[摘要] 从3月份开始就一直在“默默”放量成交的广州楼市似乎久无兴奋点。7月底广州接连挂出黄埔长岭居、荔湾华大物流地块和白云华盛地块三宗中心城区地块,使得周边楼盘立即因为有可能产生新地王而借机炒作。三地块所在板块周边楼市现状如何?是否值得提前出手?
从3月份开始就一直在“默默”放量成交的广州楼市似乎久无兴奋点。7月底广州接连挂出黄埔长岭居、荔湾华大物流地块和白云华盛地块三宗中心城区地块,使得周边楼盘立即因为有可能产生新地王而借机炒作。三地块所在板块周边楼市现状如何?是否值得提前出手?
长岭居地块 近地铁但目前配套缺乏
今年,东部楼市板块的利好频现,预计2017年底开通的地铁21号线,快时速120公里,该线路被认为将会对增城广汕公路朱村一带楼盘的出行带来质的变化。同时,也将为萝岗长岭居板块的出行带来便捷。目前如果自驾车从天河去往长岭居板块,不走高速,经科韵路、华观路穿过萝岗科学城前往,或者从天河客运站经广汕公路达到,可能要超过1个。而如果地铁21号线开通后,全程10站就可以到达天河员村站,并且只要几站就可以到达萝岗新建的大型购物中心。
新挂牌的长岭居CPPQ-A2-1地块,距离地铁21号线长平站直线距离大约1.2公里,是目前该板块已经推出的项目中距离地铁站近的一个楼盘。同时,该地块可以做成低密度的产品。长岭居板块与中心城区的其他板块相比,突出的特点就是生态环境,与永和板块(有中海誉城 ( 详情 图库 团购 点评 )、万科金色梦想 ( 详情 图库 团购 点评 )等众多楼盘)相比,这里少了工厂而多了绿色的山体和疗养院这些机构。比起永和板块通过接驳才能达到地铁六号线的二期延长线,长岭居板块到达天河更加便捷。周边的配套则是目前该地块所在板块的短板,可以说,目前除了满眼绿色,还看不到其他商业配套等。不过目前已经公布的,有一个值得期待的配套则是来自英国的修仕倍励国际实验学校。根据计划,该学校将开设由小学至高中十二个年级以及出国留学预备班,在校生目标人数为1500人,学校的期将于2017年9月开学。
目前进入长岭居开发的已经有金融街、保利、万科、奥园、越秀、实地等众多开发商,金融街融穗御府 ( 详情 图库 团购 点评 ) 、万科山景城 ( 详情 图库 团购 点评 )等周边在售楼盘价格是1.4万-1.6万元/平方米。该板块的买家以刚需的天河上班一族为主,板块处于起步阶段的楼盘售价要比永和板块略低,不过预计随着地铁通车的临近,楼盘的价格也会迎头赶上。
合富辉煌的分析报告指出,黄埔区“地王”由万科(万科尚城 ( 详情 图库 团购 点评 ) )于2015年竞得,楼面价为1.02万元/平方米。起拍楼面地价为8000元/平方米,总价超过10亿元的长岭居地块有望成为黄埔区新地王。
华大物流地块 周边环境欠佳但有二线江景
上半年,土地市场火爆,地王频现。广州土地市场则稍显冷清,仅完成2016年卖地计划的25%,卖地金额186亿元,同比大幅减少48%。这也意味着下半年广州卖地的节奏要加快了。
荔湾区岭海街12号的AF010734华大物流地块是下半年开拍的地块。地块规模不大,建筑面积8.92万平方米,起拍楼面价16810元/平方米。就目前地块的现状看,地块周边是村屋和厂房,环境一般。不过比较难得的是地块可以拥有二线江景。附近在售的一手楼新世界凯粤湾 ( 详情 图库 团购 点评 )的均价为2.9万-3.3万元/平方米。地块高溢价率均为45%,当报价达到高限制地价后,竞买方式转为竞配建拆迁安置房,报出配建面积大者为竞得人。如果地块真的以高溢价成交,则楼面地价将超过2.4万元/平方米,超过目前荔湾区的地王——广钢新城的华发中央公园 ( 详情 图库 团购 点评 ) (楼面价2.16万元/平方米)。
该地块和目前的热点板块广钢新城都属于荔湾芳村,不过华大物流地块靠近芳村大道西,比较接近老西关。而广钢新城则位于芳村大道南比较靠近海珠区,因此新地块要沾上广钢新城的光比较困难。
华盛地块 城中村包围周边一手供应缺乏
地块位于白云区新市街棠涌村,是本次规模小的一个,建筑面积4.43万平方米,起拍楼面价13001元/平方米。地块形状不规整,周边被城中村包围,城市面貌欠佳。不过周边的一手楼供应则欠缺,久无新盘供应。周边质素较好的二手楼盘保利紫薇花园均价为2.3万元/平方米。地块东边2公里的白云新城区域“地王”由保利(保利云禧 ( 详情 图库 团购 点评 ) )于2010年竞得,楼面价2.06万元/平方米。
业内人士认为,该地块的买家将以新市周边楼梯楼的换房客为主。
■业界观点 三宗地块有机会成为区域“地王”
合富辉煌表示,8月挂牌地块虽然存在周边形象欠佳等问题,但2014年至今,广州市中心区居住用地出让逐年减少,卖一块就少一块。数据显示,2014年中心区出让23宗居住用地,2015年减少到11宗,对大多数房企而言实为“奇货可居”。而外围方面,黄埔长岭路以北地块所在区域已成为近年置业热点区域,且地块具备容积率低,距离地铁站近等优势,也必受开发商关注。今年,土地市场火爆,距离中心区较远的增城地块都溢价180%以上,因此,这三宗地块有机会成为新的区域“地王”。
但终成交楼面地价受制于地块所在区位、周边成熟度以及地块自身规模等局限,难以成为全市“地王”。广州政府仍然延续上半年的供地策略,将“靓”地块继续押后,尽量减少“地王”对本年度楼价的刺激。
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