[摘要] 《广州市规划管理容积率指标计算办法(征求意见稿)》公布,“阳台变小房”等开发商促销方式将被杜绝，标志着地块开发强度的容积率,对开发商而言必须精打细算用到尽,而容积率的计算方式,直接影响到未来开发商的建筑设计!近日,《广州市规划管理容积率指标计算办法(征求意见稿)》(下称《办法》)在广州市国规委网站上
《广州市规划管理容积率指标计算办法(征求意见稿)》公布,“阳台变小房”等开发商促销方式将被杜绝，标志着地块开发强度的容积率,对开发商而言必须精打细算用到尽,而容积率的计算方式,直接影响到未来开发商的建筑设计!近日,《广州市规划管理容积率指标计算办法(征求意见稿)》(下称《办法》)在广州市国规委网站上公开征求意见。
据悉,2011年6月实施的《广州市规划管理建筑面积计算办法》(下称“旧规”),实施有效期为5年,今年已经到期。《办法》征求意见稿中明确,该办法正式实施后,《广州市规划管理建筑面积计算办法》同时废止。
与旧规相比,《办法》明确合规的阳台等半开敞空间计容方式变回投影面积的一半,当下的“阳台变小房”等开发商促销方式将被杜绝。让开发商“动脑筋”的计容部分也是争议较大的部分,包括有半开敞空间、复式楼层、地下空间等,这些空间新《办法》将如何计容?
【容积率怎么算?】
关注一:半开敞空间 合规阳台可按一半面积计算
“半开敞空间”指的就是阳台、入户花园等。在销售房子时,不少开发商会利用阳台算一半面积去做“N+1”户型,即把阳台做得宽大,以便变身为一间小房。不过,新《办法》对这一方面进行了规范,对符合计算一半面积的阳台进行了空间限制,明确了合规阳台的标准。
据了解,在2011年办法出台以前,广州市面上的楼盘阳台面积基本按照一半计算。但2011年的办法明确规定,居住建筑的阳台、入户花园、设备间以及非居住建筑的阳台、空中花园、活动平台等半开敞空间,按照其水平投影面积计算建筑面积。
当时规划部门相关负责人表示,现行的国家规范对阳台、花园等半开敞空间没有明确的界定,但在审批的时候,发现有些开发商,房间不筑墙,写上“阳台”“花园”,于是建筑面积就以一半计算;花池做得比阳台还大,空调外挂隔板做成超大号的,甚至房子三面都是飘窗,别墅的地下室写成“设备间”等,以此占用建筑面积,并将此作为卖点,但建筑成本还是加到了单价上,“以不合理的手段占用了城市空间,因此才制定办法对其进行约束”。
这一行为或将得到规范。《办法》中明确规定:住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.1米,且每层的半开敞空间水平投影面积之和不超过该层(含半开敞空间水平投影面积)建筑面积15%的,按其投影面积一半计算容积率建筑面积;超出部分按其水平投影面积计算容积率建筑面积。
规划业内人士分析称,《办法》针对利用赠送阳台一半面积将阳台变小房等现实售楼中出现的现象,进一步细化规定可防止出现“偷面积”情况。
关注二:复式楼层
高于3.6米低于5.8米住宅按2倍计算
开发商在卖房过程中,往往也会从高度做文章,比如将每层做成“超高层”以便可以做多一层或半层空间进行出售,深圳甚至出现以立方米计价的小区楼盘。
《办法》在楼 度方面的要求,与旧规基本一致,要求住宅建筑 大于3.6米且小于或者等于5.8米(3.6+2.2米)的,按照该层水平投影面积的2倍计算建筑面积;住宅建筑 大于5.8米的,按照该层水平投影面积的3倍计算建筑面积。
但此次细化则加入了复式楼层较高部分的面积上限,复式客厅、起居室高度为7.2米且面积不超过住宅套型面积的35%,一旦超过该标准将按规定按倍计算建筑面积。
关注三:地下空间
公共设施面积不计入容积率
为了鼓励建设公共设施,《办法》对不计算容积率面积的情况进行了详细规定。旧规中,架空层、避难层、结构转换层、设备管理夹层 小于2.2米的,不计算建筑面积,但假如 大于或等于2.2米的,就要按规定计算建筑面积。这一规定主要是为防止开发商做 较低的半地下室打“赠送牌”,但在实际操作中逐渐成为位于地下的市政配套建设的障碍。
《办法》首次明确,不计入容积率建筑面积的一般计算规则,建筑避难层中用作消防避难的空间以及地下公共通道、地下公交站场、地铁站台层、地铁站厅层(除商业设施外)、地下停车库、地下非机动车库、非平战结合的人防工程和地下市政公用设施及地下设备用房等地下空间;既有房屋为改善人流疏散、垂直交通等而增设的消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯等配套服务设施;住宅、、商业类建筑位于建筑物首层的建筑公共开放空间等,其建筑面积均不计入容积率。
此外,为了鼓励绿色建筑技术,其中规定,对因实施绿色建筑技术而必须增加的建筑面积,符合现行政策法规的规定并经城乡建设主管部门认定后,可不纳入计算容积率。具体认定办法由城乡建设主管部门会同城乡规划主管部门另行制定,报市政府批准后执行。
但从上述规定可以看到,此前均不计容的地下空间面积,现在商业设施部分是需要计算容积率的;而位于首层以外的建筑公共开放空间不计入容积率的建筑面积累计不得大于规划条件核定的计算容积率总建筑面积的3%。
相比于2011年6月1日施行的《广州市规划管理建筑面积计算办法》,此次建筑类别填补了工业建筑的计算办法空白,把工业建筑分为以8米作为基准值的单、多层厂房和以4.5米作为基准值的高层厂房,对各自类别有了详细的计算方法。
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