南沙 211095 655 38
花都 495898 1521 64
汇总 2427567 7743 21
业内声音
适当时机放开豪宅限购对市场是有利的
从行业发展的角度来看,豪宅限购的放开对市场是有利的。一是该类产品与民生关系不大,放开有助于释放高端购买力。二是有助于豪宅产品的去库存。但从购房者的角度来说,放开豪宅限购,必然引起全市均价的快速上升,从而导致产生焦虑性购房现象。上海就是个很好的案例。
“个人认为,在目前这个节点下,不倾向于放开豪宅限购。此一时彼一时,在诸多利好政策出台以及多地房价已经快速上涨后,市场已经滋生躁动,再放开豪宅限购,对广州的市场反而是不利的。”
2014年市场一度低迷,当时是豪宅限购令退出的比较好的时机,既可以维持成交,也不会对市场造成恶劣的影响。“目前广州可能要等待下一次时机的来临。”曾英杰如是表示。
豪宅放松限购比区域性放松限购可行
在广州房价点评网市场分析师肖文晓看来,广州的非普通住宅市场供应一直非常充足,所以放开限购的话也不用担心房价会有大的波动。对于这个市场来说,消费得起豪宅的人群已经不是刚需人群,政府更应该放开束缚,让市场决定走势。既不要横加干预,也无需人为去库存。
如果广州限购有松动的可能,从豪宅作为切入点比从区域作为切入点对市场的不良影响更小。分区限购放松,无论放松哪个区域,必然使整个区域的市场受到波及。而任何一个外围区域,其库存套数和交易量都比非普通住宅市场的库存和交易量大,将直接影响刚需市场。
但是,严格执行了五年的限购令已经令市场逐渐显现“堰塞湖”的效应,突然开闸,短期内对整体市场肯定有一定的冲击,逐步放松的做法更为可取。
