[摘要] 荔湾拍出新地王，刷新广州地王均价记录，周边楼盘纷纷扬言要涨价；地王对周边房价的影响，已开始慢慢显现；地王自身的发展将是如何？未来这该地块将建设什么类型的项目？本期，笔者将与网友一起猜猜。
编者按：荔湾区华大物流地块于8月16日公开出让，出让楼面地价高达35216元/平，成为全市“新单价地王”。荔湾地王一出，广钢新城、广佛盘、芳村西涨声一片，甚至连远在东部的黄埔楼盘也希望得到“雨露均占”，那么地王对周边房价有怎样的影响？地王的发展潜力如何？广州现有地王的发展现状如何？地王风云录将以以上话题为重点，理性看待高地价背后的“得与失”。
荔湾拍出新地王，刷新广州地王均价记录，周边楼盘纷纷扬言要涨价；地王对周边房价的影响，已开始慢慢显现；地王自身的发展将是如何？未来这该地块将建设什么类型的项目？本期，笔者将与网友一起猜猜。
1、地处荔湾西交通中心 坐拥江景资源
首先，地块具备区位优势。该地王北向临江，可以开发江景资源。中原研究部认为江景资源是地块的稀缺优势，有利于促使地块高溢价，加上地块的外部交通优越，距离地铁11号线石围塘站仅500米。在广州、佛山、甚至整个广东省的交通规划体系中，都占据重要位置。
其次，该地块位于白鹅潭经济圈，这里是未来广佛大都市圈的核心。而芳村大量的土地储备，足以抗衡珠江新城+金融城+琶洲的黄金三角地带。有专家分析，十年二十年之后，随着未来广州东部CBD写字楼老化等问题出现，广州CBD会从珠江新城琶洲等转移到这边来。
荔湾地王周边环境（来源：中院研究院）
2、预计将来楼价也要卖到5万元/平方米才可能保本
业内人士认为荔湾地块尚未开拍楼面地价超过3.5万元/平方米，在未计算配建保障房成本的情况下，预计将来楼价也要卖到5万元/平方米才可能保本。
肖文晓表示，出荔湾地王很正常，而出广州地王还是有些意外，这样的高价地王，必然会助推周边房价、提升区域价值，只不过开发商调价也不至于疯狂到向地王价看齐。
合富辉煌分析师黎文江则认为，从价值来看值得这个价位，石围塘是以后的交通枢纽，广州地铁11号线、22号线的交汇站点，还是广佛江珠城轨的交汇点，所以有很高的价值。广钢目前有的项目已经卖到四万，所以这块地两年后预计卖到6万以上。
3、周边刚需盘多 地王产品将倾向哪种类型？
尽管地王影响力大，但在面粉贵过面包的年代，地王的发展并不容易。选择什么时间节点开发？什么类型产品？如何面对市场竞争？任何一个环境出现问题，高昂的地价都会让开发商“无福消受”。
房企看重的可能是“未来4-5年广州楼市”，中原研究部分析认为，该地块不会快速开发，可能像越秀南洲路地王一样，延长开发建设工期，坐等升价。
此外，周边楼盘直接竞争大。周边一二手楼盘众多，沿芳村大道中两旁，分布十多个住宅小区，但普遍定位为市区刚需盘，与本次荔湾地王高地价“气质不符”。
再次，市区新兴板块之间竞争亦不小。中原研究部认为，华大物流这宗旧改地，与同处芳村的广钢旧改地、海珠的广纸旧改地等相比，在区位上并不能占据优势。但其实际地价却高过上述两个板块很多，这说明单靠“中心区旧改地”这一招牌，难以支撑日后产品的竞争力。
日后改造恐让华大物流地块成“二线江景地”。该地块北部可望江的地块红线，仅约130米长，未来若建设成楼盘，或只能覆盖4-6栋楼座的北向单位。
另外，地块北部现状是物流园，未来同样将做居住用地开发，届时新建起的高楼，可能会阻碍地块楼盘的江景视野，使华大物流地块成为“二线江景地”。
楼盘动态：葛洲坝·保利曼城目前在售1、2、3栋87-112㎡实用三房，均价约31000元/㎡，非毛坯交付，购房可享受3万惠8万VIP折扣和电商双重优惠。项目于8月25日晚上推出10套一口价单位，高惠45万。
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物业地址：荔湾区芳村大道南以西，鹤洞路以南（广钢工人体育馆旁）
小编点评：葛洲坝·保利曼城坐享江景，交通便利，距离地铁广佛线二期鹤洞站（2015年年底即通车）大约500-600米、临近规划中的地铁11号线鹤洞东站，是广州中心 城区稀缺的优质大宗地。
