[摘要] 受大市影响，今年上半年广州楼价涨势明显，市区核心地段近一年来的涨幅高达40%。即便如此，地王们的脱困依然遥遥无期。
受大市影响，今年上半年广州楼价涨势明显，市区核心地段近一年来的涨幅高达40%。即便如此，地王们的脱困依然遥遥无期。
来自合富辉煌的数据显示，近三年来，广州市区的楼价几乎翻了一倍，但2012年至2014年广州诞生的地王大部分连地价都还没赚回来，售价和地价的比重也未达到2:1的合理水平。
2014年，中海斥资115亿元在广钢新城拿下两幅地王，至今仅取得32.4亿元的销售额，佳兆业2013年拿下的开发区地王总价约为45.6亿元，目前只销售了7.62亿元。“上半年广州地王项目的销售速度有提升，但离有钱赚的目标还很遥远。”合富辉煌市场研究中心总监冯佩云表示，不少地王的产品都是高单价、大面积，这类产品的去化周期普遍超过20个月，形势严峻。
中地行研究总监吴荣超也直言，地王项目不好做，部分片区的地王市场压力颇大、入不敷出，要解套只能以时间换空间，等待市场承接力的慢慢积累。
地王仍未脱困
今年上半年广州全市一手住宅成交了628万平方米，同比大幅增加近三成。中心五区的成交均价达到了3.4万元平方米，同比上升13%。核心地段（珠江新城、天河北、原东山等）或叠加江景资源的项目，2015下半年价格率先上涨，累计一年涨幅在30%~40%。楼价的快速上涨使得广州中心五区的购房门槛大幅提高，300万元~500万元、1000万元以上的成交明显增加，占比分别达到了31.9%、13.6%。对于高地价的地王项目而言，这是有利的解套环境。
“上半年高地价项目借势积极出货，销售速度明显加快，价格平稳上升。但是很多地王离脱困还很远，连地价都还没赚回来。”冯佩云说。
合富辉煌选取了荔湾、白云、番禺、南沙、黄埔五个区的10个区域地王做标本，这些地王大部分诞生在2012年~2014年间，楼面地价高的达到2.5万元/平方米，低的为5224元/平方米。截至2016年6月，这10个地王项目中，只有2个项目赚回了地价：2009年拿地的富春山居至今已销售了66.8亿元，超过43.4亿元的地价款；融穗澜湾2014年拿地的总地价为8.05亿元，销售额目前已达12.6亿元。
其余8个项目的销售进展相对缓慢。中海花湾壹号2014年初拿地，总价115亿元，2015年8月开盘，至今年6月共销售了32.4亿元，相当于地价款的28%。融穗华府跟中海花湾壹号同期拿的地，地价29.3亿元，目前只销售了6.7亿元，占比约23%。佳兆业城市广场是2013年的开发区地王，总地价45.6亿元，目前累计销售额7.6亿元，占比只有17%。
冯佩云认为，就土地的投资价值而言，业内一般将地价和楼价的占比低于1：2视为合理水平。虽然这几年广州楼价持续上涨，但这些地王的地价和楼价比仍高于1︰2，未能达到合理的利润水平。例如，融穗华府的楼面地价为20337元/平方米，目前售价为30699元/平方米，至少每平方米还要再涨近万元才能获取合理利润。
库存高企 解套不易
吴荣超对中国房地产报记者表示，广州市场上压力比较大的地王板块有广钢新城。“片区地王的楼面地价都到2万元的水平了，基本上比原来老芳村的房价持平甚至高一截，理论上这些项目必须卖到3万元才能保本，也就是平白地把区域的房价拔高了1万元，但市场的承接是需要时间激发培育的。”作为广钢新城改造后个亮相的项目，中海花湾壹号在同片区没有竞争对手，但要靠一己之力拉高片区楼价也颇为艰难。终这个项目以2.8万元/平方米的价格开盘，在一位业内人士看来，这个价格不仅没钱赚，甚至可能要亏本。“就投入产出而言，做得很艰辛是可以肯定的。”随后，广钢新城片区内其他开发商的产品陆续上市，竞争激烈程度大为提升。吴荣超表示，在一个不是很成熟的区域，集中了大量动辄每平方米3万多元的产品，要打开市场难度很高，毕竟市场基数太低。他认为，从总体的投资来说，前期动辄几十亿元的投资，不可能就一两期开盘销售就能回本，项目越大，回本周期越长，这个很正常。
从单批项目而言，按照目前的市场形势和区域竞争情况看，期产品能维持收支平衡已经不错了。对广钢新城的地王们来说，保本是首要目标。
从数据来看，地王们的高单价、大面积产品普遍存在去化难的问题。
合富辉煌的数据显示，上半年广州120平方米以下中小户型的库存大幅下降，部分区域降幅超过40%，全市去化周期低于10个月。而高单价项目及200平方米以上大户型产品去库存形势仍然严峻。例如，佳兆业城市广场还有27.41万平方米的可售面积，去化周期高达55.8个月。中海花湾壹号还有39.02万平方米的可售面积，需要30.6个月的时间去化。佳兆业天御虽然只剩3.23万平方米的货量，但由于去化慢，周期同样高达31.5个月。
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