[摘要] 2016年已过去大半。7月底，广州市国土资源和房屋管理局的官网上，终于挂出广州市中心区的两宗居住用地。附带高限价条款意味着，这两块地将无缘“地王”。
2016年已过去大半。7月底，广州市国土资源和房屋管理局的官网上，终于挂出广州市中心区的两宗居住用地。附带高限价条款意味着，这两块地将无缘“地王”。
这是广州市今年首次推出中心区的住宅用地。根据招拍挂文件内容计算：位于荔湾区的华大物流地块，建筑面积为8.92 万平方米，起拍楼面地价为16810 元/平方米，高限价楼面价为24375元/平方米；位于白云区的华盛地块，建筑面积为4.43万平方米，起拍楼面地价为13001元/平方米，高限价楼面价为18852元/平方米。
两块地的建筑面积均不大，且高限价楼面价均低于现有单价“地王”。公开资料显示：目前广州楼面地价高的“地王”诞生于2013年5月，由越秀地产（00123.HK）获得，其楼面地价为34590元/平方米。总价地王则是2009年底诞生的广州亚运城地块，由富力地产（02777.HK）、碧桂园（02007.HK）和雅居乐（03383.HK）等开发商联合以255亿元的天价拍得，至今仍保持着总价“地王”纪录。
本次两宗土地的招拍挂政策是：当报价达到高限制地价后，竞买方式将转为竞配建拆迁安置房，报出配建面积大者为竞得人。
限价政策背后，是广州市力避“地王效应”。根据合富辉煌发布的《广州土地市场2016年半年报》，在“地王”此起彼伏的情况下，广州市政府调整了供地策略，仅推定向出让的商业用地和外围居住用地。
上述报告显示：广州2016年1月至4月，所推地块全部底价成交；到5月土地拍卖才产生溢价。尽管5月拍卖的居住用地均位于外围非核心区域，溢价率仍高达164%-181%。
这或是广州本次对中心区两宗居住用地进行限价的原因。在两宗地块的招拍挂文件公布之后，合富辉煌再发报告称：2014 年至今，广州市中心区居住用地出让逐年减少。其中2014 年出让23宗，2015 年减少到11宗。广州市中心区居住用地，对大多数房企而言，已堪称“奇货可居”。
不过，合富辉煌方面称：这两块地从居住氛围、生活配套、交通通信等方面来看，皆逊色于今年计划出让的中心区其余地块。广州政府正在延续上半年的供地策略，继续押后“靓”地块，尽量减少“地王”对本年度楼价的刺激。
公开资料显示：2016年上半年，按出让地块数量计算，广州仅完成1/4的卖地计划。土地出让面积与2015年大致持平，已出让330万平方米。由于这些地块多位于外围区域，卖地收入仅为186亿元，同比减少48%。
“地王”楼盘并不好卖。广州某房企的销售经理在其朋友圈里写：“拿地有多风光，售楼就有多凄凉”。合富辉煌于近期选取了广州诞生于2012年至2014年间的10个区域地王进行研究后发现：至2016年6月，这10个地王项目中，只有2个项目的销售额超过了地价款。
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