[摘要] 在房企风风火火越洋出海的同时，走出去的风险也开始暴露。近日， 万达酒店发展发布公告称，目前公司持股的万达欧洲地产投资与签订了一项谅解备忘录，内容是出售西班牙大厦所在项目公司的全部股权，有业内人士估计，这笔生意万达亏了约2亿元人民币。
在房企风风火火越洋出海的同时，走出去的风险也开始暴露。近日， 万达酒店发展发布公告称，目前公司持股的万达欧洲地产投资与签订了一项谅解备忘录，内容是出售西班牙大厦所在项目公司的全部股权，有业内人士估计，这笔生意万达亏了约2亿元人民币。不久前，绿地集团进入澳大利亚市场也同样遇到意想不到的问题，由于商业分歧，绿地中途与当地建筑商Brookfield Multiplex解约，使得绿地在悉尼斥巨资投入的高住宅楼项目遇挫。
房企海外投资 去年飙五成
随着国内地产步入白银时代，越来越多的房地产大腕加快走向海外。据不完全统计，近年国内房企在海外地产的投资不断升温，已有万达集团、绿地、保利、万科等国内房地产企业与海外企业合作开发商业地产项目，项目主要涉及北美、欧洲、亚太地区。根据全球地产咨询集团仲量联行（JLL）的数据，2015年国内开发商的海外投资规模达到251亿美元，比2014年高近50%。
不仅如此，中国企业海外投资地产的热情也直线上升。7月16日，美国国际集团（AIG）首席经济学家莫恒勇在2016年中国资产管理年会-海外投资主题论坛作主题演讲时透露，中国企业近年来在海外商业地产投资的总成交金额从2012年的50亿美元，暴增5倍到2015年的300亿美元。”尽管今年上半年这种热情有所回落，也达到86亿美元。
出海受挫案例增多
但在这些风风火火的表象之下，也应该看到海外市场并不意味着全是“蓝海”，也面临着较为复杂的开发风险。
近日， 万达酒店发展发布公告称，目前公司持股的万达欧洲地产投资与收购方Baraka Global Invest， S.L.U.签订了一项谅解备忘录，内容是出售西班牙大厦所在项目公司的全部股权，代价为2.72亿欧元。
值得注意的是，对于这笔物业的出售，有业内人士称，2014年，万达以2.65亿欧元收购了这一项目。 按照人民币对欧元汇率来计算，2014年2.65亿欧元约合人民币22亿元，而目前2.72亿欧元约合人民币20亿元。也就是说，投资两年后，万达亏了约2亿元。而万达赔本也要出手的原因，就是因为经过长期的拉锯战之后，拆迁方案仍与当地政府谈不拢。
无独有偶，绿地集团进入澳大利亚市场也遇到麻烦。绿地集团在不久前终止了与悉尼建工集团Brookfield Multiplex的合作关系，由于商业分期，两公司原定合建总投资7亿澳元的悉尼高住宅楼。而绿地早建成交付的韩国济州岛项目，也曾因为当地政府换届而遭遇纠纷。
另有消息称，2013年万达以7亿英镑收购的伦敦One Nine Elms酒店项目也被传或将“流产”。英国本地媒体表示，由于建筑进度落后于计划，万达可能与承建商分道扬镳。但对此，万达集团并未作出回应。
不少业内人士表示，中国房地产开发商进军海外，类似万达、绿地的情况还有可能发生。
实际上这样的案例并非今年而始。前几年，中坤集团在冰岛的项目搁浅，中航地产也在斯里兰卡遭遇“滑铁卢”。
出海投资关注哪些风险？
业内认为，由于房地产开发高度依赖本土化经验，在中国开发的成功经验难以简单复制到海外。目前，中国房企走出去仍处于“摸着石头过河”阶段。文化差异、政策变化、法律风险等都是要面对的重要问题。
目前国内房企境外业务拓展往往选择与当地龙头企业合作开发，采用“收购加合作”的方式。但这会使企业难以在此类产品中加入中国房企的企业文化，也会增加投资成本。另外，从合作角度看，出海的内地房企势必在所有权和经营权上作出让步。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，房企出海的大风险主要还是政策匹配问题，国外跟国内的开发模式不一样，与当地政府的关系如何处理、土地的权属也和国内有所不同，这是“房企出海”的大障碍，其次才是经常提到的市场环境，“一定要找到合适的合作伙伴，符合当地政策环境”。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，海外市场不一定像国内那样具有买房投资的氛围，如何把控好国外当地房地产市场发展周期与特性，也是出海房企必须要考虑的问题。
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