[摘要] 开发商猛喊涨价,到底是炒作还是楼市真的太过火爆了?
开发商猛喊涨价,到底是炒作还是楼市真的太过火爆了?在一些业内人士看来,目前广州楼价并没有暴涨、普涨基础,而过于炒作涨价恐怕会引来政策反弹,原本有可能实施的调整限购区域的政策更可能因此“胎死腹中”。
A、2月全市平均去化周期9.8个月
“2016年2月末广州各区库存去化周期为越秀5.6,海珠10.1,荔湾12.8,天河6.9,白云5.5,黄埔6.9,花都15.4,番禺10.2,南沙10.5,从化7.1,全市平均9.8个月,与上月基本持平。”方圆地产首席分析师邓浩志向记者表示,这说明广州楼市成交平稳,供应平稳,库存平稳。
在邓浩志看来,由于通常所说的库存数据不包括有预售证但不可售单元,包括抵押、查封等情况。所以广州实际库存比这个更高,某机构数据显示接近20个月。另外广州郊区有大量可开发但未开发存量土地,如果推出市场,那就是惊人的天量,能长期支持郊区的需求。中心城区则是明显的买少见少。邓浩志因此判断,目前广州房价没有暴涨、普涨的基础。
从成交上来看,2016年2月广州一手住宅网签78.87亿元,同比1月的151.76亿元大跌(春节因素),环比去年2月的78.51亿元几乎完全持平。邓浩志由此认为:“舆论炒作的成交火爆并不存在,说明个别楼盘的火热被断章取义地进行了报道和理解,又或者深圳上海的排队买房的概念混淆到了广州楼市。”
另外,广州楼价轻微上涨与中心区供应增加影响成交结构有关。2016年2月广州一手住宅网签均价为16832元/平方米,环比1月的16264元/平方米略有上涨,同比去年2月的14955元/平方米有12.6%的涨幅。但这有两个因素要考虑:一是豪宅汇悦台近10万元/平方米的单位在2月集中网签的拉升作用,二是今年中心区供应超过郊区,这导致的高价位成交结构攀升,对均价产生影响。
B、今年下半年一线城市或进入调整期
同策咨询研究部总监张宏伟认为,从当前一线城市楼市出现“恐慌性”购房与“日光盘”繁荣景象的背后动因来看,其实主要是“救市”政策不断刺激透支楼市需求的结果,这繁荣景象的背后潜伏着楼市危机。换句话来讲,2015年“3·30新政”以来,一线城市房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放,由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支,如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势,那其实是对市场的误判,就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。
此外,尽管春节之后一线城市商品住宅市场出现恐慌性购房,市场表现火爆,但是,这并不代表房企们继续看好2016年。由于市场表现虚热,包括部分品牌房企在内的一线城市开发商对2016年比较悲观,由于去年下半年至今市场需求过度释放,2016年已经没有足够多的存货供市场销售,市场调整也是理所当然。此时,作为开发商的市场主体态度已经明显发生改变或者已经分流。
从市场发展趋势来看,尽管春节之后免契税、降首付、降准等,一线城市楼市出现了火热局面,但是,一线城市楼市调控政策也在未来一个月内蓄势待发。
“一线城市楼市继续呈现量价齐升的机会不多了。”张宏伟认为,待本轮市场需求在今年上半年集中释放完毕之时,再叠加楼市政策对一线城市的影响,本轮楼市疯狂阶段就会逐步退去,下一轮市场的阶段性调整也就来临了,也就是说今年下半年将进入市场调整期,一线城市楼市将现“百日巨变”。至此,春节之后的“恐慌性”购房与“日光盘”频现的现象也会就此而止。届时,如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”,那么,房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面,企业的资金面也会因此遇到问题。
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住建部:一线城市仍要严格限购
2月29日,广东省政府发文称广州市应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围,成为引发近期广州松绑部分区域楼市限购的猜想,更在一定程度上为开发商喊涨提供了“底气”。然而,住房和城乡建设部部长陈政高3月5日列席十二届人大四次会议开幕式时表示,对一线城市房价变化较大,住建部保持高度关注,与北上广深4个城市保持密切沟通,4个城市正在想方设法稳定市场,措施包括:一是实行严格限购政策,同时严格地实行差别化的税收和信贷政策。二是增加土地供应面积,并要及时公布信息,以稳定信心,三是增加中小户型供应数量,搞好保障性房屋供应建设,四是打击各种交易当中的违法违规行为,五是正确引导舆论。
陈政高表示现在房地产市场存在几个特点,一是房地产销售实现由负转正,去年销售面积增长6.5%,销售额增长14.4%,1、2月份继续保持这种态势。二是城市间分化严重,一线城市和二、三、四线很不一样,而且这个情况越来越严重。三是待售面积太大,今年已经把去库存列为五大重点工作之一。
结合陈政高部长“两会”期间的观点与当前一线城市楼市的市场形势,同策咨询研究部总监张宏伟认为,“两会”结束后一个月内,针对楼市过热的现象,北上广深等一线城市会发布调控措施,未来几个月为一线城市楼市市场预期将发生变化,市场也将在下半年进入到市场调整期。
在张宏伟看来,一线城市仍然会严格执行楼市限购政策, 2016年不会取消,甚至部分一线城市比如深圳有可能会提高限购政策执行门槛,抑制外来的投资投机需求。从一线城市政府对于楼市的态度来看,上海、深圳官方表态已经明确开始转向,收紧可能性很大,并且目前上海、深圳等一线城市相关部门正在研讨楼市形势,一线城市楼市未来一个月内政策开始收紧的可能性较大。
张宏伟表示:“当前,北京、上海、深圳已重申限购政策,深圳购房资格可能从严,虽然广州有松动的迹象,但估计也松不了。”
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