“金九银十”新盘
九月份个周末，市场推货力度反而稍有减弱。一来，楼盘在8月份的旺销之后要稍微回气；二来，房企还在为接下来的推货蓄力。
在中地行的统计里，广州今年“金九银十”推售新货的楼盘共有53个，其中全新楼盘高达22个（部分在8月底开售），占比达四成多。在一定程度上，全新楼盘的销售情况，决定了今年“金九银十”的成色。
成交：不再是那个“金九银十”
如果问开发商“金九银十”重不重要？估计大部分开发商都会答“重要”。特别对那些大幅调高全年销售目标的房企来说，“金九银十”依然是销售的重要节点。
但事实上，相比以往，商家对“金九银十”销售的依赖度越来越低，特别是今年。网易房产数据显示，今年8月，广州一手住宅网签面积再度突破百万平方米，这是自今年3月以来广州一手住宅成交连续六个月达到百万平方米以上。虽然之前很多个月份，市场人士都预测广州楼市成交会跌到百万平方米以下，但终所有看空的预测都被数据证明错了。
截至8月底，广州一手住宅成交面积达到851万平方米，销售金额更高达1387亿元。去年全年，广州的成交面积也不过是1075万平方米，销售金额1634亿元；2014年，广州的成绩不过是824万平方米、1237亿元。今年只用八个月的时间就超越了前年，和去年也只有一步之遥。即使今年“金九银十”市场表现平平，超越2015年也并非难事。
再说了，以往“金九银十”的月均成交量突破百万平方米，大家都已经觉得成色很足。现在所谓“淡季”的七八月份都超过百万平方米，就算“金九银十”也超过百万平方米，市场也不会再觉得特别了。
至于今年“金九银十”广州楼市的收成，市场以乐观情绪为主。东兴证券分析师郑闵钢分析，当前楼市政策收紧的传言反而会推动成交量上升，甚至出现短期冲高的现象。现在不少买家也在问“广州会不会出台调控政策”，这种心理也会推动“金九银十”成交量上升。
国金证券分析师胡华如对近楼市的总结是“销量平稳上行，住宅库存去化周期显著下降”。
住宅库存去化周期越来越短也是广州楼市的现状。自3月份以来，广州一手住宅市场常常供不应求。阳光家缘数据显示，今年前七个月广州一手住宅的消化率为1.47，新货供应速度跟不上销售的速度。中指研究院的数据显示，8月份广州一手住宅新增供应量约为90万平方米、成交110多万平方米，同样是供不应求。这样供不应求的月份每增多一个月，广州一手住宅的库存量就会减少一个月。
因此，广州一手住宅库存去化时间也变得很短，全市范围就只有6.8个月。具体到各个区，除了花都、番禺两个区超过10个月以外，其余各区都在10个月以内，去化周期短的白云区，更只有3.5个月。
供应：新盘多，占比超四成
今年“金九银十”新货的一大特点是全新楼盘特别多，占比达到四成多。
出现这种情况并没有太多特别的原因。有楼盘的营销负责人透露，他们楼盘此前开放已经吸引了很多顾客，认筹的情况也远远超出了可售的货量，不过拿不到预售证，楼盘也没办法推售，从工程进度来看“金九银十”拿到预售证不成问题，所以只能等到“金九银十”开售。
在中地行的统计里，天河、黄埔、增城这三个区在“金九银十”推出的全新楼盘占全市的一半有多。对黄埔区、增城区来说，全新楼盘能常常看到；对天河区来说，这个“金九银十”有天河星作、金地天河公馆这些全新楼盘发售，就比较难得了。
相比在售楼盘推出以中小面积为主的刚需新货，全新楼盘计划推出的产品面积要大一些，110平方米以上的产品占比更大。随着一步到位刚需以及改善型买家不断增多，市场产品自然也会随之发生变化。
“金九银十”， 重头新盘重点睇
粤泰荣廷府的产品，通风采光性能较好
粤泰荣廷府： “吹风价”比均价高约1万元/平方米
●位置：越秀区东华西路
●产品：高层洋房，97平方米三房、118平方米带主套三房、163平方米四房
●价格：“吹风价”为5.5万—5.8万元/平方米（带装修）
