[摘要] 今年以来,高地价导致的高房价现象频发,不仅北京、上海、深圳三个一线城市的房价持续上涨,南京、苏州、合肥、厦门、杭州等“准一线”城市也是屡屡上演地价房价“轮动行情”,而作为一线城市的广州楼市,似乎延续了不温不火的“脾性”。那么,是什么拖了广州楼市的后腿?
今年以来，高地价导致的高房价现象频发，不仅北京、上海、深圳三个一线城市的房价持续上涨，南京、苏州、合肥、厦门、杭州等“准一线”城市也是屡屡上演地价房价“轮动行情”，而作为一线城市的广州楼市，似乎延续了不温不火的“脾性”。那么，是什么拖了广州楼市的后腿?
1、广州房价低 “外围”惹的“祸”?
7月18日，广州本土房地产服务机构合富辉煌公布了上半年广州全市的新房成交数据。由这组数据，广州一手楼市“真相”得以一一呈现。
合富辉煌将广州“中心五区”与“外围六区”的新房成交数据进行了区分。“中心五区”包括：越秀、天河、海珠、荔湾、白云;“外围六区”，则涵盖黄埔、番禺、南沙、花都、增城、从化。
目前广州六成以上的房屋价格低于1.5万元/平方米——这个数据不仅令作为一线城市的其他“兄弟城市”“难堪”，而且极有可能让别的二线城市“严重瞧不起”，但是，当我们把广州“中心五区”与“外围六区”的楼市数据进行区分与比对后，见地君不由得松了一口气：原来，1.5万元/平方米的价格水平，只存在于广州的“外围六区”。
实际情况是，广州“中心五区”的新房成交均价并不低。上半年，广州中心五区网签面积为109万平方米，同比增29%;成交均价为34102元/平方米，同比涨13%。
在中心五区的核心地段，即珠江新城、天河北、原东山等区域，及叠加江景资源的项目，2015年下半年价格率先上涨，累计一年涨幅在30—40%;非核心地段的项目，受核心区域价格攀升辐射，在售项目价格累计一年升幅也在20%左右。
与此同时，上半年，中心五区成交总价段，200万以下只占5%，同比2015年上半年，大幅减少12.5%;300-500万、1000万以上成交则明显增加，占比分别达到31.9%、13.6%。
广州核心区新房均价虽在成倍增长，但其只占整体市场份额的17%。外围六区份额则占去了整体市场份额超8成。因此，相对于占整体市场成交份额大头的外围六区，中心五区对提升广州楼市均价作用有限。
根据合富辉煌统计数据，2016年上半年，广州一手住宅成交628万平方米，同比涨23%;网签均价16141元/平方米，同比涨9%。
可以判断，这种局面在未来很长一段时间内仍会持续。主要原因是，中心五区库存持续下降，新增供应量也有限。
数据显示，上半年广州中心五区新增供应超过九成集中在前两年政府集中供地的芳村(广钢新城)，奥体-广氮(牛奶厂);海珠区上半年无新增供应。受新增供应影响，荔湾区、天河区上半年成交面积同比分别大幅增加83%、74%，但其它区域基本持平。
截止上半年，广州中心五区的库存为229万平方米，而外围六区的库存为1008万平方米。上半年中心五区的新增供应量仅为76万平方米，但外围六区的新增供应量为361万平方米。
2、没有“地王”便没有“惊喜”?
有人说，中国楼市就是个“政策市”。此话不假。在中央确定“因城施策”的楼市调控思路后，政策取向不一样，楼市的表现似乎也不一样，广州也不例外。
今年2月24日，广州公布了按区划分首套房契税政策。不过，仅过一天，该政策便宣告“夭折”。
2月29日，广东省人民政府正式印发有关楼市供给侧改革方案的红头文件。文件中为明确的一点便是去库存，并给予了广州等区域相关去库存政策指引。广州的去库存任务是2016-2018年的三年间，去掉180万平方米的库存。
有去库存任务，又给予了政策指引，彼时业界普遍认为，南沙、花都、增城有可能局部放开楼市限制性措施。
现在看来，这只是一种奢望。换而言之，广州市政府对于楼市的态度，似乎仍然是“维稳”。
不放松政策刺激楼市，也不打算制造几个“地王”出来推高房价，这似乎是广州市政府的“如意算盘”。
上半年，多个城市土地市场烽烟四起，广州土地市场表现却异常平静。合富辉煌统计数据显示，上半年广州经营性用地成交330万平方米，成交金额186亿，同比分别减少5%、48%。
上半年，广州居住用地成交160万平方米，同比减少40%;供地区域方面，上半年仅有增城和花都有土地成交，其余区域则零成交。上半年广州仅完成全年供地计划的25%，这也使得下半年推地压力加大。
即便如此，合富辉煌预计，为保持市场平稳，下半年广州市政府有可能把中心区域居住用地，延迟到四季度挂牌出让。
据悉，下半年广州将有超过14宗地块出让，包括中心五区的白云新城地块、华盛地铁地块、医疗器械厂地块、华大物流地块、广纸轻工地块、万宝冰箱厂地块、燕塘地块等。
合富辉煌于新报告中认为，中心区域稀缺地块高溢价成交的可能性有9成以上。
当然，下半年广州外围区域还会有包括汉溪长隆地块、广州南站地块、长岭居(2宗)、旧黄浦(3宗)、焦门河(1宗)、明珠湾区(1宗)等多宗地块出让。
无论如何，广州市政府是不是年度“佳操盘手”，将很快见分晓。
3、“外围”去化快 库存也大 分化是主旋律
合富辉煌分析，上半年广州刚需客户积极入市，成交火爆。体现在外围六区120平方米以下的首置首改产品成交明显上升，导致黄浦科学城东、番禺洛溪大石、华南板块、市桥中心、南沙中心以及增城新塘中心板块的120平方米以下产品库存，大幅下降。
上半年广州外围六区网签面积为519万平方米，同比涨28%;外围六区新房均价12366元/平方米，同比涨6%。
值得关注的是，上半年，广州明显加大了商业性质用地的出让比例。上半年，广州市商业性质用地成交161万平方米，同比增加99%。这些土地多分布于琶洲、白云等地。这也意味着，政府在产业培养方面有意下更大的功夫，为未来广州人才的吸纳、经济增长提供动力引擎。
例如，作为广州东进战略重要据点之一的萝岗，在新的规划修编中，它的商务配套将与地铁规划齐头并进，欲打造一流的购物、休闲、娱乐中心。远期规划，至2030年，它将容纳居住人口73万人。
合富辉煌预计，下半年广州全市(不含增城、从化)新增商品房供应量将超过4万套，其中，外围四区占比超七成。中心五区主要供应预计会集中在广钢、奥体-广钢、同和等高房价区域。在后续供应量明显减少的热点板块，如番禺区的主流成交板块、科学城东板块、有地铁配套兑现的板块，价格预计会有进一步上涨的空间。
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