[摘要] 三水雅居乐花园售楼部门前停着广州车。
近几年，广州客汹涌挤进佛山楼市掘金，广佛交界、禅城、顺德已遍布广州客身影，被抬高的楼价更让佛山刚需客恨得牙痒痒。但你想得到吗？广州客如今连三水都“杀”进去了，难道只是因为广佛肇轻轨通车了吗？三水人期待广州客带动当地消费力，但如果投资多于自住，对一个城市的发展有利吗？
现象：三水前五月销量猛增，全靠广州客
早期，广州客佛山买房源于黄岐、盐步等交界地带广州小老板的聚集，此后，“广佛同城化”大幕正式启动，直接加速了两地置业的互动。如今，广佛交界处从传统的里水、金沙洲、大沥、黄岐迈向桂城千灯湖、三山新城等区域。这些曾是佛山人眼中的“郊区盘”，如今仗着广州客身价倍涨，甚至远超配套成熟的中心地段。数据显示，解限后的一年里，广佛盘的涨幅普遍超过20%，个别项目楼价更是翻了近一倍。于是，大量开发商抢滩广佛交界拿地，非传统广佛交界板块也重新审视自身优势，主动出击招揽广州客。禅城借东延的魁奇东路牵手广州南站，打出“禅城东”；顺德亦发起一体化战略联动交通项目，推出“顺德北”。
但令人意外的是，一直不温不火的三水楼市竟然也出现广州客了。从今年3月开始，三水新城的广州客占比便逐日增，其中三水万达广场的广州客占比已达20%~30%。在广州客帮衬下，三水楼盘的销售持续上升。据市住建局统计数据显示，三水的成交套数已连续3个月超过2000套。前五个月成交面积共82.34万㎡，相当于2009年全年水平。
今年2月至5月，三水成交价实现“三连涨”，均价从2月的5703.9元/㎡上涨至5月的6125.6元/㎡，每平方米上涨接近500元，涨幅接近10%。记者看到，单个楼盘涨幅靠前的包括汇信华府、绿湖爱伦堡、恒福新里程，其中恒福新里程以7919元/㎡的售价领跑。
探因：渠道销售遍三水，高达一成
广州客青睐三水哪一点？从各大楼盘挂出的宣传栏上，“轻轨”、“地铁”、“价格洼地”成大卖点，甚至已有楼盘自称“广州西”了。这种借助交通优势发展新广佛经济圈的路径与广佛交界盘相似。但事实上，趁着交通利好开拓广州市场、与客户资源充裕的广州渠道公司合作卖楼，才是三水楼盘“翻身”的大原因。
日前，记者在三水雅居乐销售中心门口便见到不少粤A车牌的私家车。销售中心内人头涌头，一批批广州客在销售带领下进场看楼，大红色销控表上贴满了“已售”的红色标签。再细看，售楼部里的人流有一大半是销售人员，手臂上还贴有红色贴纸。“我们是广州中原地产的，在三水有很多楼盘资源，广州客就是我们带过来的。这个盘不合适，还可以推荐你其他盘，开车送你过去看。”一名销售人员告诉记者。
而在3、4月份，一直不见起色的欧雅右岸春天突然销售火爆，价格从5字头涨至6字头，也得益于一辆辆从广州拉客的看楼大巴。记者日前到达该楼盘时，销售中心显得人气清冷。不过销售人员表示，看房客寥寥皆因该盘在前三月已去货一大半，目前暂无新货供应。
“确实，现在三水卖得好的都是与广州渠道公司合作的楼盘，包括三水时代城、北大资源博雅滨江、恒福新里程都是。只要在合作期内，便卖得很火。”三水一资深房地产从业人士告诉记者，渠道公司能从楼盘身上能获得点数高达10%的成交回报，包括电商费加。
据该人士分析，渠道公司帮楼盘带动了成交量，楼价随之上涨，即便渠道公司提成10%，楼盘仍有得赚。而渠道公司过去以禅桂市场为主，如今市场行情好转，禅桂楼盘对渠道公司的依赖也在减少，倒逼他们另谋出路、价格够低且供货充足的三水便成了渠道公司的“新宠”。“渠道公司也会考虑楼盘是否易于推销。交通、价格、小户型是吸引广州客的三大因素。而如果楼盘销售大户型或别墅，就不是他们的菜了。”
不过该人士同时指出，广州客进三水的高峰期是3~5月，但6月份开始，随着三水楼价上涨，市场逐渐进入消化期，渠道公司又得寻找新目标。“佛山目前就数高明还没有广州客了，楼价低、去货较慢，估计也是渠道公司的目标客户。”
市民：转眼涨一千，跟风投资不理性
