[摘要] 地价低、、成交量高 上周,增城朱村的教育城板块两宗宅地出让,掀起了今年广州地市的首个小高潮。富力、万科、碧桂园、合景泰富、融创等7家房企现场角逐,后合景泰富同
地价低、、成交量高
上周,增城朱村的教育城板块两宗宅地出让,掀起了今年广州地市的小高潮。富力、万科、碧桂园、合景泰富、融创等7家房企现场角逐,后合景泰富同时将两宗地块收入囊中,总共斥资31亿元,溢价率分别达到177%和181%,楼面地价分别为5815元/平方米、5797元/平方米,刷新了教育城地价的高纪录。新快报记者查询发现,截至5月5日,广州市今年挂牌的仅有的6宗宅地,均位于增城。
增城的房地产市场经过多年发展,目前已经形成新塘、朱村、荔城(含石滩)以及永和四大板块,教育城板块作为后起之秀,随着地铁21号线工程进度的推进和供应量的增加,加入了和新塘板块的竞争中,成为广州客在增城的两大板块。撤市设区两年有余,加上手持,今年前4月,增城住宅成交已超7500套,均价也重新站上了1万元的高位。业内人士指出,撤市设区后增城尚未有政策倾斜,比起同样的佛山,楼价上涨的动力稍微疲弱。但是也正因为此,地价水平较低,成交量大,对房企而言仍然是投资性价比较高的区域。
教育城地价创新高
5月5日,增城朱村两宗地块出让,朱村街横塱村83003208A15025地块占地面积达到13.8万平方米,建筑面积27.6万平方米,起始价5.4亿元,折合楼面地价2062元/平方米。在两拉锯战后,合景泰富以16亿元的成本拿下该地,溢价率达到181%,楼面地价5797元/平方米。随后,合景泰富再下一城,将另一块相邻并且面积所差无几的地块朱村街横塱村83003208A15024地块收入囊中,成交价14.95亿元,楼面地价达到5815元/平方米。
这个价格创下了朱村板块地价的新高。2014年碧桂园、中铁建、恒翔在朱村拿下的地块以及2015年中航里程拿下的地块,楼面地价均未超过5000元/平方米。目前碧桂园城市花园平均售价为12000元/平方米,而西福蓝湾的平均售价约为9000元/平方米,中国铁建国际花园平均售价为11000元/平方米。综合看,合景囊中两地块的地价已经接近板块楼盘售价的50%。
虽然地块成本并不算低,但是经过消息证实,合景泰富将与伺机进入广州已久的融创中国联手开发。不过对于双方所占的比重以及分工,目前尚未有确切消息。合富辉煌首席市场分析师黎文江认为,土地价值提升了说明板块的认同度也提升了。按照政府早前的东部山水新城规划,包含萝岗长岭居、增城中心镇、朱村,都在规划范围内,是承接广州人口的主要板块之一。
新塘楼盘遭三面夹攻
曾几何时,增城的成交主要依赖于新塘板块。作为和广州市区接壤的板块,通过广园快速路,理想的通勤时间只需要半。早期大盘碧桂园凤凰城、翡翠绿洲、合生湖山国际,加上近两年的新盘豪进广场等,基本都是大盘+配套+楼巴的组合模式,将目光瞄准广州市区客。在今年初市场水涨船高的情况下,不少楼盘也纷纷上调了售价。目前如碧桂园凤凰城、翡翠绿洲两个标杆大盘的售价已经达到1.3万-1.4万元/平方米,接近萝岗长岭居以及科学城东部部分产品的售价。
上述某楼盘相关人士表示,新塘涨价后楼盘的销售压力也增加了,主要是板块之间竞争也在加大。该人士指出,在一个大东部板块,大家瞄准的几乎都是刚需客。新塘要同时面对增城永和、萝岗以及教育城三个板块的竞争。在永和板块,以合景誉山国际、金地香山湖、时代廊桥为代表的楼盘售价从“6”字头到“8”字头不等,价格优势比较明显。和萝岗的竞争主要还是体现在区位上,一旦新塘的楼盘相比萝岗楼盘没有形成明显的价格优势,对不少买家而言会有一定的心理落差。而与教育城的竞争上看,据了解,朱村也打出了地铁优势以及教育城配套的概念。因此新塘楼市今年所面临的销售压力并不小。不过火车站新塘站的规划加上未来广州新东站的辐射,也给新塘的楼市带来一定的想象空间。
黎文江认为,新塘的房地产格局基本已经成型,交通枢纽未来刺激的也将是商业物业方面。并且由于制造业企业众多,居住环境不够理想,人口居住正向生态环境更好的中新板块和荔城板块转移。
借力新东站,房企布局石滩
除了新塘和教育城板块,荔城(含石滩)也是增城楼市成交的一大主力板块。今年2月份,碧桂园拿下石滩一宗宅地,占地面积为138281.15平方米,建筑面积27.2万平方米,底价7.28亿元成交,折合楼面地价2601元/平方米。2月6日,碧桂园又宣布通过合作的方式参与石滩豪进四季名苑项目。在今年广州市供地计划中,石滩镇还有2幅商服用地待出让。
去年7月份,广州市国土规划委公布,在市域内将构建包括广州站、广州南站、广州东站、广州北站、广州新东站(增城)、南沙站(万顷沙)以及新塘站、庆盛站 “六主两辅”8个火车站。其中新东站落户石滩的消息,一度令默默无闻的石滩镇成为关注焦点。根据规划,新东站定位为广州东部交通枢纽中心,核心区占地2.7公里,是现在广州老东站的7倍规模,地铁13号线、16号线、穗莞深城轨、广深铁路、广汕铁路以及未来地铁6号线都将在此交会。有专家预计新东站建成后(规划将于2020年建成),仅地铁客流量平均每天将超过300万人次,相当于目前广州地铁1号线、2号线高峰运客量总和。
按照以往的规划,新塘将建一个占地4500多亩的火车站,而石滩站则是远期规划的地铁16号线的其中一个站点。如今石滩站变辅为主后,业界猜测新规划以及大项目的落地将陆续有来。石滩镇目前在售的楼盘甚少,绿湖国际城、碧桂园豪园等靠近规划中的16号线石滩站,前者目前洋房售价约6800元/平方米,后者洋房售价约9300元/平方米,是增城除了永和板块之外,第二个售价不到万元的板块。
业内人士表示,房企现在布局石滩成本低,但是板块的发力还有待时日。和相邻的增城市中心荔城板块相似,主要针对客户群还是以增城本地的买家为主,目前对于广州市区客而言,由于距离太远,吸引力还是比较有限。值得一提的是,新东站尚停留在规划之中,未来或有变化的空间。
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