[摘要] 位于白云区新市街的棠涌南路AB2805038华盛地块将于本月26日出让。其目前现状如何，是否具有发展前景以及本次出让将对周边楼市带来怎样的利好？且听中原研究部为您详细分析。
位于白云区新市街的棠涌南路AB2805038华盛地块将于本月26日出让；据了解，该地块紧挨15年10月出让的穗花水泥厂地块，临近新市墟商圈，且位于白云新城5公里辐射范围之内。其目前现状如何，是否具有发展前景以及本次出让将对周边楼市带来怎样的利好？且听中原研究部为您详细分析。
华盛地块全貌，城中村楼房围绕
地块基本信息
数据来源：广州市国土房管局
根据中原研究部监测显示，2016年上半年白云区楼市热度升温，一手成交均价达29619元/平，同比上涨16%，其中拉动价格上涨为特出的原因在于该区成交重心由15年刚需需求（金沙洲板块）移向16年上半年改善需求（白云新城、同和板块），从而说明该区价值越来越得到买家认可；此外，中心区土地日益稀缺，预期该幅土地出让将吸引不少开发商关注。
地块周边及内部现状
该地块邻近2015年10月出让的穗花水泥厂地块，当时穗花地块由越秀地产和华润置业分食，楼面价约1.3万元/平。目前周边在售的一手项目不多，主要有百信广场 2.5万元/平，周边五公里内，规划较完善的白云新城楼盘均价则为3-4.6万元/平。附近在售新市至黄石路一带的电梯二手房根据楼龄不同，价格区间在1.6万-2.4万元/平不等。
地块区位图
此外，地块周边主要为城中村、拟搬迁的旧厂。因此虽然该地块未来预期能够承接白云新城辐射利好，但周边环境有待改善。
区域规划：有望承接白云新城西延利好
随着白云新城居住用地减少以及广州市政府推进城市“三旧”改造，华盛地块周边有望进行连片升级改造。中原研究部认为，新市片区（如图表5所示）未来可承接白云新城辐射利好，打造一个宜居新城；加上目前该片区商业配套已较为成熟，具有助力白云新城西部延伸区发展的条件。
白云新城西延区规划图
交通配套：公交线路多欠缺地铁交通易堵塞
华盛地块距离地铁二号线白云文化广场站约3.4公里，距离公交线路较多的“新市墟站”约800米。
新市墟公交站情况
根据观察，该片区出行主要依赖公交。新市墟公交站共有4个分站，总线路将近40条可通往不同方向，但由于新市所处的机场路连接越秀与白云、花都等地，周边集聚服装批发城以及大型物流园，因此上下班时间塞车问题比较严重，通勤效率不高。
从机场路主干道通往棠涌等城中村主要依赖“村巴”
地块未来通勤图
未来规划中的4条地铁线将呈卅字型贯穿白云新城西部延伸区，而本次出让地块距离规划中的8号线及12号线地铁交汇站点聚龙站约1公里；未来半地铁即达广州城区。
根据中原研究部实地走访调研，离地块约800米的新市商圈各类配套比较完善，但主要为中低端品牌。
与新市墟旧有的中低端商业配套相比，百信广场商业档次较高，目前百信广场东区已投入使用，随着西区的完工以及商铺开业，有望提高新市墟的商业档次。
数据来源：中原研究部
百信广场商业街，商业档次相对较高
目前在建的百信广场新一期商业体
数据来源：中原研究部
教育配套方面，该片区有棠涌小学、新市中学、新园中英文实验学校等。
离华盛地块100米的棠涌小学
中原研究部分析认为，该地块周边商业、教育配套以及现有住宅的条件只能满足刚需买家；但假如日后华盛地块开发与华润、越秀项目连成统一的商业、教育配套，则有望整体提高该片区的住宅定位，填补目前缺乏中高端产品的空白。
一手：周边暂缺新盘 华润穗花水泥厂项目规划刚出炉
目前该区域周边2公里范围内新房仅百信广场 在售，目前均价2.5万元/平，此外并无在售一手住宅。而去年以不到1.3万元/平拿地的华润于本年7月下旬公开了穗花水泥厂地块的规划，其中规划显示，该项目将由两栋32层的住宅楼和3栋一层的商业建筑组成；商业部分主要集中在小区北部，而住宅楼则分布在地块南部。
2015年10月穗花水泥厂地块出让情况
中原研究部实地调研发现，穗花水泥厂地块紧邻华盛地块，目前该地块华润部分已经进行基础施工，周边居民反映穗花地块日夜不停歇，施工强度较大。
同时据中原研究部了解，去年穗花地块拍出后对周边楼价影响甚微，主要原因是该区域缺乏地铁布局且周边环境不理想，因此容易被白云新城及同和板块楼盘“抢客”，二手房价一直处于低位。
穗花水泥厂地块（华润部分）正在施工
中原研究部分析认为，目前新市片区是广州住宅市场的价格洼地，未来城中村改造的落实及白云新城发展成熟，有望提高片区吸纳力，同时也是影响该区域楼价的关键；而且该区域未来居住人口将达51.8万人，而新市又是广州工业制造区之一，外来人口流动大，未来片区潜力购房者较多。此外，根据中原地产汇侨分行负责人反映，目前该片区主要以刚需买家为主，客户主要有周边工厂、仓库老板以及买房预算不高的越秀上班族。
另一方面，出让地块邻近棠涌村、祥岗村，村屋建设密集杂乱，且小型厂房、回收站林立，周边环境显得“脏乱差”。同时，白云新城西部延伸区计划拆除13条城中村，到2030年才能完善全区域风貌，地块产品未来也将进入一个漫长的孵化期，这对于该片区楼盘的定价以及能力都起着重要影响。
二手：市区价格洼地 周边均价徘徊14000-20000元/平
地块周边可选择的二手楼盘较多，总体来说价格水平处于中等偏低，例如汇侨新城、南航新村、白云花园、新市花园等楼梯楼，价格在13000-16000元/平，适合首次置业或预算不高的客户；改善型、换房型或资金较充足的买家可关注电梯房，保利紫薇花园、百顺台花园、纵横缤城花园等价格在17000-24000元/平。如今政策宽松，房贷利率低，有买楼意向客户不妨早下手，淘到“笋盘”机率大。
根据中原研究部了解，目前华盛地块所处的机场路——新市板块有不少急需换中心区优质学位或是改善型置换的业主放盘，而放盘价与市场价相当，当前中心区楼市热度升温，这一片区二手楼均价仍普遍不高于2万元/平，说明性价比较高。
由于该区教育、商业等配套尚有发展空间，因此楼价大多低于市区平均水平。此外，根据中原研究部调研及监测发现，新市板块尤其汇侨新城周边一室一厅单位无论出租还是转手都比较“抢手”，投资客可重点关注。
观点分析：中原研究部
数据来源：中原研究部
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