渠道营销方式多少让购房者感到不适。“楼都没看就催着我们留电话、加微信，看完了还要在前台留全名，美其名曰一对一服务，工作流程需要，但感觉一点隐私都没有。”看房客王小姐吐槽道。更令王小姐不爽的是，这些销售人员只是一味地宣传轻轨、地铁，却连楼盘产品的基础情况都搞错。“有个户型他坚称是东南向，我一看方位图，明明是西向。一听说我来自天河区，立马就说这个楼盘9成是广州客，大部分就是天河区的，听起来就像瞎扯。”
而对于被广州客抬高的楼价，三水市民也有话说。“当然是气愤呀！去年下半年看房，楼价5000元/㎡左右，现在一眨眼，品牌好一点的楼盘都6、7000元/㎡了，首付就要多准备两三万。”毕业后便到三水工作的刚需客陈铠告诉记者。“也不是所有楼盘都涨。没有广州客的楼盘，还在卖4/5000元/㎡呢！”土生土长的三水人阿桂告诉记者，关键看是自住还是投资。“自住我就不建议你选广州客买的楼盘了，不仅要花更多钱，到时候小区还没人住。”
三水本地人阿兴告诉记者，今年以来，每到周末常常见到广州大巴拉客到佛山看楼。看着三水楼价的上涨，阿兴身边的亲戚朋友起了跟着广州客投资的心，但阿兴始终保持冷静。“我认为楼价涨只是短期，跟风投资不太理性，长远看三水还是会比较平稳的。”
不过也有对广州客抱有期待的本地市民，比如家住西南街道的阿秀。“三水不温不火好多年了，广州客虽然让楼价涨了，但起码也带动三水火起来。”不过阿秀道出一个关键问题：广州客在三水买房，是自住多还是投资多呢？“如果自住多，那肯定能增加三水的人口与消费力，带动三水发展。但如果是投资多，那就只是抬高房价而已了。”
业内：投资多入住低的盘并不好
虽然楼盘方面尚未有数据说明广州客置业三水是投资多还是自住多，但据多个楼盘销售反映，广州客主要冲着低价与地铁来，未来视三水的发展情况再考虑自住或度假。“3月份买的就比5月份买多赚了1000元/㎡了，这对广州客就是吸引力。”上述三水资深房地产从业人士表示。
“自住其实也不现实。”在三水工作、家住番禺洛溪的罗先生给记者计算了交通成本。“开车的话，倒不算麻烦。一般我走广三高速接驳广州环城高速，不塞车的情况下，18:00下班，19:00到家，跟在广州市区上班也差不多，就是每天来回要多出40元的高速费。坐轻轨回家？更不现实了。得先到广州南站再转车，更折腾。未来有地铁还可以考虑。”
“坦白讲，开始我们也想过找渠道公司拉广州客，但后来从长远考虑还是放弃了。”捷和广场相关负责人坦言，捷和广场主打大户型豪宅，因前期投入重金打造而定价高于周边楼盘，这使其去货难，更非渠道公司的理想合作对象。另外，该负责人认为这种合作即便能带来短期成交的增长，却不利于品牌形象的建立。“我们还是希望以常住型客户为主。如果投资多、入住率低，后期管理不方便，居住氛围也差。对入住业主来说，意味着未来几年都有邻居在装修。”该负责人感叹道，“还是慢慢卖，等待有眼光的客户吧……”
警惕“空城”危机
三水的现象让人想起那些因投资客过多而上演“空城计”的城市。
在海南三亚，2000年坐上超速快车爆红两年，却因投资客离场而留下一片“空城”。惠州大亚湾从2008年开始频频现身于深圳街头的楼盘传单之上，“一个的生活圈”的口号吸引大批深圳人投资，乃至当地七成乃至八成以上的房子均被深圳人买下，随后的五年内大亚湾变成无人居住的“空城”，也套住了一大批深圳投资客。
鹤山十里方圆则是佛山投资客熟悉的楼盘，据知情人士介绍，前几年很多佛山人冲进鹤山投资，有人花1000万买了十里方圆的别墅。但这几年那边入住率不到3成，现在业主急售只能卖到300万元。而该盘的二手市价普遍低于一手。
而在佛山已发展成熟的广佛交界板块，虽入住率不低，但基层社区在管理、服务新广佛人的过程中，遭遇各种尴尬：不愿登记信息、不愿意融入社区，拒绝工作人员上门……对于很多新广佛人而言，选择安家佛山，大的驱动力不过是“低价买睡城”，白天便回到熟悉的广州。当新广佛人无法真正融入、奉献佛山时，对于一个片区的长远发展也并无益处。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
