[摘要] 今年3月份全国一、二线城市房地产市场风生水起,多数城市成交量价都达到历史高位。但是在今年土地市场的表现上,却有着微妙的变化。由于北京上海深圳一线城市地块供应尤其是 地块的供应日益见少, 频出等几乎成为常态。
今年3月份一、二线城市房地产市场风生水起,多数城市成交量价都达到历史高位。但是在今年土地市场的表现上,却有着微妙的变化。由于北京上海深圳一线城市地块供应尤其是 地块的供应日益见少, 频出等几乎成为常态。在今年火爆的房地产市场背景下,一线城市土地成交规模不仅创下了历史新低,溢价水平也有所减弱,更多的亮点却出现在以苏州、合肥为代表的二线城市。
调控趋严 房企一线城市拿地谨慎
某机构研究 监测300个城市经营性土地成交数据显示,3月共成交226幅经营性地块,环比下跌9%;成交建筑面积2295万平方米,环比微跌4%;成交金额764亿元,环比下降12%。同比来看,成交规模表现较差,成交面积和成交幅数同比分别下降3.7%和19.9%;但是相对于去年同期,整体土地市场价格上浮不少,成交总价和成交楼板价同比双双大涨13.3%和17.7%。整体溢价率达39.93%,较上个月上涨15.83个百分点,较去年同期大涨30.40%个百分点,达到了2013年以来的高点。
某机构研究 数据显示,从不同级别城市的表现看,3月份一线和三、四线城市土地成交规模再度下行,尤其是一线城市,成交量仅有上个月的1/3,同比更是大跌63%。而二线城市3月地块建筑面积共594万平方米,环比上涨32%,基本与去年同期持平;但是成交金额624亿元,环比大涨99%,同比涨幅为75%。
综合 季度表现看,中原研究 数据显示, 季度一线城市仅有20宗地块成交,创下历史低纪录,建筑面积仅为252万平方米,平均楼面地价为1.3万元/平方米,同比上涨37%,远低于二线城市60%的涨幅。
分析人士认为,一线城 供地不足,尤其是 地块越来越少是一个主要原因。截至目前,北上广深四大城市中仅广州公布了2016年供地计划,其余三个城市的供地计划尚未出台。实际上今年广州供地计划的出台也比往年来得慢。同策咨询研究部总监张宏伟认为,主要原因是沪深调控政策刚刚出台,如果调控政策刚刚出台马上“”频现,将产生一定的负面影响,因此也影响了供地计划出台的时间表。二是,沪深调控政策出台后,楼市迅速降温, 对未来楼市的走向仍需要一定的时间进行研讨和判断,这也将供地计划和土地出让的节奏。
某机构分析人士认为,2015年一线城市楼市 ,如上海市委书记韩正明确表示上海楼市非理性过热,2016年本市楼市政策面和信贷面均将收窄,短期内需求锐减,意味着房企拿地更为谨慎。
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房企转战二线城市 频现
某机构分析人士还认为,在一线城市风险初现之下,房企转战二线城市是必然,因此不仅仅是3月二线城市土地市场表现颇佳,未来一段时间,二线城市土地市场的争夺亦将愈演愈烈。
事实证明,4月份后,二线城市土地市场高烧的态势仍在继续。4月5日,杭州萧山一宗地块出让,经过17轮竞价后,以17亿元总价成交,楼面地价达到18556元/平方米,创历史新高。4月11日,苏州同时拍卖13宗地块,总体量达到116.4万平方米。4月13日,南京市国土资源局发布新公告,共推出7宗地块,总起始价达到123亿元,其中有3宗地块未拍已经成为新 。
方圆地产市场首席分析师邓浩志也表示,目前一线城市土地供应太少,而且价格太高,总量上,既不能满足房地产企业的需求,成本太高也影响了房企的利润空间,所以往更广阔的二线市场转移是多数房企的选择。
但张宏伟认为,从市场预期来看,品牌开发商们深知,如果调控政策严厉执行,今年下半年楼市势必会进入调整期,销售端势必会有所损失,此时,谋划布局土地市场,谋划下一轮市场的增长机会已成为大多数品牌开发商的策略;一线城市土地市场“”,积极抢滩土地市场方能够在一线城市立足和发展。因此,一线城市迎来“”大战的可能性仍然较大。
在一线城市中土地储备相对充裕的广州,今年计划推出的地块不乏 区 地块。居住用地27宗,荔湾、海珠、白云、番禺都有靓地推出;而商业用地57宗中,多年未有地块推出的珠江新城今年亦有商业地块亮相,另外,作为重点发展的广州国际金融城和琶洲更是有大量的地块推出。
邓浩志指出,今年广州推出的多宗宅地,可以预见房企的热情将依旧高涨,但是大量的商业用地不排除继续出现流拍以及大量底价成交的可能,因此,今年供地计划是否能够如期完成还有待验证。
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四大一线城市仅广州 公布了今年用地计划
截至目前,北上广深四大城市中仅广州公布了2016年供地计划,其余三个城市的供地计划尚未出台。
3月31日,广州市国土房管局发布2016年广州市经营性用地供地计划。2016年将推出的重点地块主要有海珠区的琶洲商地,天河区的天河广氮、国际金融城,荔湾区的广钢;而汉溪、南站则是番禺今年推地的重点。
2016年广州计划推84宗地,居住地共27宗,包括白云10宗,荔湾7宗,番禺4宗,海珠2宗,黄埔2宗,天河和越秀各1宗。其中天河广氮,荔湾广钢,番禺南站三大 是今年的供应重点。
商业地共57宗,其中近70%商业用地位于 城区,包括海珠22宗、天河20宗、白云11宗、荔湾2宗、番禺和花都各1宗,主要集中在金融城、琶洲、南站及白云新城。
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