[摘要] 一石激起千层浪。在这个房价时常拨弄社会敏感神经的时代,《新快报》报道,广州越秀区一套房屋买卖完成后,房价大幅飙升,卖家以“以交易显失公平为由”,要求裁定合同无效,或者额外补偿差价,引发了全民性的讨论:如果这样是可以的话,那么合同执行的信用和物权的安全性,如何保障?
一石激起千层浪。在这个房价时常拨弄社会敏感神经的时代,《新快报》报道,广州越秀区一套房屋买卖完成后,房价大幅飙升,卖家以“以交易显失公平为由”,要求裁定合同无效,或者额外补偿差价,引发了全民性的讨论:如果这样是可以的话,那么合同执行的信用和物权的安全性,如何保障?
报道称,2013年初,冯先生从一对耄耋老人手中,以233万元的价格买下越秀区一处房产面积130平方米的房子。当时办理房产的过户,老人公证授权女儿办理。但想不到的是,在房产过户之后,老人的儿子马先生提起仲裁要求撤销合同,这次被驳回了。之后,马先生第二次提起仲裁,认为原先的价格“显失公平”要求补偿差价,裁定结果显示,买家还要支付44万元的差价。
之前在房价上涨过程中,听说过卖家因为贪图房价的上涨,而宁肯赔偿违约金也不愿继续履行合同的;也见过在之前的一些房价微跌的时候,一些买家认为房产商2期房产卖得便宜了,要求补差价赔给他们的。但是因为卖房之后房价飙升,觉得之前买家买低了而要求补差价的,却不多见。
先来谈一下什么叫“显失公平”?《高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第72条:一方当事人利用优势或者对方没有经验,致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的,可以认定为显失公平。请注意不是“不公平”,而是“显失公平”,就是已经严重颠覆公平原则之下,才可以适用“显失公平”原则进而撤销,因此必须受到强有力的限制。
“显失公平原则”,一般适用于极个别的几种情况。,双方权利义务显著地不平等,这主要用于排斥一般商家的霸王条款、格式条款。第二,导致显失公平的原因应当是受害人缔约时处于显著不利的地位。比如一方乘人之危,在他人急病的情况下,开出畸高的价格。
但是本案显然不属以上“显失公平”的个别情况。一者,现在的房产合同都是由中介作为居间签订,中介是能够提供一个相对专业的服务,不存在一方掌握的知识、信息优势,从而根本性地颠覆合同双方平等的地位,造成合同“显失公平”。因为有中介这个相对专业服务的存在,所以之前房屋买卖合同以“显失公平”提出撤销合同的,几乎很难得到法院的支持。二者,从价格来说,因为房子是50年的老宅,2013年233万元的房款,还在正常议价的区间之内,很难说是构成“显失公平”。
其实,近年来,相关方面的司法意图更倾向于尊重当事人的意思自治、尊重契约,不轻易认定合同因为“违法”、“不公平”而无效或者可撤销,就是要让市场机制自己发生作用,“显失公平”主要只适用于商家的霸王条款、劳动合同,极少是用于买卖合同的。如果司法机关轻易以司法权力,认为原来的价格“不够公平”,从而撤销合同或者要求补偿差价,不啻打开了潘多拉的魔盒。
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