粤泰荣廷府是今年越秀区难得的新盘之一，其产品在生活配套和户型上都有一定的优势，超5万元/平方米的“吹风价”，比越秀区整体均价高出将近1万元/平方米。
该盘位于成熟生活区内，公交车站、肉菜市场、各式商店、超市、餐饮店等配套非常完善。据销售人员介绍，楼盘目前的对口小学是红火炬小学。
和众多越秀区楼盘一样，该盘也是单体楼，由两栋楼组成，总户数只有232户。目前售楼部和样板房已经对外开放，尚未开始接受诚意登记。
据介绍，该盘在9月底首先推售的是B栋两梯三户的产品，只有五六十套，每层三户，整体定位较高。小的面积是97平方米的三房两厅一卫，大的是163平方米的四房两厅两卫，针对的是改善型买家。三套单位都处于单边位，望城市景观。B栋位于内街，不像A栋那样邻近东华西路。
从样板房可见，上述三种户型的通风采光性能都不错，房间为“眼镜形”设计，即客厅的两边分别有一间或两间房，对两代或三代同堂的家庭而言，居住相对独立，也避免了长走廊浪费空间。
以超5万元/平方米的“吹风价”和小面积的97平方米计算，单位总价超过500万元。
金地天河公馆：有Town Villa，有洋房
金地天河公馆受市场关注
●位置：天河原牛奶厂，从奥体路转悦景路往东
●产品：203—215平方米Town Villa；120、140、160平方米四房洋房
●价格：待定，会参考周边楼盘售价
金地天河公馆计划在“金九银十”期间发售，产品有Town Villa，还有洋房，在供应比较缺乏的天河区，就只有牛奶厂板块有这么丰富的产品。
金地天河公馆日前开放了Town Villa的样板房，其实就是市场上的类独栋、双拼产品。据介绍，因为要做好Town Villa产品，原先可以做百余栋单位的地方，终只做了41栋，计划首推28栋。Town Villa的产权面积为203—215平方米，据称赠送面积多，使用率可达300%。一楼 3.6米，其余3.3米。8月份的“吹风价”是1200万—1600万元/栋。
洋房的面积同样不小，“金九银十”期间推售的全部是120平方米以上的四房。至于售价，楼盘有关负责人表示“会比周边楼盘高”。网易房产数据显示，8月份牛奶厂板块的龙湖首开天宸原著的网签均价为33838元/平方米。照此计算，金地天河公馆洋房的入市门槛为400多万元。
该盘还有一个卖点就是——物联网社区，据说由金地和华为联手打造，内容包括智慧家居、智慧安防、智慧门禁、智慧停车场、智慧云商、互联网+、全球通信、云健康、享家服务等，可以实现智能化停车场管理、电梯智能呼叫、在线进行物业报修、物业缴费等一系列功能。另外，通过智能化远程的家电控制，家里的电器都可以通过手机进行控制。
牛奶厂板块是广州楼市近期的热门板块，楼盘多，产品相似，基本都是“洋房+别墅”的产品配置，产品面积也相似，竞争比较激烈。以后的配套会比较完善，但目前该板块还在大量施工中，交通不方便，尚未有公交车线路到此。
大新印记·嘉兰轩： 再现50平方米一房住宅
大新印记·嘉兰轩部分户型为横厅设计
●位置：越秀区大新路与海珠南路交会处
●产品：高层洋房，50平方米一房、79—83平方米两房、103—125平方米三房
●价格：“吹风价”约为5.1万元/平方米（带装修）
越秀区楼市近年来的小面积产品并不少见，但基本都是商用性质的 ，随着前年东风广场五期四五十平方米的小户型住宅在短时间内售罄，越秀区的小户型住宅已断货近两年。在大新印记·嘉兰轩这个新盘内，小的面积为50平方米。
大新印记·嘉兰轩位于传统的专业商圈内。该盘所在的大新路，是专业皮革市场一条街；旁边的一德路，是知名的海味干货批发市场，商业氛围浓厚，大的城市景观莫过于车水马龙。
楼盘目前已经开放了售楼部和样板房，正在接受“预存3万元抵9.8折”优惠登记。据介绍，楼盘由两栋塔楼组成，其中B栋为回迁房，对外销售的只有A栋共198套单位，预计9月底公开发售。
周边配套完善。从楼盘步行至地铁6号线一德路站约5；广东省中医院、广州市第三中学、大德肉菜市场等距离楼盘都不远。销售主管介绍，楼盘今年对口的小学是满族小学。