项目简介：葛洲坝·保利曼城总占地面积22969平方米，总建筑面积110251平方米，绿化率35%，容积 率仅4.8。项目为个点式的超高层住宅建筑为主，每栋住宅均为39层，约120米高；西面为配套的20班幼儿园。商业及公建配套的设 置，满足人们日常的生活使用。项目涵盖80-113㎡N+1户型，可满足各类人群的置业需求。
葛洲坝·保利曼城由葛洲坝及保利联合打造，位于广钢新城商圈内，芳村大道南以西，鹤洞路以南。坐享江景，交通便 利，是广州中心城区稀缺的优质大宗地。区域具有广州密集的五维立体交通，5可达1号线，广佛线地铁站，驾车20可达 珠江新城。
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物业地址：广钢新城中心原广钢工人体育馆旁
小编推荐：北大资源·博雅1898是北大资源进军广州布局一线城市的又一个高端住宅项目。该项目承袭北大4大要素构筑4.0人居文化时代：①传袭北大文脉塑造文化烙印的建筑及景观、②关注居住者素质再提升的文化硬件服务体系、③整合北大医疗健康管理产业为项目所用、④承继北大科技和方正金融服务于业主生活。北大资源重在打造文化社区，让文化成就素养，形成好的传世家风。
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北大资源·博雅1898效果图
项目简介：北大资源·博雅1898位于广州市荔湾区广钢新城核心区位。区域内现有广州密集的五维立体交通网：广佛城际线、地铁、快速路、有轨电车、4桥4隧道过江设施，快速链接珠江新城、白云新城和佛山千灯湖新城。区域内规划有32所中小学，引入真光、培英、省实等名校入驻；同时规划5处体育用地及公园、1200床位三甲综合广钢医院。
楼盘动态：华发荔湾荟现在诚意认筹享2万惠96折优惠，具体开盘时间待定，预计下半年开盘，项目主推74平、76平、77平两房，88平、96平三房以及136平四房，可以选择带非毛坯或者选毛坯的，预计均价30000元/平内。
楼盘价格：待定
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物业地址：广州市荔湾区芳信路以西（秀水涌以北、郭村路以南）
小编推荐：华发荔湾荟交通非常便利，距离地铁5号线滘口站约800米，多条公交线路经过附近，教育资源齐备，医疗配套齐全，商业氛围浓厚，周边拥有多家购物超市，生活方便，潜力大。
华发荔湾荟效果图
项目简介：华发荔湾荟位于荔湾区芳信路，地处荔湾区西部，珠江南侧、临近芳村大道，属于广州的中心城区。项目距离五号线滘口地铁站约800米，至广州火车站约8.8公里，至白云国际机场约36.6公里。华发荔湾荟主要物业类型包括住宅、 以及配套商业。
华发荔湾荟占地42143㎡，可建设用地面积33105㎡， 规划为11-20 层洋房。华发荔湾荟的规划设计、景观设计、室内非毛坯均由一线设计机构负责。小区内配套泳池、泛会所、国际商业街区等。
楼盘动态：保利·葛洲坝海德公馆8月20日加推2号楼，货量为103套，户型囊括96－128㎡南北通透的三四房，均价35000元/平。购房3万享12万优惠。项目于8月25日晚推出夜闪购活动，现场推出一口价单位，高优惠57万，低至88折。
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物业地址：荔湾区芳村大道南以西，鹤洞路以南
小编点评：保利·葛洲坝海德公馆占据广钢腹地，位于中央公园中轴位置，坐拥30万方后花园，是广钢新城内少有的低密纯住宅社区。产品包括95－160方的三、四房，打造3大管家——曼城智能人居升级版；小区内部还配有下沉式高级会所以及无边际泳池，可以说海德公馆是广钢片区尊贵人居好选择。
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保利·葛洲坝海德公馆效果图
