据报道,日前深圳市土地房产交易中心挂出一宗试点商品房现售的地块,这意味着深圳在范围内率先探索商品房预售制度改革。

  深圳首开国内商品房现售之先河,其意义可谓重大,这是对自1994年房改以来一直沿袭的商品房预售制度的破冰式试点。对于这一试点,市场存在诸多解读,肯定者有之,认为商品房现售可以解决“货不对板”、“配套设施不到位”等房屋质量隐患;忧心者有之,认为商品房现售会延缓产品供应周期,从而进一步推高本已高企的房价。

  不可否认,上述解读均有一定的合理性,但上述解读均没有切中到问题的要害。深圳率先试点商品房现售的核心意义,更大的着眼点其实在于防范金融风险。

  房地产是举世公认的资金密集型行业,但是,在我国一直沿用的商品房预售制度下,地产开发商天然具备“以小博大”的杠杆空间。对商品房预售制度这一杠杆,城市房地产管理法第44条有明文规定“按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期”。

  这就意味着,只要满足这一核心要求、且其他条件具备,开发商只要投入工程建设总投资的1/4以上,理论上就可以卖房实现资金回流。而在我国工程建设环节普遍存在垫资的情况下,可以说,开发商要玩转这一游戏,本质上只需要具备拿地的实力,因为,只要成功拿地后就可以运用开发贷,这部分信贷满足经过垫资压缩后1/4的工程建设总投资,应该说绰绰有余。

  如果说,我们将2010年之前视为我国楼市的上半场,那么,在我国楼市的早中期,为了满足城市化扩容、乃至拉动经济增长的需要,通过商品房预售制度支持、包容房地产业的较高杠杆率,具有一定的历史必然性和必要性。

  但是,在楼市已经进入下半场、尤其是近半年来一线城市再次兴起上涨潮之当下,及时启动商品房预售制度改革。应该说,不仅对于确保房屋开发质量具有一定的意义,更为重要的是,由此可以提前防范系统性金融风险的爆发——因为,在现行商品房预售制度下,理论上,包括土地款和工程建设投资款在内,开发商可以拥有一倍左右的杠杆率,而实际上,部分开发商透过民间拆借的手段,其整体杠杆率可能高达二倍以上,这其中的风险不可不防。

  之于当下而言,在深圳先行试点商品房现售之后,全面推进商品房预售制度改革已成为大势所趋,这不仅可以防范系统性金融风险,而且也符合供给侧结构性改革之于房地产业“去杠杆”之要义。