A栋为三梯九户设计，小的户型为50平方米的一房一厅，大的户型为125平方米的三房两厅两卫。产品设计多样，有的户型为房出阳台，有的是厅出阳台；有的户型客厅和餐厅为错位设计，有的则是一体化设计；有的厨房靠近卧室，有的厨房靠近大门口……销售人员介绍，虽然该地块是1997年批下来的用地，但户型都是发展商全新设计，实用率约有82%。
天河星作户型选择多
●位置：天河区东圃小新塘合景路（私立华联大学旁）
●产品：首推50—125平方米两房至四房
●价格：售价未定，“吹风价”低于3万元/平方米
天河星作预计在9月份正式发售，首推货量不多，约270套，对天河区来说供应量不少，对碧桂园来说推货量很少。至于售价，楼盘方面表示暂未确定，不过有关负责人私底下透露：首批单位定价会在3万元/平方米以下，部分单位售价约为2.5万元/平方米。
网易房产数据显示，8月份天河区一手住宅网签均价突破4万元/平方米。如果天河星作的定价低于3万元/平方米，则比区域均价要低上1万元/平方米。当然，天河区整体均价主要还是被珠江新城、天河北的楼盘拉起来的，天河星作附近的兰亭盛荟，8月份的网签均价也是每平方米3万元出头。
从规模上说，天河星作是碧桂园的“小”项目，远比不上凤凰城这些大盘。从位置上说，这是碧桂园进军一线城市中心区的首作，市场关注度颇高。
其实，天河星作是碧桂园和力迅地产合作的项目，力迅地产此前在广州开发的楼盘在户型设计上有较多亮点。天河星作户型多样，首批单位包括58—69平方米的两房、77—94平方米的三房、约125平方米的四房。
户型多是力迅地产的特点，配套全则是碧桂园的特点。这个建筑面积约9万平方米的项目，小区内规划有9个班的幼儿园、12个班的小学，还有社区PARTY中心，内有社区影院、棋牌室、健身房、托管中心、书吧，东北侧设有约1500平方米的运动主题园林。
楼盘方面表示，天河星作是天河智慧城目前在售的住宅项目，竞争不多，比较安静，但智慧城目前的居住氛围尚未够浓厚。
富力悦禧花园： 低首付20万元
富力悦禧花园道路条件不错，自驾车比较方便
●位置：广园快速路笔村立交转开发大道
●产品：76—98平方米两房及三房
●价格：“吹风价”1.4万—1.5万元/平方米
去年1月，富力地产以楼面地价5175元/平方米拿下黄埔笔村地块，今年“金九银十”即将开售，这就是富力悦禧花园。作为富力地产进军广州东部的首盘，全部产品都是中小户型，主要面向刚需买家。
据介绍，首期产品打“低门槛”招牌，共有三款户型：一款小两房，两款三房。如果首付两成，20万元起便可入手，月供3000多元。项目环境好，小区绿化率达35%，背靠丹水坑风景区和龙头山森林公园，记者在3楼西南向的样板房内，往外望到大片山林，可谓推窗则景。
道路条件不错，自驾车方便，如果不堵车，从天河区到楼盘约需20。如果搭乘公交车，距离项目较近的是笔村立交南站，现场一位在天河区上班的白领告诉记者，她从文冲地铁站出发，无公交楼盘，需转线两次，到达楼盘约需一个。
笔村改造刚刚开始，尚需时间推进，目前楼盘的生活配套尚未到位。目前笔村有三所学校：市一级学校萝岗区东区小学、开发区东区中心幼儿园和东区中学，项目规划配套有带20个班的幼儿园。楼盘周边有笔村菜市场，几公里外有东区商业城、夏园生活区，不过档次不算高。
碧桂园蜜柚：都是“N+”户型
●位置：南沙进港大道北侧（南沙碧桂园对面）
●产品：主推84—125平方米三房及四房
●价格：单位总价120万—198万元为主（带50年使用权的车位）
2016年，碧桂园在南沙有三个全新楼盘推售，碧桂园蜜柚抢在“金九银十”前的8月底发售，开发商介绍蜜柚开盘报收8亿元。
楼盘产品有两个明显的特点：一是都带入户花园；二都是“N+”户型，有“N+1”，还有“N+2”。
