[摘要] 经过上半年的疯狂之后，楼市在7月份也开始进入暑期档，成交速度有所放缓，供应也开始减少。在合富辉煌的统计里，下半年广州单是九个行政区（增城、从化除外）的新货就有4万多套，只是从开发商的计划来看，这些新货大部分要留在“金九银十”，而不是留在暑期档。
经过上半年的疯狂之后，楼市在7月份也开始进入暑期档，成交速度有所放缓，供应也开始减少。在合富辉煌的统计里，下半年广州单是九个行政区（增城、从化除外）的新货就有4万多套，只是从开发商的计划来看，这些新货大部分要留在“金九银十”，而不是留在暑期档。
下半年供应“没惊喜”
上半年，广州楼市销售有很大的惊喜，600多万平方米的成交，比去年同期的400多万平方米高出一大截，即使是成交非常活跃的2009年和2013年也没能达到如此高的水平。
与成交的“惊喜”相比，上半年的供应就显得“平淡多了”。中原研究部数据显示，今年上半年广州一手住宅新增供应为436万平方米，比去年同期的447万平方米少了一点点，比去年下半年的近600万平方米则少了一大截。有点惊喜的是新推楼盘，经纬行研究中心监测数据显示，今年上半年广州共有28个全新楼盘入市，占上半年全市推新货个盘的两成。全新盘共推货7535套，每个楼盘的平均推货量为269套，像南沙的碧桂园海湾1号、天河的兰亭盛荟、黄埔的实地常春藤等全新楼盘，今年上半年的推货量均有几百套。
下半年供应情况预计和上半年不会有太大差别，也是“没惊喜”。合富辉煌（中国）市场研究中心日前预测，广州下半年新货预计4万多套，这和去年下半年的情况相差无几。数据显示，广州四大楼市重镇黄埔、南沙、番禺、花都中，今年下半年的新货预计接近3.2万套，略高于去年同期的3.1万套；至于越秀、荔湾、天河、海珠、白云这5个区，今年下半年的新货预计有1万套，略低于去年同期的1.1万套。这样算下来，上述九区的情况去年和今年是平手。
变数较大的可能在增城，随着朱村板块的崛起，增城今年的推货力大增，在更多深圳客、广州客到来，推动成交的情况下，下半年的供应有可能继续井喷，在售楼盘广铝荔富湖畔下半年会有5亿元新货推出，全新楼盘广州中航城也会开售。
今年上半年，广州一手住宅的吸纳率（成交面积和供应面积比）达到非常恐怖的1.46，供不应求情况突出，库存消化时间降至8个月。下半年这种情况估计会更加突出。山西证券分析师平海庆日前撰文分析，就楼市情况来看，下半年积极的财政政策和适度宽松的货币政策仍将延续，总体上利于销售。广州等城市在上半年成交火热的推动下，下半年成交依然会保持高水平。在供应“没惊喜”的情况下，吸纳率继续走高的可能性很大。此前，广州楼市考虑的还是如何去库存，今年考虑的是如何补库存。
暑期档新货只有局部“亮点”
祈福缤纷汇、碧桂园凤凰城、兰亭盛荟、万科山景城、广州万达城……从计划来看，上半年这些供应大户在暑期档都有新货推售，且供应量不小，例如祈福缤纷汇有上千套、万科山景城有500套， 就整体情况看，暑期档新货有局部“亮点”，但缺乏整体“发光”。
局部“亮点”在哪些楼市重镇？
在南部的南沙，碧桂园海湾1号让整个区域成为关注焦点，暑期档，时代长岛会接过供应大旗，新增供应有望超千套，成为暑期档南沙的供应大户。其次，万科南方公元估计也有几百套的新增供应，两个楼盘足以撑起南沙暑期档供应的半边天。在番禺，供应大户祈福缤纷汇预计还有千套新货，而全新楼盘时代柏林，推货量估计也有千套左右，两个楼盘同样能让整个区域的供应保持在较高水平。
东部的黄埔，万科一家就有5个楼盘推出新货，1000套是保底水平，如果市场热度足够，1500套以上也不成问题，甚至还会达到2000套。同样是东部的增城，朱村板块又有新楼盘推出，那些在售盘依然保持上半年的推货强度，新塘大盘碧桂园凤凰城、翡翠绿洲持续有新货推售，让整个暑期档的市场供应不会寂寞。
至于北部的花都，基本所有的荣光都只能寄托在广州万达城身上，这个供应大户暑期档如果有较多新货推出，则花都供应就较大；如果新货少则花都新货少。
荔湾和天河在广钢新城和牛奶厂板块的支撑下，暑期档推新货的情况还可以，但不会有太突出的表现。至于其他区域，只能说新货情况乏善可陈。
广州楼市暑期档整体新货缺乏“亮点”是正常情况，多年来一直如此。今年则有奥运等特殊情况，楼市推新货更加淡静也是正常情况。平安证券分析师王琳日前在其分析报告中指，楼市淡季效应显现，成交推盘大幅滑落。
刚需产品是主流
合富辉煌（中国）市场研究中心预测，下半年九区新货中，75%新货集中在黄埔、南沙、番禺、花都四个外围区域。如果算上增城、从化，外围区域新货的占比肯定会在八成以上。在外围区域缺少别墅产品的情况下，主打刚需市场的中小面积产品就成为主力。
增城的暑期档新货，120平方米以下的两房和三房是主力，碧桂园凤凰城有140平方米单位，翡翠绿洲有200多平方米复式，不过都只是点缀产品，并不是主流；作为刚需之城黄埔，这种情况更加突出，除了万科山景城有部分140-170平方米的情景叠墅大面积产品外，其他基本都是100平方米以下的两房和三房；番禺的供应大户祈福缤纷汇，户型非常丰富，不过主推的还是41-95平方米一房至三房；至于南沙、花都，产品和其他外围区域没太大差别。
当然，中心区新货的户型面积要大一些，主打改善型买家，不过也有部分楼盘主推中小面积产品，例如海珠两个全新楼盘绿地越秀·海玥、越秀星汇海珠湾，产品面积竟然只在43-125平方米之间。
价格持续上升
楼盘不断“日光”，市场供不应求，价格走势只有一个走向：上升。
经纬行研究中心研究中心对今年上半年广州房价走势总结是：2月，房价升；4月，房价稳中有升；5月，楼盘涨价明显；6月，中心六区和外围五区均价环比齐升。
房价的这种涨势，在暑期档肯定会延续。南沙、增城两大外围区域，涌入的深圳客越来越多，在推动楼盘成交上升的同时，肯定也会带动价格上升。例如深圳客比例较高的碧桂园凤凰城，新一期产品的吹风价达1.6万元/平方米，比年中楼盘推新货时的1.45万元要高出一截；例如深圳客占比达5%-10%之间的合景誉山国际，今年每推一次新货都会涨价。此外，在暑期档推售的新货中，部分为高价地项目，例如番禺的时代柏林，就是去年的市桥南住宅“地王”项目，在市场火热的情况下，商家的定价肯定会比较高；例如增城朱村的广州中航城，2015年9月开发商拿到地块的成本是楼面地价4887元/平方米，也是当时的区域“地王”，开发商的定价当然不会低。
今年上半年，因为成交结构等因素，广州房价涨幅并不明显，全市数据没能反映真实情况。在暑期档，数据将更能反映真实的房价走势，无论是个盘价格还是全市均价，同比增幅都会比上半年高。
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