[摘要] 8月16日，虽然大家都预料到这天出让的荔湾区岭海街住宅用地会突破区域的地价新高，但没想到终刷新了全广州的高土地单价纪录。这块建筑面积不到10万平方米的土地，加上保障房的建安成本拍出了36773元/平方米的楼面地价，溢价率达119%。
8月16日，虽然大家都预料到这天出让的荔湾区岭海街住宅用地会突破区域的地价新高，但没想到终刷新了全广州的高土地单价纪录。这块建筑面积不到10万平方米的土地，加上保障房的建安成本拍出了36773元/平方米的楼面地价，溢价率达119%。
作为地王的缔造者，雅居乐收到了全广州开发商满满的谢意。
“得多谢雅居乐。”地块附近一个地王项目相关负责人表示，就等着新地王出来项目开盘了。就连远在天河东部的龙湖·天宸原著都立即推送广告：“广州地王降临荔湾未来房价或6万元/平方米”，项目方甚至表示即将全面涨价。据了解，地王诞生的当天广州有超过30个楼盘宣布将上调价格。
按照业内人士的估算，这块新地王未来的售价需在6万元/平方米左右才能保本，这是附近在售项目均价的两倍。而两年前广钢的地王们也是预期楼价至4万元/平方米左右才能有盈利，但目前的在售价格均在3万元/平方米。
“其实这个价格压力非常大。”中地行发展研究中心总监吴荣超表示，开发商抢地已经不是纯粹考虑盈利问题，接下来广州肯定还会出地王，土地大战才刚刚开始。
30家房企联合体79轮竞价
荔湾区岭海街12号AF010734地块是今年广州推出的首宗中心城区住宅用地，地块位于芳村西部石围塘片区，北临珠江，原是广东华大物流公司的仓储用地。地块占地面积仅2.19万平方米。土地出让文件显示，该地块设置了高限制地价21.7亿元，折合楼面地价24375元/平方米。
而在土地出让前夕，就已有18家房企将报价推至高限制红线，超过芳村片区此前的高纪录，成为区域单价地王。8月16日的网上竞拍更是吸引了近30家房企参与，包括原地主华大、碧桂园、华发、越秀与地铁联合体、平安不动产、保利、时代、合景泰富、龙湖等品牌房企。在安置房配建面积的竞争环节，战况同样激烈，开拍仅10，配建面积就突破了1万平方米。在历经79轮竞价、耗时近1个后，雅居乐终以27450平方米的拆迁安置房面积竞得土地使用权。土地的成交总价为21.7亿元，楼面地价高达35216元/平方米，已经超过2013年诞生的南洲路地王，成为广州新科单价地王。如计算保障房的建安成本，开发商实际的地价成本将达36773元/平方米。
这个结果是远远超出广州业界此前预期的。中原地产的研究报告显示，荔湾区岭海街地块周边的二手房如逸彩庭园、恒荔湾畔、荔江美筑，成交均价在2.2万元~2.8万元/平方米左右。一手住宅以华发荔湾荟和新世界凯藳湾为主力，均价在2.8万元~3.3万元/平方米之间。该机构认为，随着芳村白鹅潭商业中心的发展，以及石围塘交通枢纽的逐步建设，未来片区楼价预计会稳步提升，初步测算4到5年后，片区一手住宅均价可能达3.6万元~4.8万元/平方米。如果按一线城市中心区域地价占房价六成的比例来看，该地块的合适地价在21600元~28800元/平方米之间。
新地王一出，整个广州业界为之沸腾，老地王们深表感激，纷纷高呼喜迎新地王。开心的自然是芳村片区内的地王们，据了解，广钢新城的多个在售楼盘已经封盘待涨，预计楼价上调幅度在10%左右。就在地王旁边的华发荔湾荟此前已经酝酿涨价并计划地王一出就开盘。当天，该项目开发商还特地发了一条朋友圈：感谢雅居乐。
天河东板块的龙湖·天宸原著则应景的推送了一则广告，强调广州地王降临荔湾，未来房价或6万元/平方米，中心六区高房价将全面引爆，而该项目目前售价3万多元/平方米，号称即将全面涨价。就连远在从化、顺德的项目也来搭地王的顺风车，据统计，当天广州超过30个楼盘宣称要调价，似乎在新地王的衬托下，广州楼市处处都是价值洼地。
住宅用地“奇货可居”
拿地王的雅居乐也很高兴。雅居乐方面表示，荔湾区岭海街地块是继去年公司拿下海珠区石岗路地块后，又一收入囊中的市区住宅用地，这幅地块将丰富雅居乐地产在广州尤其是核心区域的土地储备，也将继续巩固雅居乐地产在广州的品牌影响力。据悉，借着新地王的势头，雅居乐目前正在紧锣密鼓筹备海珠区项目，快今年年底推向市场。
雅居乐有关人士表示，对于任何具有远见的开发商而言，优质的土地储备都至为重要，具优势的土地成本及优越的项目位置，能使企业未来的发展更具有弹性及竞争力。今年雅居乐非常看好土地市场，准备了充足的资金在一二线城市寻找投资机会，增加土地储备。仅仅是今年上半年就斥资78.27亿元购入了多幅一二线城市的土地。
不过，撇去战略的因素，单从土地和项目的运营角度看，不少业内专家都认为地王的操盘难度颇高。中原地产研究部认为，跟其他旧改地块比起来，该地块区位并不占太大优势，但实际地价却高出很多，就算有江景资源，也难以支撑如此高的地价。“房企买的是2016年的土地，但卖的可能是2020年楼市的价格，赌的是4到5年后广州楼市的光明前景。”目前，荔湾区岭海街地块的地价已经是超过了地王“集中营”——广钢新城所有在售产品的均价。据了解，中海花湾壹号上半年的网签均价约为3.16万元/平方米，葛洲坝保利曼城2.96万元/平方米，金融街融穗华府3万元/平方米左右，保利葛洲坝海德公馆3.36万元/平方米。“一般情况下，这种地价水平，产品要卖到6万元/平方米才能保本。”吴荣超认为，地王开发的难度颇大，除非雅居乐能打造复式产品，把功能空间做足，以高单价、低总价、高使用率抗衡目前在售的平层房源。如果按照正常的开发模式，芳村楼价要在短期内暴涨一倍到6万元/平方米几乎是不可能的。
有业内人士指出，广钢板块用了两年多时间也未能实现楼价翻番的梦想，目前仅是上涨了50%左右，不少地王都是在亏损销售。好不容易熬到新地王的出现，预计解套的周期有望缩短不少。“这个新地王势必也得等待更高价的地王来解救了。”按照吴荣超的看法，这只是广州土地市场的预热而已，接下来势必还有地王会再出现，诞生单价更高的地王也并非不可能。
合富辉煌的相关负责人也表示，2014年广州中心区出让23宗居住用地，2015年减少到11宗，对大多数房企而言，住宅用地更为“奇货可居”。荔湾区岭海街地王的各种条件都逊色于今年计划出让的中心区其余地块，成为全市“地王”的可能性较低，未来土地市场将有更多惊喜。
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