[摘要] 广州市第十四届人大常委会第五十三次会议于昨日召开,在此次会议中,广州市住建委主任王宏伟作了《关于物业专项维修资金管理情况的报告》(以下简称《报告》)。报告披露,截至去年底,广州物业维修资金规模达174.52亿元,但18年累计下来才使用了1.97亿元,使用率不到2%。同时增值收益情况也不算高,去年年化收益率为3.54%。
广州市第十四届人大常委会第五十三次会议于昨日召开,在此次会议中,广州市住建委主任王宏伟作了《关于物业专项维修资金管理情况的报告》(以下简称《报告》)。报告披露,截至去年底,广州物业维修资金规模达174.52亿元,但18年累计下来才使用了1.97亿元,使用率不到2%。同时增值情况也不算高,去年年化率为3.54%。
业主使用物业维修资金为什么这么难?《报告》提出了哪些破解之道?新快报记者梳理发现,“物业维修资金使用难”主要是因为需要征得“双三分之二”业主的同意,而业主们又很难短时间内统一意见。对此,市住建委表示,广州将制订维修资金紧急使用制度,小区发生电梯、消防设备故障等六种情况将可紧急使用维修资金,先垫付后补办手续。同时还计划推出业主电子投票平台,减轻业主意愿收集的工作量。此外,还将探索扩大物业维修资金使用范围,拟允许用于共用外立面装饰、老旧房屋改造等;并探索老旧房屋补建维修资金机制。
广州维修资金“滚雪球”
总额超过174亿元
广州从1998年开始实行物业专项维修资金制度。《报告》披露,截至2015年12月31日,全市物业专项维修资金的归集总额为174.52亿元,覆盖小区总数3467个,覆盖业主230.8万户。
从2012年起,广州建立维修资金预交存制度,实现了新建物业维修资金100%归集到位。受此影响,加之近年来房地产业快速发展,物业维修专项资金“家底”也日渐丰厚。从2012年1月1日到2015年12月31日,维修资金归集总额增幅达198.22%,覆盖小区数增幅27.98%,覆盖业主数增幅94.11%。
去年维修资金用了3874万
多用于电梯维修
去年,广州物业维修资金的年度使用总额3874.46万元,比起2012年的2630.37万元,呈整体上升趋势,增幅达47.3%。
《报告》称,目前,维修资金使用多用在电梯维修上,占比达56%;墙体翻新补漏类占比23%、消防设备类占比10%、门禁监控类占比6%、其它类型占比5%。
不过物业维修资金的使用率不高。广州市住建委物业管理处处长陈锦煌说,目前物业维修资金使用率为1%至2%,广州累计使用率为1.17%。国家政策规定,使用维修资金必须取得“双三分之二”业主同意,但全市仅有约30%的小区成立了业委会,加上部分小区出租率高、业主自治意识淡薄等原因,导致征集双三分之二业主同意很难。
“沉睡”资金只能存银行
去年受益率为3.54%
《报告》介绍,按国家规定,维修资金的增值只能通过银行存储利息、购买国债。政府部门代管的维修资金只能购买记账式国债,利率浮动较大, 也相对不稳定。因此,广州的维修资金增值方法就是存入银行拿利息。
广州市维修资金管理中心分别于2010年、2013年和2014年先后多次调整维修资金存储利率,从原来的活期存款利率调整为两年定期存款基准利率并上浮10%;同时,将资金交存后从活期转存定期的时间,从原来的每季度转定一次调整为每月转定一次。
广州市房屋安全管理所副所长马晓兰介绍,去年全市物业维修资金年化率为3.54%。今年6月22日起推行“组合存储”方式,预计要优于以前。
电梯故障爆水管可紧急使用维修资金
“物业维修资金使用难”,该怎么破解呢?
《报告》表示,广州将制订维修资金紧急使用制度,解决紧急情况下的维修难题。市住建委已拟定了有关文件,明确住宅楼在发生电梯故障;消防设施故障;屋顶和外墙面发生渗漏;楼体外立面存在脱落危险;供水、排水设施堵塞、爆裂,二次供水水泵等设施损坏;以及其他危及房屋使用或人身财产安全六种情况可紧急使用维修资金。符合条件的,可以不受“双三分之二”的限定,先申请使用资金再补办手续。关于紧急情况下使用物业维修资金的相关文件,将于今年内出台。
此外,广州还将建立“年度维修计划备案制度”。由相关业主、业主委员会或物业服务企业制订年度维修计划,经双三分之二业主同意后报管理部门备案,按照年度计划维修的项目直接向管理部门申请资金划拨,不需要每个子项都走双三分之二业主同意流程,通过一次投票集中表决多个计划维修项目,提高效率。
将推行电子投票
收集意见不用扫楼
以往征求业主同意需要挨家挨户上门征集,工作量大且效率不高。王宏伟在《报告》中介绍,广州将推动业主采用电子投票形式进行表决,目前正在天河区试点使用“小区业主决策电子投票系统”,待该系统成熟后适时向全市铺开。
同时,住建部门将打造一个全市的维修资金信息化平台,今年6月初已在广州市公共资源交易中心公开招标,正推进建设。信息化平台可为业主提供投票表决、信息查询、业务办理、意见反馈及政策咨询等服务,业主可通过短信、微信、网页、移动客户端进行投票和查询;对维修资金账户余额发生变化的自动给业主发送短信提醒,如因归集、使用、增值等情况引起的余额变动;实时发布维修资金政策法规、行业动态、业务指南、公示公告等业务宣传信息,方便业主浏览。
计划探索老旧房屋
补建维修资金机制
广州的物业维修资金制度建立于1998年,在此之前建成的房子基本上没有维修资金,如今这些房子“年迈失修”,补建维修资金成为当务之急。
针对这一现实问题,王宏伟在《报告》中透露,为保障老旧房屋正常使用,广州计划探索建立老旧房屋补建维修资金机制,鼓励业主为1998年10月1日前出售的老旧房屋补建维修资金。按照现行维修资金每平方米77元(多层、无电梯住宅)、105元(高层、有电梯住宅,独立非住宅)的标准交存,由业主自行到专户管理银行交存维修资金。
楼房整饰外立面
也将可使用维修资金
王宏伟还表示,将探讨研究维修资金使用范围的延伸,将开展房屋共用部位和共用设施设备预警养护机制的研究,按其设计使用年限和老化速度进行科学评估,探讨由物业服务企业、业委会或相关业主定期巡查、按需利用维修资金养护房屋共用部位和公用设施设备的制度,及时解决小问题,防微杜渐,以保证其处于良好运行状态。
另一方面,根据业主的意愿和广州市规划建设的实际情况,探讨研究将维修资金用于物业共用外立面整饰、老旧房屋改造等工程,提高业主生活质量,改善城市人居环境。
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