[摘要] 增城日前放出位于派潭、小楼镇的2块住宅用地，由于所处位置比较冷门因此得到的关注度不高。但广州中原研究部却认为在目前土地出让计划放缓，一、二级市场热度一路高走的环境下，即使再冷门的地块亦可能“爆冷”获得高溢价。
增城日前放出位于派潭、小楼镇的2块住宅用地，由于所处位置比较冷门因此得到的关注度不高。但广州中原研究部却认为在目前土地出让计划放缓，一、二级市场热度一路高走的环境下，即使再冷门的地块亦可能“爆冷”获得高溢价，因此还是有必要为大家解读两幅地块与区域市场。
“爆冷”猜想一：起拍价低开发商易控制成本
首先看看两幅用地的基本信息，两幅地块起拍价仅0.7-0.8亿，楼面价约1900元/平左右，对于开发商而言拿地成本较低。
图表 1 地块基础信息
广州中原研究部认为的“爆冷”即溢价超过100%，假如按照这一溢价情况算，楼面价不过3500-4000元/平。该两幅地块给出的容积率较低，如无意外应设计为别墅、低层洋房为主的小区。产品能够获得较高的定价预期，因此具有一定的利润空间。
接下来我们将具体分析两幅地块的区位情况，刘家村地块位于增城区派潭镇，距离镇中心距离约1公里，镇内设施能够满足一般生活需要，适合比较看重配套希望“离尘不离城”的买家。
图表 2 派潭镇刘家村地块区位情况
广州中原研究部认为，该地块建成项目中别墅产品比较适合购房预算约140-160万左右，追求宜居舒适环境的客户群；而低层洋房产品针对预算在60-80万左右，在广州市（限购区域）拥有一套住房的外地买家，供家人入住。
图表 3 派潭镇刘家村地块客户定位
而小楼镇腊圃村地块则是与刘家村地块周边情况迥异，该地块离旅游风景区“小楼人家”约200米，地块所在村周边被公园和绿化地环绕，周边缺少成规模的村镇中心，比较适合发展周末度假项目以及养老地产。
图表 4 小楼镇腊圃村地块区位情况
广州中原研究部认为，该地块建成项目中别墅产品比较适合购房预算约140-160万左右，以旅游度假或休闲养老为目的的买家；而低层洋房产品与派潭镇地块定位相若，即预算在60-80万左右，在广州市（限购区域）拥有一套住房的外地买家，供家人入住。
图表 5 小楼镇腊圃村地块客户定位
进一步而言，增城的政策对于希望在近郊入手房产，作为投资或周末度假用的买家而言无疑起到“催化剂”的作用；
目前有不少外地夫妇来穗工作置业已经使用了自己的购房名额，而不少人盼望能够购买低总价、的项目方便父母在身边生活。
佛山、东莞楼市由于受到广州以及深圳的需求外溢而导致价格上涨，因此该板块项目的推出有望直接填补市场需求；而且增城终究隶属广州市，未来利好及规划预期均优于佛山及东莞。
图表6 荔城周边优美环境
另一方面，根据广州中原研究部了解，荔城中心区亦有不少有实力的本地买家。例如荔城增江河旁14000-15000元/平的精品望江洋房主要的客户群便是本地人。
“爆冷”猜想二：临近高速未来可接驳地铁
首先地块开发主要针对的销售人群为拥有自驾车的买家；根据交通软件给出的估计结果，刘家村地块可经广河高速接驳华快，约115可抵达珠江新城；
图表7 两地块到天河CBD距离
而腊圃村地块更是临近广河高速出入口，预计15即可抵达广州市中心。由于目前该地段塞车情况较少出现，因此从通勤效率的角度看，其未必不及番禺以及南沙无地铁布局的地区。
图表8 地铁线路布局情况
另一方面，刘家村地块更加接近从化区中心街口镇（约20公里），而在建的地铁14号线将于18年前后通车。
而腊圃村地块距离荔城增城广场约18公里，2018年前后21号线将会开通，虽然两地块主打自驾车买家，但地铁可以是其中的有效补充。
同时，根据增城区国资委新规划显示，未来挂绿湖一带将会发展总部经济区、金融集聚区，招商引资带来的住房需求，将会激活片区的市场热度。
图表9 挂绿湖规划利好辐射图
可能有不少意向买家都会担心这些“高大上”的规划未必能实现；但根据广州中原研究部了解，随着增城万达广场一带逐渐聚集人气以及已经发展成熟的挂绿湖新城带动，荔城目前的发展情况在几个起步较迟的外围区域（花都/从化/增城）而言，亦可以称得上是“先行者”。
“爆冷”猜想三：增城年内多次土地溢价够狠
接下来我们不妨来回顾16年以来增城5次公开出让土地的情况；除3月由碧桂园和增城电力以底价拍得增江街A13086地块以外，其余地块无论是炙手可热的朱村还是目前还厚积薄发的荔城，溢价率均超过160%，这体现了开发商对于增城楼市的信心。
图表10 2016年增城部分出让住宅地情况
另一方面，目前即将踏入2016年后一个季度，广州本年实际推出住宅用地已经少于往年，再加上两幅地王带来的影响，预计官方推地计划将会变得更加难“捉摸”。
但对于各路开发商而言，不抢地就意味未来没有做面包的“面粉”，面对目前成交宗数和热度得到市场认可的增城，虽然本次出让两幅地块区位条件稍差，但毕竟价格压力不高，因此综合而言亦值得关注。
首先来看看增城近8个月整体成交情况，春节之后成交量主要徘徊在2400-2800宗之间，红五月更是“爆表”到3747宗，而成交均价在10500元/平左右徘徊。
图表11 今年以来增城成交情况
月度之间的整体比较看不出太明显的价格变化，之后我们尝试了另一种统计方式：增城各板块年初与目前均价对比。
图表 12 增城各板块涨跌情况
通过这一种对比方式我们发现各大板块均出现普涨，其中涨势“凶”的当属容易被忽视的石滩板块，该板块由年初的6754元/平上涨至目前8168元/平，上涨幅度超2成；
根据广州中原研究部对板块项目销售了解得知，该板块由于价格仍然处于增城的“洼地”，因此得到不少投资客关注，其中有一部分为莞深客。
从这一个角度而言，目前增城推出的两块住宅地同样有“市场”，无论对于开发商买地还是买家入手房产，价格压力相对较少同时其拥有的空间大，因此对于该两幅地块的终情况，我们大可于10月24日拭目以待。
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