[摘要] 当人们以为广州7月份不会再收获百万平方米成交量时，广州楼市再一次让人跌破眼镜：109万平方米的成交量，让广州今年成交量连续突破“百万”大关已达到5个月。在7月份同样丰收的情况下，广州一手住宅的销售金额达到了1189亿元，与2014年全年的1237亿元只有不到50亿元差距。
增城房价较低，但成交量大，因此销售金额能在全市排。
当人们以为广州7月份不会再收获百万平方米成交量时，广州楼市再一次让人跌破眼镜：109万平方米的成交量，让广州今年成交量连续突破“百万”大关已达到5个月。在7月份同样丰收的情况下，广州一手住宅的销售金额达到了1189亿元，与2014年全年的1237亿元只有不到50亿元差距。
一手住宅全年销售有望破两千亿元
因为房价较低，即使成交量过千万平方米，广州一手住宅一年的销售总额也从来没有突破过两千亿元大关，而此关口也是广州楼市多年未曾达到的高度。
离这个大关接近的是2015年，这一年广州房价达新高，成交量也突破千万平方米，即使如此，广州楼市和两千亿元还有差不多366亿元的差距，若转换成全年的月均成交额，还有近3个月才能弥补这一差距。
今年，广州有望达到这样的高度。
今年1-7月份，广州一手住宅成交量达到740万平方米，即使此后的5个月表现平平，突破千万平方米总成交量根本不成问题。
在人们的经验中，楼市上下半年的成交量之比为4:6，从近三年的统计数据看，情况并非如此，上半年的成交面积和下半年的差距并没有那么大，前7个月的成交占比全部过半。其中，2013年前7个月的成交占比高，达59%，近六成；2014年低，只有53%。至于成交金额，2013年是前7个月略高于全年，2014年和2015年均为全年高于前7个月。无论谁高谁低，差距都非常微小。
根据过往的情况，我们按前7个月成交占比达59%计算，今年广州一手住宅成交面积为1254万平方米，加上16066元/平方米的成交均价，全年销售金额约为2015亿元，突破两千亿元大关；如果按照53%计算，全年成交面积可达1396万平方米，销售金额约2242亿元，突破两千亿元大关不成问题。
2016年，有可能是广州楼市再创新高的一年。
增城贡献大
在广州今年前7个月1189亿元的销售金额中，哪个区的贡献大？
增城。
虽然，增城一手住宅均价才刚刚过万，在全市仅位列倒数第二，不过，这抵不过增城成交量大。1-7月份，增城一手住宅成交面积高达175万平方米，占全市的23%。有了天量成交，即使单价低，也能“堆”出一个很惊人的销售额——181亿元，这就是增城今年前7个月交出的成绩单。
至于天河，则是另一个极端。其33万平方米的成交量，在广州全市中只能位列第八。不过，其房价实在很高，接近4万元/平方米，全市第二，这让天河的销售金额达到130亿元，站在全市第四位置。
至于从化，其单价低，41万平方米的成交量也只能说表现平平，因此其销售金额只有35亿元，在全市中垫底。
2016年前7个月广州各区一手住宅销售金额排名
序号 区域 销售总金额（亿元）
1 增城 181
2 黄埔 172
3 番禺 145
4 天河 130
5 荔湾 127
6 南沙 109
7 花都 99
8 白云 90
9 海珠 57
10 越秀 44
11 从化 35
你好“5百万”，再见“6百万”
8月份应该是广州楼市“百万”成交量的暂停键，盛宴乐章到此告一段落，大家可以平静一下了，看看市场，掂量掂量自己的钱包，再作下一步决定。
在今年年初，没人会想到“百万”平方米竟然成了广州楼市月度成交量的标配。网易房产数据显示，自今年3月份至7月份，广州一手住宅已连续5个月成交面积达到“百万”平方米以上（阳光家缘3月份差六千多平方米不到百万平方米，除特别说明外，其余数据均来自网易房产）。人们关注的焦点除了房价外，又多了一项：在成交量迎来5个连续“百万”之后，会不会出现第6个“百万”？
现在看来不会，8月份应该是广州楼市“百万”成交量的暂停键，盛宴乐章到此告一段落，大家可以平静一下了，看看市场，掂量掂量自己的钱包，再作下一步决定。
今年广州楼市成交的井喷，其实算不上意外。2013年，广州“穗六条”出台，其中一条“暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）”规定，大大抑制了广州楼市之后的成交量。
“穗六条”将非广州户籍居民的限购年限从原先的1年延长至3年，事出突然，广州楼市特别是二手楼成交深受打击，那些纳税或社保缴纳即将满1年的意向买家因为条件不达标而只能暂时放弃了购买。到去年年底，“穗六条”出台满两年，上述被迫暂时放弃买房的意向买家终于够资格买房，压抑的需求开始释放，11月、12月的成交量超过200万平方米，年底来了个翘尾行情，让人见识了压抑需求的威力。今年3-7月份连续5个月的“百万”平方米成交，可以说是这种压抑需求的井喷。
这部分被压抑需求到底有多少？没人能衡量，但在7个月的释放之后，这部分需求肯定会减少很多。今年6月份，成交量环比已减少约20万平方米，不过还有120万平方米；7月份，成交量已不足110万平方米，成交颓势明显。就算按照此前每个月十来二十万平方米的下降速度，8月份的成交量也将会在“百万”平方米以下。
此外，在高温、台风、暑假、奥运等多种因素作用下，开发商在8月份的推货计划有所放缓；还有就是此前货量消化过快，开发商想推货也有心无力，9月、10月份才是开发商重点推货节点。供应减少，即使买房者依然热情如火也无从入手。推货淡季的8月份，成交量很难再现“百万”辉煌。
值得一提的是，今年广州楼市创下的“百万”辉煌，还有深圳客的贡献。买家四处买房、消费力外溢的广州楼市，在庞大的价差面前，也成了外来消费力“入侵”之城。深圳客入手多的增城，今年3-7月份一手住宅成交面积约150万平方米，几乎是去年同期约78万平方米的两倍。在没有特别重大利好推动的情况下，增城楼市的爆发，没有外来消费力的支撑几无可能。目前，深圳、广州两地楼市没有太大变化，价差依然很大，预计深圳客在广州买房不会有太大的变化。
因此，可以说，支撑广州“5百万”的三大因素，其中两个遭到削弱，难见“6百万”也是自然的事情。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