项目简介：保利·葛洲坝海德公馆占据广钢腹地，位于中央公园中轴位置，坐拥30万方后花园，是广钢新城内少有的低密纯住宅社区。产品包括95－160方的三、四房，打造3大管家——曼城智能人居升级版；小区内部还配有下沉式高级会所以及无边际泳池，可以说海德公馆是广钢片区尊贵人居好选择。
项目占地3.3万平方米，建筑面积为12.7万平方米，绿化率为40%，容积率为3.9，共规划11栋商品房，其中1－6、11栋都是2梯4户，7－10栋都是2梯3户，层数有25－28层不等；产品包括95－160㎡的三、四房。其中160㎡产品，两梯三户，享三面单边的无敌视野，尽览中央公园和自身中轴园林双重景观。
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楼盘动态：新世界·凯粤湾白鹅潭CBD核心，周边生活配套成熟，交通便捷，项目主推户型为90-140平三至四房，非毛坯价29000-33000元/平，其中三房单位均价约28500元/平，带装修约约3000元/平，预计2017年交楼。
价格: 非毛坯价29000-33000元/平
优惠折扣：待定
物业地址：荔湾区芳村大道以北白鹅潭西部门户综合区
小编推荐：新世界·凯粤湾位于广钢新城、大坦沙、白鹅潭三大商圈的核心交汇地带，属于白鹅潭经济圈中大的标杆楼盘，是老荔湾成熟的大社区楼盘。项目与地铁5号线窖口站直线距离约200米，真正的地铁楼盘。
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新世界·凯粤湾效果图
项目简介：新世界·凯粤湾位于白鹅潭门户综合区，广佛发射线以东、芳村大道以北，北邻珠江。立足广州城央白鹅潭商圈，邻近佛山，路网发达，周边配套完善，生活便利。
新世界·凯粤湾由新世界中国地产有限公司开发，总的占地37万平方米，总建筑面积达120万平方米，是白鹅潭经济圈中规模大的标杆楼盘。项目拥有白鹅潭核心内一线临江美景，内环+双地铁的立体交通体系，20可达全城。
新世界·凯粤湾拥有11万平方米的园林绿化，项目拥有星级会所，逾5万平方米的中心式商业生活配套，可满足休闲、购物、餐饮等方面的生活需求 。
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楼盘动态：珠光 ·御景壹号11月7日开放48—82平一房到三房望江 开样板间，目前 认筹3万惠15万，同时项目在售A3、A4、A5栋 ，户型为247平四房单位，同时在售286-476平4-5房豪宅，可望江景，近一周网签均价约为49000元/平，带8000元/平豪装，预计2016年收楼。珠光·御景壹號坐落于三江环绕的白鹅潭核心之上，原为广铁黄沙南站地块，于2010年11月25日被广铁、珠光联体拍得。注：上述提及的户型面积均为建筑 面积，具体以开发商公布为准。
价格：49000元/平
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物业地址：黄沙大道广铁南站
小编推荐：珠光·御景壹号临近珠江，享有一线江景。邻近地铁一号线与六号线的交点黄沙地铁站，与黄沙地铁站一路 之隔，步行五即可到达。公交网络发达，交通便利。
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珠光·御景壹號效果图
项目简介：珠光·御景壹号是珠光集团继珠江广场、珠江御景湾、新城御景等之后的升级巅峰力作。项目承接“广铁南站”百年历史积淀，厚载着广府文化的发源与千年白鹅潭商都的文明发展史，同时拥有广州市区后一公里稀缺南向江景资源优势，打 造成为豪宅中的奢侈品。
珠光.御景壹號原为广铁黄沙南站地块，于2010年11月25日被广铁、珠光联体拍得，成交楼面地价约17276元/平方米，是目前仅次于亚运城的单价 地王。根据广州市修建性详细规划批后公示，项目总占地面积261507平方米，总建筑面积497789平方米，绿地率大于等于35%.
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