从开放到开盘，碧桂园蜜柚只用了十多天，并且一次性推出几百套单位。主推的是84—125平方米的三房及四房，售价为1.4万—1.6万元/平方米。网易房产数据显示，截至9月5日，今年南沙区一手住宅网签均价超过1.4万元/平方米的楼盘只有8个。
到场的买家很多，据楼盘有关负责人介绍，平均每卖出8套房，开盘两个成交8亿元。网易房产数据显示，从8月27日到9月5日，碧桂园蜜柚网签套数为217套，在同期全市中位列第二，网签均价为14966元/平方米，网签总金额接近3亿元。
销售人员介绍，“N+”户型赠送面积多，产品实用率高，相同面积可以有更多的房间。例如84平方米的四房，采用“N+2”设计，可以让两房变四房，也可以改造成舒适度更高的三房。
对很多带有投资心态的买家来说，南沙自贸区的房子始终是选择之一。特别是见识过深圳前海、珠海横琴自贸区房价走势的买家，对南沙楼市有更多的期待，碧桂园蜜柚自然沾光。
此外，该盘所处的进港大道，是南沙居住氛围较浓的区域。楼盘对面就是南沙碧桂园，该大道上还有碧桂园天玺湾、时代长岛等众多楼盘，商业的有华汇国际广场。虽然没有较高端的购物中心，但吃喝等生活配套设施还是比较多的。
凯德·山海连城：千亩大盘，依山望海
凯德·山海连城首期已成规模
●位置：番禺莲花山北面、狮子洋西面
●产品：首期主推85—140平方米两房至四房
●价格：价格待定，参照周边楼盘定价
凯德·山海连城位于番禺金山大道东、广汽研究院旁，南面可眺望莲花山、海鸥岛，东面可望狮子洋，北面远眺广州大学城。
该楼盘总规模近千亩，首期占地面积约为12万平方米，规划户数1067户。产品线丰富，首期主推85—140平方米的两房至四房，还有180—190平方米的大户型和200平方米以上的叠加、联排及双拼别墅。销售中心和洋房样板房于9月初开放，从宏发大厦、新造地铁站和汉溪长隆地铁站开出的看楼巴士已经开通，具体开盘时间和价格待定。
项目规划有两所幼儿园、两所小学、一所中学和商业街，其中北区商业街为首期配套，规模超过1万平方米。小区内一所幼儿园、一所小学和会所（目前是销售中心）已经基本完工，首期部分高层住宅已经封顶，数十栋联排、叠加式别墅已经完工。
楼盘资料显示，该项目三面环水，有1.5公里长的海岸线，附设亲水平台，将园林与水景融为一体。
项目邻近已开工的佛莞城际莲花站，该站预计于2020年开通，远期规划还可接驳地铁8号线延长线和17号线。在已开通的地铁站中，该楼盘距离地铁4号线石碁站近，未来可通过番131路公交车接驳。周末从天河区石牌桥地铁站附近出发，自驾车到楼盘约需50。
时代柏林：市桥南区，定位较高
时代柏林首批产品户型适中
●位置：番禺市桥南区公园旁
●产品：首推86—144平方米三房及四房
●价格：售价未定，地价为1.64万元/平方米
番禺市桥南区是近期重点发展的住宅区之一，时代柏林就位于市桥南区的核心区域。
该盘旁边是10万平方米的南区公园，拥有景观资源优势；周边有奥园广场等大型商业，配套设施较齐全，这也是该地块去年吸引了众多开发商争夺的重要原因之一。
据介绍，首批推出的产品是五款主力户型，分别是约86平方米、约99平方米、约113平方米的三房两厅和126—129平方米、142—144平方米的四房两卫产品。86平方米设计成三房单位，产品的空间利用率较高。总体来说，首批产品比较适合刚性需求和刚性改善型买家。
开发商特地请来安德鲁马丁奖的获得者余霖来操刀，装修用料也多是高标准的进口建材。从目前已经公布的资料来看，时代柏林在市桥南区的定位较高。
楼盘预计在本月底正式开盘，定价至今还是一个谜。该地块的地价为1.64万元/平方米，预计楼盘售价不会太低。目前，市桥南区基本没有在售的一手住宅楼盘，二手住宅高售价约为2万元/平方米。
市桥南区没有地铁途经，短期内也没有规划地铁，坐地铁需换乘一次公交车。
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